中駿集團，敢說“全身而退”了？

◎ 來源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）◎ 編輯 | 密探財經(jīng)

剛剛，3月70城樓市“普漲”。本輪房地產(chǎn)下墜，已似乎“軟著落”。日前，住建部“一把手”又強調(diào)“房地產(chǎn)既是頂梁柱，又是壓倉石”，鼓舞人心。

(資料圖)

很多業(yè)內(nèi)人士會感覺，房企的春天真的要來了。目前，主流房企的銷售額確有起色，至少開始大面積“回正”。

當(dāng)前，佳兆業(yè)、融創(chuàng)等部分大型出險房企，復(fù)牌密集到來，債務(wù)重組進展也較為順利，給外界以強烈的信心提振。

從目前已披露上市房企2022年財報看，即便是未出險房企，短期債務(wù)也依然很重，雖有再融資放開，但償債壓力依然巨大。

4月14日，“閩系地產(chǎn)”中駿集團披露其已準(zhǔn)備好這周三（4月19日）到期應(yīng)付的一筆總額5億美元債（債券代號“5372”）的剩余部分，即2.935億美元。今年3月，其已累計回購該美元債的2.065億美元。

據(jù)了解，上述2億多美元備付資金來自中駿今年1月發(fā)行由中債增進擔(dān)保的中票及過去兩個月地產(chǎn)銷售回籠資金。

今年初，中駿集團發(fā)行2023年第一期中期票據(jù)，規(guī)模15億元，期限3年，發(fā)行利率4.1%，中債信用增進提供全額擔(dān)保。按要求，最多10.5億元用于項目建設(shè)、購回或償還境外美元債，剩余4.5億元補充流動資金。

按中票批文所示，中駿年初得到的中票批文額度是30億元，剩余15億元待機發(fā)行。

為保持“零違約”，中駿也夠拼的。

據(jù)彭博社引述撥進電話會議的投資人稱，上周二（4月11日），中駿集團正在跟銀行洽談“有兩筆今年內(nèi)到期的銀團貸款再融資”。其中一筆貸款原始本金2.5億美元，還有剩余1.4億美元應(yīng)于7月份償還。

“至于明年9月到期的另一筆貸款，3月份應(yīng)分期償還10%本金，為近4000萬美元，另外15%將近6000萬美元的本金應(yīng)于9月份支付。”

按中駿外宣口徑，代號“5372”的美元債還款后，2023年內(nèi)到期美元債將全部完成兌付，正式“清零”。

依此推斷，中駿上周二洽談的兩筆銀團貸款應(yīng)已落實再融資了，若說直白些，就是“展期”了。

據(jù)中駿2022財報披露，截至該年末，集團賬上總借款余額441.6億元，比上年末減少60.4億元，手上美元債余額換成人民幣計價達到213.7億元，占總債務(wù)余額近半。

其中，“銀行及其他貸款借款”部分，以人民幣計價約216.6億元，港元計價換成人民幣11.27億元，美元計價換成人民幣為42.1元；優(yōu)先票據(jù)及境內(nèi)債，以人民幣計價16.1億元，美元計價換成人民幣171.6億元。

截至2022年末，中駿一年內(nèi)到期計息銀行及其他貸款107.4億元，比2021年末增加20.5億元，優(yōu)先票據(jù)及境內(nèi)債合計39.6億元，比上年末減少26.6億元。也就是說，中駿2023年內(nèi)將到期總債務(wù)余額147億元。

但同期末，中駿賬上可動用的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約91.2億元，比上一年末約156.8億元大幅度減少65.6億元，受限資金38.6億元，已抵押存款20.3億元。

即使扣除已備付好的約2.07億元，按1美元兌人民幣6.87元，也就是約14.2億元，中駿手上可動用現(xiàn)金仍難覆蓋年內(nèi)短債償付，對其接下來再融資、銷售提出更高要求。

今年3月樓市迎來小陽春，國家統(tǒng)計局剛發(fā)的70城樓市“普漲”。據(jù)中駿披露，3月全口徑銷售額約46.08億元，同比下滑42%，較去年同期下滑26%擴大16個百分點，平均售價13153元/㎡，較去年同期均價16506元降價達20.3%。

今年前3個月，中駿全口徑銷售額約114.68億元，同比分別減少34%， 平均售價12526元/㎡，較去年同期均價13435元/㎡降價6.77%，這說明3月單月降幅厲害。

從中駿土儲結(jié)構(gòu)看，一線城市占比12.5%，二線城市占比55.9%，三四線城市占比31.6%。也就是說，一二線貨值占比68.4%，當(dāng)前銷售低迷估計受三四線拖累較大。

中駿披露計劃要今年第二筆15億元中票，雖說有中再增進，但不是萬能的，能否順利發(fā)行，關(guān)鍵是投資人是否有熱情，背后的核心仍是銷售預(yù)期。

編輯：密探君

文章來源：地產(chǎn)密探

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