首創證券：房地產基本面持續走弱，靜待政策落地

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樂居財經 李禮8月19日，首創證券發布房地產行業周報。

核心觀點：

政策端：中央方面：上周住建部發布數據“保交樓”工作開展以來，各地加快項目復工和建設交付。目前，保交樓專項借款項目總體復工率接近100%，累計已完成住房交付超過165萬套，首批專項借款項目住房交付率超過60%。央行公布社融數據，居民中長期貸款減少672億元。

地方方面：上周江蘇省發改委就《關于促進全省經濟持續回升向好助力高質量發展繼續走在前列的若干政策措施》征求意見，擬明確全省（除南京、蘇州市區）全面取消落戶限制。貴州省六盤水提出公積金貸結清再貸，首付按首次貸款算。鄭州多區域推出契稅補貼政策，自8月3日起至今年底在其轄區范圍內購買新建住房，給予50%比例的購房契稅補貼。

市場端：2023W32我們重點監測的39城商品房成交面積為198.8萬平米，環比-30.5%，同比-35.7%；全年累計成交面積11808.5萬平米，同比-7.7%。2023W32我們跟蹤的10個城市商品房可售面積為5841萬平米，較上周環比0.23%；庫存去化周期為16.7個月，環比0.7個月。其中上海和杭州去化周期相對健康，分別為6.2和1.2個月；弱二線城市福州，三線城市莆田和寶雞去化周期較高，分別為37個月以上。

23W32我們跟蹤重點城市推盤套數為1211套，環比-87.6%，年度累計總推盤數同比-12.2%；周度新開盤去化率41.8%，環比變動13.9%，回落至低位區間。五月以來市場走弱，房價持續下降，房企推盤意愿不足，我們預計后續銷售將持續承壓。

投資建議：政治局積極表態后，目前進入政策真空期。我們認為一線城市的放松更加謹慎，不會一蹴而就。暴雷風險進一步傳導至龍頭房企，短期地產股將進一步承壓。歷史低效資產包袱較小，于周期底部獲取三高土儲（高能級、高去化、高利潤率）的房企，將形成較明顯的換牌效應，帶動資產質量優化。在區域分化的背景下，資產質量提升將帶動優質房企PB逐步回升至2018年行業高周轉模式前的水平。持續推薦：1）高能級布局、拿地換牌比例較高、規模適中的頭部房企：招商蛇口、華潤置地；2）行業底部拿地擴張的優質房企：濱江集團、華發股份。3）融資和拿地后續恢復正常的困境反轉類房企，有望迎來估值提升：金地集團。4）永續現金流類房企：龍湖集團、華潤置地。

風險提示：宏觀經濟走弱，政策反應鈍化，二手房掛牌量持續提升，房價超預期下跌等。

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