觀焦點(diǎn)：無(wú)需提前還貸！房子可以“帶押過(guò)戶”了

不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”正在全國(guó)全面推開。

對(duì)普通人和企業(yè)來(lái)說(shuō)，這可能意味著想要交易不動(dòng)產(chǎn)可以節(jié)省一大筆過(guò)橋資金以及大把時(shí)間。

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自然資源部近日聯(lián)合銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”便民利企服務(wù)的通知》。通知指出，深化不動(dòng)產(chǎn)登記和金融便民利企合作，協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”，進(jìn)一步提升便利化服務(wù)水平，降低制度性交易成本。

什么是不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”？

不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”是指根據(jù)民法典規(guī)定，已經(jīng)抵押的不動(dòng)產(chǎn)買賣轉(zhuǎn)移時(shí)，不需要提前歸還舊貸款、注銷抵押權(quán)，即可完成過(guò)戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。

不動(dòng)產(chǎn)既包括人們熟悉的住房，也包括工業(yè)廠房、商業(yè)用房等其他類房屋，以及土地、海域、林木等。

不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”實(shí)行以前，對(duì)于企業(yè)、民眾來(lái)說(shuō)，已抵押的不動(dòng)產(chǎn)買賣轉(zhuǎn)移的，需要先籌集資金歸還貸款、辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押注銷，再辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移、申請(qǐng)新貸款、辦理新抵押權(quán)登記，不僅交易成本高時(shí)間長(zhǎng)，而且流程繁瑣復(fù)雜。

自然資源部自然資源確權(quán)登記局副局長(zhǎng)趙燕表示，“帶押過(guò)戶”改革后，可以大大節(jié)省不動(dòng)產(chǎn)的交易時(shí)間，降低交易難度和交易成本。

目前，全國(guó)共有15個(gè)省份100多個(gè)地市開展了不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”，共辦理業(yè)務(wù)1.3萬(wàn)多筆，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經(jīng)全面開展。

為何要“帶押過(guò)戶”？

首先是省錢。

以買房為例，多數(shù)人都是貸款買房，想要換房時(shí)，過(guò)去會(huì)要求先行清償已有貸款，那么賣房子的人就需要先通過(guò)各種方式去籌錢。貸款買房金額動(dòng)輒上百萬(wàn)，如果借用“過(guò)橋資金”，那么售房者需要付出一個(gè)不算低的代價(jià)。在二手房領(lǐng)域，據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，過(guò)橋資金成本一般在總房款的1%左右。

但如果“帶押過(guò)戶”，相當(dāng)于這筆貸款可以直接從賣房人手里轉(zhuǎn)到買方手中，“沒(méi)有中間商賺差價(jià)”。

去年10月，浙江寧波不動(dòng)產(chǎn)登記中心通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記和抵押權(quán)變更登記組合登記幫助一家企業(yè)完成其名下廠房的出售交易。據(jù)介紹，之前該廠房已抵押給銀行且抵押債權(quán)數(shù)額高達(dá)1億。賣出方如果要過(guò)戶，按照傳統(tǒng)交易模式需要先還貸解除銀行抵押后才能交易，企業(yè)還貸的融資壓力巨大。

如果該筆貸款由受讓方“先行墊付”，受讓方存在交易資金安全無(wú)法有效保障及存在因交易過(guò)程中不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利被限制可能導(dǎo)致無(wú)法過(guò)戶的風(fēng)險(xiǎn)。“帶押過(guò)戶”登記幫助企業(yè)減少過(guò)橋資金達(dá)1億元，大大節(jié)約了企業(yè)辦理成本。

據(jù)了解，目前浙江全省已辦理1000余筆二手房“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)，其中，辦理跨行“帶押過(guò)戶”登記服務(wù)54筆，總的交易金額達(dá)到95.4億元，涉及按揭交易金額約48.5億元，給民眾和企業(yè)節(jié)省過(guò)橋資金約47.3億元。

其次，是保障交易安全。

一方面，買方無(wú)需提前墊付，資金安全得到更好保障。此外，此番通知也強(qiáng)調(diào)，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要圍繞“帶押過(guò)戶”貸款業(yè)務(wù)新特點(diǎn)，建立健全對(duì)應(yīng)的服務(wù)制度，加快貸款業(yè)務(wù)流程改造，完善風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制，及時(shí)改造信貸審批放款、還款結(jié)算系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)自動(dòng)放款、還款、資金支付、尾款結(jié)算等，確保資金安全高效。減輕買賣雙方負(fù)擔(dān)、尊重各方意愿，選擇便捷的資金流轉(zhuǎn)方式，實(shí)現(xiàn)交易資金全流程閉環(huán)管理，確保資金安全，鼓勵(lì)通過(guò)銀行賬戶等方式直接結(jié)算。

另一方面，當(dāng)買賣雙方涉及不同貸款方的業(yè)務(wù)時(shí)，鼓勵(lì)各地積極引入預(yù)告登記，防止“一房二賣”，防范抵押權(quán)懸空等風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益，保障金融安全。

以濟(jì)南為例，當(dāng)?shù)芈?lián)合司法部門、人民銀行，鼓勵(lì)對(duì)交易資金，特別是新發(fā)放貸款資金進(jìn)行提存監(jiān)管，買方的首付款和銀行貸款均直接存入買賣雙方協(xié)商認(rèn)可的法定資金提存賬戶，一旦交易發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)或交易雙方出現(xiàn)意外情況，交易失敗，資金原路返還，避免發(fā)生資金糾紛。

同時(shí)，還省時(shí)間。

濟(jì)南推出不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”改革后，辦理時(shí)限減少了近10個(gè)工作日，實(shí)現(xiàn)2個(gè)工作日左右辦結(jié)，單筆平均交易成本從1.2萬(wàn)元左右降至千元以下。

浙江省開展“帶押過(guò)戶”登記服務(wù)新模式后，二手房交易過(guò)戶全流程環(huán)節(jié)由改革前的15個(gè)縮減到9個(gè)，全流程耗時(shí)從改革前的至少30天乃至60天，壓縮到最多15天。

不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”的三種模式

實(shí)踐中，各地方主要形成了三種“帶押過(guò)戶”的辦理模式。

一是新舊抵押權(quán)組合模式。通過(guò)借新貸、還舊貸無(wú)縫銜接，實(shí)現(xiàn)“帶押過(guò)戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時(shí)點(diǎn)和方式等內(nèi)容，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記與舊抵押權(quán)注銷登記。如，成都、武漢、珠海、清遠(yuǎn)等。

二是新舊抵押權(quán)分段模式。通過(guò)借新貸、過(guò)戶后還舊貸，實(shí)現(xiàn)“帶押過(guò)戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時(shí)點(diǎn)和方式等內(nèi)容，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記等，賣方貸款結(jié)清后及時(shí)辦理舊抵押權(quán)注銷登記。如，江蘇、重慶、濟(jì)南、深圳、中山、福州等。

三是抵押權(quán)變更模式。通過(guò)抵押權(quán)變更實(shí)現(xiàn)“帶押過(guò)戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定抵押權(quán)變更等內(nèi)容，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記以及變更登記。如，廣州、青島等。

（國(guó)是直通車）

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