【世界獨家】上海大華：中簽進(jìn)京之后

來源：東方ic

經(jīng)歷42選1的搖號環(huán)節(jié)，來自上海的大華集團幸運拿下了北京2023年一批次供地中的最受追捧的“朱辛莊0028”地塊。

對北京樓市的置業(yè)者而言，這家上海本地民營房企是極為陌生的面孔。公司此前未在北京開發(fā)過項目，本次拿地使用的競拍公司為大連華旅置業(yè)。

【資料圖】

36氪獲悉，朱辛莊項目將由大華地產(chǎn)大連區(qū)域負(fù)責(zé)開發(fā)，公司拿地后旋即啟動了招聘工作，從人力、行政、設(shè)計，到財務(wù)、開發(fā)、成本、工程，各個部門都需從零搭建，在招職位共32個。

大華集團長年深耕上海，近年來公司已經(jīng)進(jìn)入多個北方城市，包括大連、濟南、青島、天津等地。本次北京朱辛莊地塊搖號現(xiàn)場，也出現(xiàn)了大華集團天津公司員工的身影。

大華集團不是上市公司，因此未曾披露經(jīng)審計的財報。依靠債券發(fā)行紀(jì)錄，36氪梳理該公司近年來的財務(wù)狀況發(fā)現(xiàn)，三條紅線約束下，該公司處于“綠檔”。

但值得注意的是，大連華旅置業(yè)在當(dāng)?shù)亻_發(fā)的大華公園系項目，現(xiàn)存工抵房源對外出售，售價較售樓處新房折讓20%。這一產(chǎn)品系在上海也遭遇了業(yè)主維權(quán)。

“三條紅線”綠檔 杠桿主要靠銀行

過去一年，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)流動性危機，大量民營房企資金鏈斷裂，多地預(yù)售樓盤爛尾。不過作為區(qū)域性房企，大華地產(chǎn)的財務(wù)表現(xiàn)較為穩(wěn)健。

大華集團不是上市公司，沒有公開披露經(jīng)審計的財報。36氪從該公司債券發(fā)行紀(jì)錄中獲得的財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2019年至2022年中，大華集團“三條紅線”保持綠檔。上述四個報告期內(nèi)，大華集團的資產(chǎn)負(fù)債率分別為74.84%、75.59%、78.64%和77.57%。

債務(wù)方面，截至2022上半年，公司有息債務(wù)總額507.90億元，有息債務(wù)同比增8.93%，其中比例最高的為銀行貸款，占有息債務(wù)余額的86.60%；信用類債券余額42.51億元，占有息債務(wù)余額的8.37%，其中超過一半在2022年下半年到期或回售。

目前大華集團存續(xù)債券共有四筆，利率在5.2%到6%之間，與頭部民營房企碧桂園的綜合融資成本大致相當(dāng)。

截至2022年上半年度，公司仍有非銀行金融機構(gòu)貸款5.74億元，占有息債務(wù)余額的1.13%，且全部來自參控股公司層面，不涉及母公司。非銀貸款中，2.69億元在2022年下半年已經(jīng)到期，超過一年的則有3.04億元。

現(xiàn)金流方面，同樣截至2022上半年，公司賬面非受限貨幣資金金額達(dá)到212.36億元，6個月內(nèi)到期的有息債務(wù)總額為29.26億元。

克而瑞2022年全國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜顯示，大華集團2022年實現(xiàn)362.2億元操盤金額，排名39位；操盤面積則為169萬平方米，位居53位。

上述榜單中，操盤金額、操盤面積與大華集團相近的房企，包括陽光城、金輝集團和奧園集團、融信集團。

“公園系”產(chǎn)品風(fēng)波不斷

大華集團在業(yè)內(nèi)一直有“上海佳兆業(yè)”之稱，其脫胎于集體所有制企業(yè)，依靠舊改發(fā)家，擅長開發(fā)超大規(guī)模社區(qū)，土地儲備聚焦在一、二線城市。

拿下朱辛莊地塊，不是大華集團第一次進(jìn)入上海之外的一線城市。公司在廣州的首個項目已于2020年開盤，四個一線城市僅有深圳尚未布局。不過公司較為低調(diào)，堅持“發(fā)力上海，穩(wěn)住二線”為主要發(fā)展方向。

大華操盤的超大社區(qū)項目不僅落地于上海，也廣泛進(jìn)入了二線城市。在大連從業(yè)多年的開發(fā)商人士對36氪表示，大華集團在大連開發(fā)的項目錦繡華城是目前該市最大的住宅社區(qū)之一，社區(qū)內(nèi)不僅包含較好的學(xué)校，而且在被劃為高新區(qū)之前就屬于市內(nèi)四區(qū)，區(qū)位條件較好。該項目在當(dāng)?shù)孛暫茼?，“幾乎是平地造起了一座城?！?/p>

公開資料顯示，該項目所屬地塊獲取于2010年，擁有150萬平方米的超大體量，分為11期開發(fā)，規(guī)劃覆蓋了高層、洋房、別墅等多類型產(chǎn)品。不過上述人士表示，大華集團在大連開發(fā)的主力產(chǎn)品更偏向剛需。

有市場分析人士指出，參考總體建筑規(guī)模及容積率要求，北京朱辛莊地塊與上海大華的公園系產(chǎn)品適配度較高。不過這一項目的案名、戶型及開盤時間仍未定。

值得注意的是，大華集團近年來在大連開發(fā)的項目——“公園系”產(chǎn)品大華公園世家有“工抵房”流向市場，而該樓盤的項目公司，正是大華在京拿下朱辛莊地塊的主體公司。

代理大連大華公園世家工抵房的一位房產(chǎn)銷售向36氪透露，這類房源的售賣與一手房正常交易流程并無區(qū)別，但房源價格比售樓處渠道折讓20%以上。

為避免高額交易稅的產(chǎn)生，房企一般不會直接將房子過戶給工程方，而是會為其預(yù)留一定的銷售期限處理工抵房，而較低的銷售價格，則是工程方謀求回款所給出的優(yōu)惠。

前述房地產(chǎn)開發(fā)從業(yè)者表示，工抵房的產(chǎn)生多與房企現(xiàn)金流較為緊張有關(guān)，部分開發(fā)商會在建樓前就與工程方達(dá)成約定，以部分房源抵賬，這在大連市場并不少見。其同時表示，如果有工抵房流向市場，大多意味著該樓盤或部分戶型并不暢銷。

在上海，同屬大華地產(chǎn)“公園系”的產(chǎn)品則受到了業(yè)主的質(zhì)疑。上海大華公園城市二、三期業(yè)主，于2022年11月針對小區(qū)環(huán)境減配進(jìn)行了集體維權(quán)，業(yè)主表示，此前開發(fā)商承諾小區(qū)道路為人車分流，且路面由石板鋪設(shè)，而交房時卻只有瀝青路面，因此業(yè)主在社交媒體上將該項目稱為“瀝青城市”。

作者｜詹方歌

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