國泰君安證券：地產政策放松進入推進階段

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樂居財經 李禮8月19日，國泰君安證券發布房地產行業研報。

政策放松進入推進階段。國泰君安證券認為，隨著政策演進進入實施階段，未來可能會出現一波房地產寬松政策。國泰君安證券還預計短期內一線城市將出臺具體的放松措施，考慮到所有一線城市都在 2023 年 8 月初發聲表態將放寬當前的房地產限制政策。更重要的觀點，國泰君安證券認為房地產需求端的放松是一個中長期的行為；其主要目的是減緩房地產行業的下行，而不是推動房地產銷售回到高位。

2023 年 7 月份國家統計局地產銷售數據進一步下降。國泰君安證券在 2023 年 7 月沒有看到任何銷售復蘇的跡象。根據國家統計局的數據，2023 年前 7 個月，全國房地產銷售額同比下跌 1.5%，今年以來首次落入負值區間。與此同時，2023 年

前 7 個月全國房地產銷售面積同比下降 6.5%。另一方面，待售面積繼續攀升，截至 2023 年 7 月底達到 6.456 億平方米，同比上升 17.9%。目前，國泰君安證券認為政策方向是解決房地產行業供需不匹配的問題。展望未來，國泰君安證券認為更多高線城市的全方位的放寬政策將有助于改善房地產銷售大幅下降的趨勢。

2023 年 7 月份疲弱的社融數據表明房貸利率下調的空間仍較大。根據中國人民銀行 2023 年 8 月 11 日披露的數據，2023 年 7 月社融增量數據同比大幅下降。住戶貸款成為主要拖累因素之一。國泰君安證券認為疲弱的社融數據表明：1）房地產銷售尚未出現任何復蘇跡象；2）由于短期和中長期住戶貸款雙雙下降，表明置換貸款的需求在減少。考慮到越來越多的城市將房貸利率已降到 5 年期 LPR 減20 個基點（4.0%）以下，但 2023 年 7 月房地產銷售繼續走弱，國泰君安證券預計未來幾個月房貸利率可能進一步下降。

鑒于即將發布的疲軟中期業績可能成為制約市場的因素，國泰君安證券在選股上保持謹慎。優質房企中，國泰君安證券推薦招商蛇口（001979 SZ）、保利發展（600048 SH）和萬科企業（02202 HK）。同時，國泰君安證券也推薦園區公司中新集團（601512 SH），其在利好產業政策下具備更好的增長前景。另外，國泰君安證券也推薦綠城管理（09979HK），其將受益于地方國企及金融機構等新增客戶需求。

風險：1）重新放開前融，行業杠桿上行；以及 2）購房需求下行。

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