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相信大家昨天都被這張圖刷屏。
大家關心的不是不動產登記，而是房地產稅。
【資料圖】
房地產稅到來，樓市會發生哪些變化？房價會不會暴跌？
昨天環二已經跟部分VIP客戶單獨溝通，今天公開部分內容。
01
不動產統一登記只是房地產稅的前提條件，不代表馬上征稅。
征收一定有門檻，要么家庭套數超過標準、要么人均面積超過標準。
一上來就全民收稅不太可能。
對上海最大的影響是，郊區樓市可能面臨崩盤。
環二宣傳了這么久的樓市分化，沒想到房地產稅會助推一把。 （環線最早提出上海樓市內部也要分化，具體點擊舊文《》。你找不到比這更早的分析）
郊區樓市崩盤，是因為大量家庭被迫甩賣。
郊區兩套房的，合并一套買入市區，無論為了縮減套數還是面積。
一套郊區一套市區的，你說會賣哪套？
市區老房子也會受到壓力，后面我們單論。
大家千萬不要低估影響，上海太多家庭不止一套房。
據環二測算，上海共有859.5萬套住宅，其中拿去出租的就有223.4萬套。
這223.4萬套，都存在拋售可能。
郊區房產被拋售，但是郊區無人敢買，買了占面積/套數；
大量家庭買入市區，但是市區無人想賣，賣了住哪？
供需關系發生極大變化，樓市分化加劇。
有朋友擔心換到市區也沒用，會不會房產貨值超過標準也征稅？
大概率不會。
征稅額度可能與貨值有關，征收門檻與貨值無關。
即，是不是征稅只看你家房子套數和面積，不看房子值多少錢。
收多少的稅，就要看房子值多少錢。 不然對市區原住民極度不公平。
02
郊區樓市第二記重錘是，房地產稅帶來租金變化。
房地產稅會不會轉嫁給租客，一直有爭議。
有經濟學基礎的朋友都不用思考：肯定是議價能力差的一方承擔。
就上海市場而言，租金自高到低，房東議價能力不斷下滑。
湯臣一品租9萬/月，租客月收入普遍超過100萬，房租提高影響不大。
豪宅通常個性化極強，很難找到替代方案——你就想住地標，咋整。
月租金1萬的中產地段，租客家庭收入40-50萬是常態，提升租金影響就大一些。
月租金2000的郊區，工人工資可能只有7000，你再提高租金他們只能逃離上海。
工資7000，房租4000，還不如回老家得了。
另一方面，原來1萬租中環的家庭，房租提高了可以退到外環；
原來就租到徐行、小昆山的社會底層，退無可退。
房地產稅到來時，市區房東更容易轉嫁給租客，郊區房東只能自己承擔。
投資客戶，只能賣掉郊區房產。
對于投資客戶，房產只是理財方式的一種。多年博弈后，各個理財市場已經達成平衡。
郊區房產租金降低，平衡被打破。
租賃市場的影響非常復雜，真正的底層租客可能還不是郊區，而是合租。
我們只是分析大概邏輯。
郊區沒有地鐵、沒有產業的地段，租金下滑最嚴重，拋售最嚴重。
市區老破小租金回報率略高，影響就稍微小一些。
每次講到租金轉嫁就有朋友反駁，說租金已經到了極限，房東不是福利機構，能提高租金現在就提了。
這么講說明你真的不懂經濟學。
任何價格都是供需平衡達成的結果，單個房東提高租金沒任何意義。
但是外部條件變了，租賃市場整體發生變動，房租將一次性整體提高。
03
其他商品價格下滑時，供應減少，慢慢達成新的平衡。
房地產不同，即使投資客拋售房產，房子卻不會消失。 無非是轉給另一個投資客繼續出租，要么就賣給剛需。
郊區房產第三記重錘就是，租客變少了。投資客拋售房產，房價壓低，反而給了剛需上車機會。
2021年5月18日上海舉辦了民生訪談活動，市房管局局長表示，上海現有大約1000萬居民租房。
部分租住公租房甚至工廠內，還有大量租客消化了223.4萬套普通住宅。
郊區市場碾壓房價降低，部分租客買房， 租賃需求下滑，租金進一步下滑。
這樣惡性循環，郊區房價可能還要下降。
經過三記重錘，上海樓市進一步分化，終于達成了環二預想的：在上海買房子不再困難，但是買好房子更加困難。
04
郊區樓市受到重錘，市區卻進一步推高。
因為外來土豪更多了。
不動產統一登記、全國聯網，是房地產稅落地的前提條件。
上海有房、外地有房，肯定先拋掉外地。
外地房子拋售，市場進一步下滑，將出現更多的資金避險訴求。
上海、北京，就成了吸收避險資金的孤島。
更重要的是，房地產稅拉大了城市差異。
房地產稅是地方稅種，是地方財政的補充，稅基大小直接決定城市收入。
北京、上海這樣的城市，與三四線一定是天壤之別。
很多小城市可能根本收不到什么稅。
2022年全國個稅一共14923億，前五大城市占了將近一半。
更多的地方收入意味著更好的產業政策、更好的城市開發、更好的城市治理。
一線城市，將全面的強；三四線基建進一步放緩，與大城市差距拉大。
中國城市間的差距，有些像美國學區。
美國學區（Local School Districts）內的教育經費由房地產稅支付。
富人區的房地產稅收得多，教育經費充足，教學質量自然就高。
教學質量高，吸引了更多有錢家庭，推高區域房價，房產稅交的更多，進入正向循環。
這些三四線土豪來上海，依舊會選擇市區。
無論如何，上海的五大新城基建、資源還不如二線城市核心區。
夠不到上海市區的外地客戶，選擇二線更為合理。
一線城市核心區優勢被推高，郊區被拉低，城市分化終于走向結局。
05
實際情況更為復雜，以上只是趨勢分析。
比如若按套數征收，郊區別墅會不會迎來春天？
比如市區老破小該怎么處理？
如果老破小觸發房地產稅，大部分居民交不起的。
即使按照1%征稅，一套400萬的老破小每年交4萬，一些老阿姨也承擔不起。
領導們天縱之才，我們看如何解決。
而且郊區樓市崩盤上面也不想看到，這會嚴重影響賣地。
房地產稅出臺對當下土地財政有致命影響，方方面面，后面我們詳述。
目前賣地依舊是地方主要收入，不可能允許房地產稅影響這部分。
所以大概率還是緩慢進行，經過幾十年完成上述轉變。
落地還久，給大家留足了配置資產的時間。
以上為正文
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