擅自劃扣商品房預售監管資金 渤海銀行被湖南省"拉黑"

因擅自劃扣恒大株洲譽苑等預售資金，渤海銀行近日被湖南住建廳宣布切斷合作。

(資料圖片僅供參考)

3月28日，湖南省住建廳發布《關于渤海銀行股份有限公司擅自撥付商品房預售資金的通報》（下稱《通報》），從即日起，請各市州(縣、市、區)商品房預售資金監管機構暫停與渤海銀行及其所轄基層經營單位的商品房預售資金監管合作。同時，建議相關部門和單位慎重選擇渤海銀行股份有限公司及其所轄基層經營單位作為住房公積金、物業維修基金等資金的存儲銀行，有效防范風險。

圖源于湖南省住建廳官網

渤海銀行被湖南“拉黑”

暫停與其商品房預售資金監管合作

渤海銀行株洲分行是株洲市商品房預售資金監管合作銀行。

根據《通報》，渤海銀行株洲分行在2018年與株洲市商品房預售資金監管機構簽訂《株洲市新建商品房預售資金監管合作協議》(下稱《合作協議》)，成為株洲市商品房預售資金監管合作銀行。2019年5月～2021年6月期間，渤海銀行株洲分行分別與株洲德勝置業有限公司和株洲理想城房地產開發有限公司簽訂《株洲市新建商品房預售資金監管協議》(下稱《監管協議》)，成為恒大株洲譽苑、北大資源株洲天池等項目商品房預售資金監管銀行。

然而，2021年3月和7月，渤海銀行株洲分行違反《株洲市新建商品房預售資金監管辦法》，以及《合作協議》《監管協議》約定，未經株洲市商品房預售資金監管機構同意，擅自劃扣恒大譽苑、北大資源天池項目重點監管資金，導致項目復工復產資金不足，房屋逾期難交付，引發房屋買受人頻繁信訪投訴，給社會穩定帶來極大的不利影響。

湖南省住建廳曾督促株洲市住建局對渤海銀行株洲分行進行約談警示，并下達書面整改通知書，責令其返還擅自劃扣的商品房預售監管資金，但一直沒有整改到位。

在上述這份通報中，湖南住建廳要求：從即日起，請各市州(縣、市、區)商品房預售資金監管機構暫停與渤海銀行股份有限公司及其所轄基層經營單位的商品房預售資金監管合作。同時，建議相關部門和單位慎重選擇渤海銀行及其所轄基層經營單位作為住房公積金、物業維修基金等資金的存儲銀行，有效防范風險。

針對該事件，渤海銀行株洲分行工作人員對財聯社記者表示，渤海銀行長沙分行在跟進處理該事件。財聯社記者致電渤海銀行長沙分行進行采訪，截至發稿，對方暫未對該事件進行回復。另外，渤海銀行總行方面亦暫未對此有所回應。有媒體報道稱，渤海銀行長沙分行工作人員表示，通報涉及的是恒大地產的對公項目，之前恒大地產項目“爆雷”，他們在渤海銀行有資金監管賬戶，為了保證項目，渤海銀行株洲分行對監管賬戶資金進行了挪用，但沒有及時歸還，目前已經在著手解決了。該事件對個人按揭貸款用戶沒有影響。

企查查資料顯示，株洲德勝置業有限公司由恒大地產長沙置業有限公司100%控股。另據湖南銀保監局披露資料，渤海銀行株洲分行原為株洲支行，經渤海銀行長沙分行申請在2017年末升格為二級分行。

渤海銀行2022年半年報顯示，截至去年6月末，該行資產總額達到1.66萬億元，較上年末新增793.09億元，增幅5.01%；其中，發放貸款和墊款凈額為9722.62億元，較上年末新增343.55億元，增速為3.66%。負債總額為1.55萬億元，較上年末新增764.50億元，增幅5.18%；其中，吸收存款8752.91億元，較上年末新增393.70億元，增速為4.71%。存貸款規模均保持穩定增長。

值得注意的是，今年2月，銀保監會披露依法查處的5家金融機構違法違規行為，其中對中國銀行、民生銀行、渤海銀行開展的支持民營企業及小微企業重大政策落實專項現場檢查中發現，上述機構存在貸款資金被挪用、統計數據不真實、重大關聯交易審議程序不規范等違法違規行為，其中對渤海銀行總行罰款430萬元，對分支機構罰款1230萬元，并對1名責任人員予以警告。

3月13日，央行官網披露的行政處罰信息顯示，渤海銀行因涉及存款準備金管理規定；占壓財政存款或者資金；與身份不明的客戶進行交易或者為客戶開立匿名賬戶、假名賬戶等12項違法違規行為，被央行給予警告，沒收違法所得106.98706萬元，并處罰款1589.486898萬元。同時，渤海銀行相關責任人也被給予了處罰，包括渤海銀行金融科技事業部總經理、內控合規部副總經理、風險管理部高級經理助理等9人，合計罰款金額43萬元。

3月21日，中國銀保監會消費者權益保護局發布2022年第四季度銀行業保險業消費投訴情況通報。其中，渤海銀行2022年第四季度平均每千萬個人客戶投訴量居股份制商業銀行首位。

房地產預售資金嚴監管

近年來，房地產預售資金監管逐步加強。

在易居房地產研究院研究總監嚴躍進看來，此次湖南專門發文，對個別銀行預售資金監管的違規行為進行嚴管，充分說明對于2022年涉及保交樓或債務問題方面的內容，依然會有嚴管的導向。嚴躍進進而表示，此類事件背后說明部分商業銀行存在違規操作現象，或者擅自劃轉預售資金。從此次通報可以看出，此類擅自劃轉的操作導致的結果嚴重，定性是嚴厲的。

分析人士表示，預售資金是房地產行業的天然杠桿，各地此前對預售資金的監管多為要求房企將預售資金存入銀行專用監管賬戶，只能用作本項目建設，不得隨意支取、使用。2021年以來，隨著以恒大為代表的部分房地產企業“爆雷”出險，各地加強預售資金監管的舉措明顯增加。據財聯社2022年2月報道，財聯社記者從多方獲悉，全國性的商品房預售資金監督管理辦法已于近日制定出臺。業內人士指出，2022年2月全國性商品房預售資金監管辦法應運而生，統一預售監管資金管理標準，對部分地區過度管理、無效管理進行糾偏。

2021年7月份，住房和城鄉建設部等8部門發布《關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》，其中挪用交易監管資金成為此次因城施策突出整治的重點之一。

去年全國性商品房預售資金監管新規出臺。2022年，住建部等部門聯合出臺了《關于規范商品房預售資金監管的意見》，此后，各地在此基礎上因城施策制定細則。

就地方而言，從資料來看，近年來，多地發布關于商品房預售資金監管制度的相關文件或征求意見稿。在多地密集出臺的穩地產政策中，在預售資金監管方面都提出了優化措施。去年7月，西安市住建局等五部門聯合印發防范商品房延期交房增量問題工作措施的通知，通知提及，商業銀行違反預售資金監管協議，未經轄區住建部門核實同意，擅自撥付監管資金的，應當負責追回資金；無法追回的依法承擔相應賠償責任。今年以來，多地提及，將進一步規范商品房預售資金監管。

而商業銀行按預售資金三方監管協議加強賬戶監測，定期和地方住建部門進行對賬。此舉也改善此前各地監管部門對于監管賬戶監管責任不清的問題，督促市、縣級住房城鄉建設部門履行預售資金的監管職責。

在各地監管政策中，一般會強調商業銀行違反預售資金三方監管協議，未經住建部門核實同意，擅自撥付監管額度內資金的，會要求追回資金。

而監管行違規撥付預售資金的案例，并非渤海銀行首例。不少銀行因為類似劃款受到來自地方政府的壓力。

2022年1月，佛山市住建局就發布《關于暫停與華夏銀行股份有限公司簽訂商品房預售款專用賬戶監管協議的通知》，指出：華夏銀行股份有限公司佛山分行未經監管各方同意，擅自將商品房預售款從專用賬戶劃出，經多次約談和警示仍拒不改正，對房地產市場造成不良影響，即日起，各區住房城鄉建設和水利局暫停與華夏銀行及其下屬公司簽訂商品房預售款專用賬戶監管協議。

綜合自 | 央廣網、券商中國、第一財經、財聯社等

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