年度演講 | 肖中嶺：越秀的TOD遐想與萬億未來

肖中嶺（越秀地產(chǎn)TOD研究院常務(wù)副院長）：非常感謝主辦方給我們這樣一個(gè)機(jī)會(huì)與在座各位同仁分享我們?cè)叫愕禺a(chǎn)在TOD方面的沉淀和一些思考，今天我分享的主題是激活城市發(fā)展，驅(qū)動(dòng)美好加速。

我們主要分四個(gè)板塊講，第一個(gè)分享一下TOD行業(yè)近期的一些發(fā)展方向，后續(xù)是我們?cè)叫愕陌l(fā)展歷程，最后是我們?cè)趯?shí)踐過程中的一些體悟，最后是和大家共創(chuàng)美好未來的遐想。

(資料圖片)

先說說TOD行業(yè)的近況數(shù)據(jù)，這兒跟大家分享兩頁P(yáng)PT，左邊是開通城市的數(shù)量，2022年我們開通地鐵城市數(shù)量增長率是在34.1%，里程增長是在14.3%，也可以說我們軌道交通在城市的增長速度還是保持著比較強(qiáng)勁的勢(shì)頭，尤其是2022年為了恢復(fù)經(jīng)濟(jì)，大家在這方面投入還是比較大的。

再一個(gè)，2022年整個(gè)全國TOD相關(guān)政策發(fā)布，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我們可以看到北京、上海、青島、杭州、重慶、河南都在發(fā)力TOD，不同城市都提出了要建立軌道上的城市概念，因此我們可以看到在新城市建設(shè)、城市更新大家對(duì)于TOD都做出了很多深度的思考。

這是我們根據(jù)現(xiàn)有軌道的存量統(tǒng)計(jì)出來的一些TOD可能存在的機(jī)會(huì)，右邊是一個(gè)運(yùn)營在建和規(guī)劃的站點(diǎn)數(shù)量，右邊是我們地鐵車輛停車場(chǎng)段個(gè)數(shù)，通過這個(gè)測(cè)算可以推斷出未來站點(diǎn)上蓋和車輛段一體化建設(shè)TOD特征性項(xiàng)目會(huì)有萬億藍(lán)海市場(chǎng)，所以我們認(rèn)為未來圍著軌道交通建設(shè)去做的開發(fā)數(shù)量是非常龐大的。

這是我們?cè)叫鉚OD發(fā)展歷程的簡介，現(xiàn)在越秀深度參與廣州TOD項(xiàng)目大概50個(gè)左右，我們從1997年第一條地鐵線開始就在周邊獲取土地，圍繞地鐵站點(diǎn)開始做TOD的開發(fā)。

近期，我們跟廣州地鐵也開發(fā)了我們琶洲南項(xiàng)目，作為我們TOD的標(biāo)桿隆重推出，社會(huì)的反響也非常好。在全國，已經(jīng)有了近70家TOD項(xiàng)目，在10個(gè)城市有TOD的布局。

這是2022年TOD取得的一些成績，TOD項(xiàng)目的土儲(chǔ)一共增加了13.6%，同比增長23.6%。我們獲取了幾個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)是琶洲南項(xiàng)目，這是一個(gè)很紅的明星項(xiàng)目，第二個(gè)是跟杭州獲取了勾莊項(xiàng)目，這是跟其他地鐵公司合作開發(fā)的模式。同時(shí)在今年2月份也獲取了星橋項(xiàng)目，因此我們現(xiàn)在不僅在地鐵站周邊進(jìn)行開發(fā)，我們同時(shí)也在地鐵停車場(chǎng)車輛段上蓋進(jìn)行物業(yè)開發(fā)，這是我們2022年一個(gè)比較好的業(yè)績。

越秀TOD從哪幾個(gè)層面深挖潛在價(jià)值？大家都知道要做TOD就是因?yàn)樗懈玫膬r(jià)值導(dǎo)向，最開始是在地鐵旁拿一塊地，我們認(rèn)為距地鐵站越近土地增值價(jià)值越高，這是1.0版的TOD。

2.0版，我們不僅在地鐵站周邊拿一些已經(jīng)存量的土地，我們開始討論圍繞地鐵沿線去做一些土地一級(jí)探索，將地鐵建設(shè)和城市規(guī)劃進(jìn)行高效結(jié)合，在一級(jí)開發(fā)階段，我們將一級(jí)開發(fā)跟地鐵市政設(shè)施建設(shè)進(jìn)行互動(dòng)，提高了土地的復(fù)合利用率。

第三個(gè)階段，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)光是在土地指標(biāo)上去調(diào)整可能在物理空間上無法打通軌道交通建設(shè)和物業(yè)開發(fā)之間的障礙，因此我們探索到了3.0，也就是近期跟廣州地鐵深度合作的很多車輛段上蓋，我們從地鐵建設(shè)開始到一級(jí)開發(fā)、二級(jí)開發(fā)進(jìn)行了無縫銜接。

我們當(dāng)時(shí)想的是把房子建完了，作為一個(gè)大城區(qū)，圍繞地鐵進(jìn)行城市建設(shè)之后，我們不光有物理空間，我們還需要配套相應(yīng)的服務(wù)，因此我們認(rèn)為一個(gè)好的城市的建設(shè)不僅是把房子建出來，還要把服務(wù)配上，因此我們圍繞TOD也開始打造自己的配套服務(wù)體系，這是我們認(rèn)為需要去深挖的第四個(gè)步驟，也就是圍繞TOD去做到運(yùn)營服務(wù)的增值。

做完運(yùn)營服務(wù)增值之后，我們還想到什么？就是一個(gè)城市再蝶變過程中產(chǎn)城融合是后續(xù)更需要關(guān)注的東西，因此我們認(rèn)為在一級(jí)開發(fā)階段就要討論產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入要怎么做，因此我們認(rèn)為真正第五步的時(shí)候就要從產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的角度運(yùn)用TOD的特質(zhì)挖掘它深層次的城市價(jià)值。

這就是我們將五個(gè)步驟整合再一個(gè)資本運(yùn)轉(zhuǎn)圈層的一個(gè)模型，我們可以看到這個(gè)模型里頭有五個(gè)元素：首先第一個(gè)軌道交通建設(shè)。第二個(gè)就是土地儲(chǔ)備；第三個(gè)是二級(jí)開發(fā)；第四個(gè)是城市運(yùn)營，第五個(gè)是產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入。原始模型里頭這五個(gè)部分分別由政府作為主導(dǎo)，串接起這五個(gè)資源，然后通過自己的財(cái)政稅收做中間的調(diào)整。

但我們發(fā)現(xiàn)這種調(diào)整最大的一個(gè)問題是什么？時(shí)效性和前后銜接性會(huì)受到較大的影響，所以說我們將這五個(gè)資源進(jìn)行高效地整合，讓它形成外部效應(yīng)的內(nèi)部換，形成內(nèi)部資源的匹配是高效觸動(dòng)TOD發(fā)展必須的模型。我們可以看到在這個(gè)模型里軌道交通公司和社會(huì)資本成為整個(gè)TOD開發(fā)、整個(gè)TOD推動(dòng)的主體，而政府會(huì)成為規(guī)則制定者和游戲管理者，通過這個(gè)體系內(nèi)部循環(huán)形成一個(gè)稅收，它的稅收主體就是軌道公司和社會(huì)資本公司形成的運(yùn)營建設(shè)和開發(fā)的主體，所以我們認(rèn)為這五個(gè)步驟的搭建是未來一個(gè)核心的目標(biāo)。

我們可以看到，軌道交通的投資建設(shè)我們?cè)谠叫慵瘓F(tuán)大金融體系有參與，對(duì)于城市運(yùn)營有越秀地產(chǎn)、越秀商投等資源導(dǎo)入，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，我們?cè)叫惝a(chǎn)業(yè)板塊和產(chǎn)投基金也投入了非常多的精力，我們的目標(biāo)就是未來在城市層面探討TOD5.0的模式。

這是越秀在發(fā)展過程中對(duì)TOD的一個(gè)理念，我們認(rèn)為TOD需要的是重塑城市空間形態(tài)，要構(gòu)建未來城市新格局。為什么我們這么認(rèn)為？因?yàn)門OD它不再是把城市從平面的角度去考慮，未來的城市應(yīng)該是一個(gè)立體的城市，同時(shí)還要助力城市的可持續(xù)性發(fā)展，也就是低碳。

再一個(gè)就是要打造智能社區(qū)，所以在這一點(diǎn)上來說我們是把物聯(lián)網(wǎng)和智慧社區(qū)跟TOD進(jìn)行高效融合。再一個(gè)要以人為本，這個(gè)地方就是要提高人民在出行生活過程當(dāng)中以步行舒適度為考量幸福感的提升。最后是推動(dòng)產(chǎn)城融合，提高我們的價(jià)值導(dǎo)向。

第三個(gè)方向一下我們實(shí)踐過程中的經(jīng)驗(yàn)。

一開始越秀做TOD也不是一帆風(fēng)順，這個(gè)過程中我們經(jīng)歷過很多錯(cuò)誤或者一些探索，我們總結(jié)下來有5點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)想跟大家分享：

首先每一個(gè)TOD都是源于合作共贏，每一套可實(shí)施的TOD方案都是源于和我們的合作方的互利共贏，建立一個(gè)合作的機(jī)制。為什么這么說？一個(gè)TOD不是去和合作方說我們多占或者我們多獲取，我們認(rèn)為只有將雙方的利益共同體做大，我們共同去分享這個(gè)蛋糕的附加值才是我們要做的目標(biāo)，所以合作是我們的先導(dǎo)。

第二個(gè)就是要充分挖掘每一個(gè)TOD項(xiàng)目深層次的價(jià)值。舉個(gè)例子，我們最新拿到的杭州的星橋項(xiàng)目，一開始大家對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的認(rèn)知度不是那么高，包括政府，包括當(dāng)時(shí)的杭州地鐵，但是在越秀接手這個(gè)項(xiàng)目之后，我們發(fā)現(xiàn)這個(gè)項(xiàng)目有了一些新的突破點(diǎn)，整體貨值在我們跟地鐵共同商議完之后，我們認(rèn)為整體產(chǎn)品價(jià)值會(huì)有5—8億的提升，所以我們認(rèn)為共同挖掘TOD的價(jià)值才是我們做好每一個(gè)TOD項(xiàng)目要著力探索的地方。

第三個(gè)經(jīng)驗(yàn)我們要把技術(shù)整合做好，為什么在這個(gè)地方要提技術(shù)整合這個(gè)事？實(shí)際上軌道交通建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)在技術(shù)體系上是完全不同的兩個(gè)專業(yè)，我們可以看到建造體系都是不太一樣的，執(zhí)行規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)也是不太一樣，這時(shí)候我們需要把這兩個(gè)專業(yè)合在一起進(jìn)行建設(shè)，將我們的地鐵和房地產(chǎn)開發(fā)無縫銜接的時(shí)候，我們要充分地去尊重每一個(gè)專業(yè)它的紅線，它需要去考量的未來運(yùn)營管理過程中所要顧及到的東西，所以這個(gè)地方技術(shù)的整合是我們認(rèn)為在做好一個(gè)TOD必須要去嘗試和探討的地方。

第四個(gè)就是服務(wù)的升級(jí)。以前我們認(rèn)為一個(gè)好的社區(qū)服務(wù)就是要把紅線內(nèi)的事管好，同時(shí)給我的客戶提供更高的附加值、更舒適的感受，但是我們認(rèn)為一個(gè)好的TOD服務(wù)它不僅僅是從你回家的時(shí)候開始，而是從你搭乘公共交通進(jìn)入到TOD網(wǎng)絡(luò)的時(shí)候就開始了，因此我們提出了一個(gè)想法，每一份客戶滿意的回饋都是源于我們運(yùn)營服務(wù)的延伸。這個(gè)延伸不是那種縱深的延伸，比如說物業(yè)提供服務(wù)，我們的延伸是范圍的延伸，不僅僅是運(yùn)營的社區(qū)、寫字樓和商業(yè)，我們認(rèn)為我們的服務(wù)是要延伸到軌道交通、公共空間，這是我們認(rèn)為服務(wù)升級(jí)的理念。

第五個(gè)就是產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入。剛才前面各位專家也分享過產(chǎn)業(yè)在未來房地產(chǎn)開發(fā)過程中的價(jià)值和重量，所以我們認(rèn)為每一種產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入將依托的是強(qiáng)大的資源整合能力，沒有好的資源整合能力很難將TOD的產(chǎn)業(yè)整合到未來運(yùn)營的模式過程中，而前置性的資源整合是一個(gè)做好TOD的基礎(chǔ)。

這是我們分享的五個(gè)板塊里頭合作共贏的模型圖（見PPT圖），大家可以看到怎么將政府、開發(fā)公司和地鐵進(jìn)行高效的整合，這里面開發(fā)想的是要賺錢，要利潤，要快周轉(zhuǎn)。軌道公司想的是把建設(shè)的錢回籠回來，速度越快越好，還有一個(gè)是安全，這是軌道交通公私要考慮的問題。政府考慮的是土地土壤，怎么樣把地價(jià)做得更加準(zhǔn)確，收支平衡怎么做。

再一個(gè)是城市空間質(zhì)量到底好不好，產(chǎn)業(yè)與稅收到底怎么樣去做好平衡。我們從三個(gè)角度可以看到他們關(guān)心的東西是不一樣的，我們?nèi)绾螌⑷哧P(guān)心的內(nèi)容進(jìn)行一些整合在一個(gè)項(xiàng)目里頭，做好平衡，這才是在合作共贏當(dāng)中我們要做好的天平。

這是越秀合作共贏的一個(gè)模式，我們可以看到從戰(zhàn)略層面廣州地鐵跟越秀集團(tuán)是戰(zhàn)略合作伙伴，一級(jí)土地開發(fā)、土地開發(fā)層面我們通過越秀金控建立了一個(gè)城市基金，與廣州地鐵一起做土地整備。在二級(jí)開發(fā)階段我們將我們的收益直接分享給廣州地鐵，通過項(xiàng)目上股權(quán)持有，直接讓廣州地鐵享有了二級(jí)開發(fā)的收益。到了城市運(yùn)營階段，廣州地鐵與越秀服務(wù)形成了股權(quán)的合作，廣州地鐵擁有部分股份這也是屬于深層次的合作。通過四個(gè)層面的合作，從一開始一級(jí)開發(fā)就已經(jīng)形成了高效資源回饋、收益回饋，再到二級(jí)開發(fā)，我們通過每一寸土地深層次挖掘，通過二級(jí)開發(fā)也可以回饋廣州地鐵。廣州地鐵與越秀合作這六個(gè)車輛段之后，在廣州房地產(chǎn)的排名是直線上升了，這也體現(xiàn)了在TOD項(xiàng)目開發(fā)過程中如何實(shí)現(xiàn)互利共贏，這是一個(gè)比較好的案例。

這是我們開發(fā)的幾個(gè)項(xiàng)目，上面是我們與廣州地鐵開發(fā)的六個(gè)車輛段上蓋，下面是與杭州地鐵開發(fā)的兩個(gè)車輛段上蓋。

這是我們的價(jià)值挖掘，大家可以看到每一個(gè)市場(chǎng)認(rèn)可的TOD價(jià)值，都源于對(duì)軌道交通的深度挖掘。地鐵旁的住宅唯一的價(jià)值點(diǎn)就是離地鐵近，可以快速搭乘地鐵，但是沒有討論在搭乘地鐵的過程到底場(chǎng)景化是如何的，而且我們?nèi)绾伟训罔F的價(jià)值更高地去賦予這個(gè)項(xiàng)目。

說到價(jià)值，首先我們要探討的是什么？就是站點(diǎn)的價(jià)值到底是幾何，一個(gè)站點(diǎn)到底能給這個(gè)項(xiàng)目帶來多少的價(jià)值提升？這是我們要去討論的第一個(gè)。討論的第二點(diǎn)到底是什么樣的客戶會(huì)去搭乘公共交通，這些客戶需要的產(chǎn)品是什么，這也是我們要去探討一個(gè)話題。

最后就是這些客戶他在出行公共交通的時(shí)候他的生活模式是什么，如果我們沒有在項(xiàng)目開發(fā)、建造和策劃端考慮清楚這些情況，我們就沒有深層次去挖掘每一個(gè)客戶在TOD方面他所認(rèn)為的價(jià)值體現(xiàn)，那我們賣的房子還是談戶型、談配套，而沒有談生活場(chǎng)景和生活模式。所以我們認(rèn)為一個(gè)市場(chǎng)認(rèn)可的TOD項(xiàng)目是真正挖掘了軌道交通的生活模式。

這是技術(shù)體系的整合，左邊是地鐵，右邊是房地產(chǎn)。越秀針對(duì)TOD技術(shù)體系分為三部分，第一部分就是投錢，就是前端趨勢(shì)的研判，因?yàn)槟庙?xiàng)目要拿準(zhǔn)，拿不準(zhǔn)花再多精力都會(huì)虧本，所以我們對(duì)前端趨勢(shì)價(jià)值的研判投入的大量精力。

第二個(gè)就是建造端，我們拿好了地如何建造好的產(chǎn)品，越秀也根據(jù)TOD和它特殊的技術(shù)性建立了自己的標(biāo)準(zhǔn)體系。最后就是運(yùn)營端，我們?nèi)绾稳タ蚨ㄎ覀兊倪\(yùn)營服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，這就是越秀服務(wù)和越秀商投在討論TOD項(xiàng)目過程當(dāng)中會(huì)去考量的一個(gè)問題。

最后就是我們的服務(wù)升級(jí)，就是剛才說到的我們給TOD賦予什么樣的命名？剛才說到好的產(chǎn)品是源于生活模式的打造，生活模式承載的載體是什么？就是我們的服務(wù)。因此我們認(rèn)為，每做一個(gè)TOD都是一個(gè)大型城市的服務(wù)場(chǎng)景，我們不把它看成一個(gè)社區(qū)，而是把它作為一個(gè)城市來運(yùn)營，這就是我們對(duì)于自己運(yùn)營服務(wù)延伸的理解。

這是我們?cè)叫惴?wù)當(dāng)時(shí)敲鐘的場(chǎng)面，我們跟廣州地鐵簽定協(xié)議的照片，大家可以看看。我們現(xiàn)在共同服務(wù)了24個(gè)車輛段，一共612萬平米，我們運(yùn)營了福州地鐵、長沙地鐵，我們的服務(wù)不僅僅是在物業(yè)小區(qū)，我們同時(shí)也在服務(wù)我們的地鐵線網(wǎng)。

這是我們產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的基礎(chǔ)模型，我們?cè)叫憬鹂卮罱艘粋€(gè)龐大的架構(gòu)，下面有醫(yī)療、科技、消費(fèi)、文娛，有各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)基金，這些基金、這些公司，這些下屬機(jī)構(gòu)對(duì)于我們的服務(wù)提供了產(chǎn)業(yè)支撐，我們不光有一個(gè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，還有后續(xù)的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的資源，只有這些資源的匹配才可以去實(shí)現(xiàn)做TOD城的一個(gè)概念。

最后是產(chǎn)業(yè)的模型，就是越秀跟香港科技大學(xué)共同做的產(chǎn)學(xué)研的科研社區(qū)。

打個(gè)廣告，TOD全產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)能力，這是我們倡導(dǎo)的一個(gè)方向，多元靈活的服務(wù)模式和合作機(jī)制是我們希望為在座各位伙伴們提供的一個(gè)能力輸出，我們從前端的綜合開發(fā)的政策咨詢到TOD融資，到規(guī)劃時(shí)間，咨詢服務(wù)到開發(fā)，到最后的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，我們?nèi)湕l都可以與各位專家共同創(chuàng)造未來美好的城市。

感謝各位！

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