碧桂園發布2022年業績預告

房地產市場持續承壓，頭部房企業績開始調頭。

2023年3月13日，碧桂園發布業績預告稱，預期2022年全年可能錄得剔除公允價值變動、匯兌凈損益等影響后的歸母核心凈利潤在10億元至30億元之間，預期歸母凈虧損為55億元至75億元。

(資料圖片僅供參考)

這是碧桂園上市以來首次發生虧損。

碧桂園在公告中解釋，凈利潤數據下行主要是，受房地產行業整體經營不佳及疫情影響，開發業務結轉毛利率下降；面對市場變化的不確定性，對存貨進行了較大額的減值計提；此外受美元升值影響，其在2022年形成了較大額的匯兌損失，致使歸母凈利潤在公司上市以來首次轉負，但公司核心凈利潤保持正向。

這是當前所有房企面對的市場現狀，也是影響諸多房企業績的主要因素。

可供觀察到的是，今年以來，已有多家房企發布2022年盈利預警。據海通國際本月初發布的研究報告，截至目前，有至少40家A股上市房企發布盈利預警，在港交所上市的開發商則有8家左右。海通國際同時預測，本月將會有更多房企發布盈利預警。

根據這些發布盈利預警房企所述信息，多數將核心原因指向房地產業務結算結構變化導致的銷售項目結轉利潤減少，以及計提資產減值準備。

基于上述原因，碧桂園董事會認為，上述盈利的影響因素多為非現金性質，仍對公司未來的發展充滿信心。

盡管核心業績數據表現不佳，但碧桂園在銷售方面仍然展現了相當的實力。

據初步統計，碧桂園2022年全年實現權益合同銷售金額約3574.7億元，累計實現權益合同銷售面積4451萬平方米，同比下降幅度好于TOP100房企整體降幅。另外，據第三方機構統計，去年碧桂園以全口徑銷售額4643億元，繼續位居行業之首。

碧桂園方面表示，雖然市場形勢異常艱難，但公司堅持對客戶、對社會負責，在本輪下行周期公司以現金流為核心管理目標，基于“最小代價，最大價值”保證有充足的資源推動房屋的完美交付、以及各項債務的如期兌付。

在交付方面，去年碧桂園全力兌現對業主的承諾，全年累計交付房屋近70萬套。

在融資方面，作為頭部房企，碧桂園在監管部門、金融機構的支持下，大股東以及管理層的努力下，保持債務零違約的信用水平。

據公告信息，去年，碧桂園董事、監事及高級管理人員購買公司債券累計金額5999萬元，碧桂園控股股東購買債券累計金額32512萬元，此外，控股股東還為碧桂園提供了50.55億港元的免息無抵押貸款，以支持公司經營發展。

此外，碧桂園融資渠道也較為通暢。

2022年下半年，碧桂園先后獲得增信擔保成功發行兩期共25億元中票，并通過央地合作增信模式發行10億元公司債，以及獲得工商銀行等十家銀行逾3000億元意向性綜合授信支持。今年1月，碧桂園再獲最高達5000萬美元等值的人民幣定期貸款融資支持，并獲批儲架式注冊發行200億元中期票據。

今年以來，房地產行業市場政策端不斷傳來利好，各地因城施策不斷優化購房政策，更好支持剛性和改善性住房需求；融資端上，金融16條的落地也推動房地產市場平穩健康發展政策措施的落實。

中指研究院監測顯示，今年2月，樓市成交量環比大幅上漲31.9%，同比降幅縮小。一線城市成交量環比漲5.0%，廣州、深圳環比漲幅明顯。二線代表城市環比漲43.9%，同比跌2.3%，其中濟南漲幅最高，環比漲幅為108.16%。三線代表城市成交量環比漲幅均超50%。

在融資之上，相較于去年，環境也有明顯改善。克而瑞研究中心的數據顯示，今年2月80家典型房企的融資總量為424.73億元，同比增加9.5%；房企債券發行259.26億元，同比增加8.8%。

這種局面讓碧桂園也受到了鼓舞。

在碧桂園2023年年會上，碧桂園總裁莫斌說，樓市更為積極的政策信號正在持續釋放，市場一定會復蘇，但復蘇的過程一定會分化。

“管理層對碧桂園發展充滿信心，提出今年不片面追求規模，而要真正走有質量的發展之路，并結合科技建造體系，持續提升全周期綜合競爭力。同時，決策層也強調抓住市場修復的機遇，未來的布局一定要跟著市場導向走，要集聚力量到更有潛力的市場去聚焦深耕。”莫斌說。

房企業績普遍下滑 ，碧桂園表現出較強的抗周期韌性

2022年，雖然房地產政策不斷優化，但效果尚不明顯，行業信心處在低位、市場需求和購買力不足，導致全國房地產市場整體仍處在深度調整階段。

國家統計局的數據顯示，2022年，全國商品房銷售面積135837萬平方米，同比下降24.3%，商品房銷售額133308億元，同比下降26.7%，其中，住宅的銷售面積及銷售額分別同比下降了26.8%、28.3%。

個體企業的銷售數據更為直觀。據中指研究院統計，2022年，TOP100房企銷售總額為75968.5億元，同比下降41.3%。TOP100房企權益銷售額為53602.7億元，權益銷售面積為33723.1萬平方米，同比分別下降42.9%和48.1%。2022年，千億房企只剩20家，相較2021年的43家，降幅超過50%。

雖然不同房企類型的銷售均不同程度承壓，但企業分化現象也逐漸加劇。部分企業通過穩健的財務運營、熱點城市布局以及積極的推盤去化，表現出較強的抗周期韌性。根據第三方機構統計，2022年，碧桂園的全口徑銷售額、權益合同銷售額仍穩居行業首位。

鑒于過去兩年行業銷售面臨重大挑戰，業內對2022年房企經營業績的應聲而降也早有預期。截至3月13日，75家已經發布業績預告的上市房企中45家預虧，有8家預虧超100億元，其中2家的預虧額超過200億元。值得一提的是，的上市房企里，有17家是具備背景優勢的央企、國企和混合所有制企業，可見市場之慘烈。

中指研究院分析，房企業績下滑有六個方面的原因：

一是受市場及企業流動性影響，部分房企竣工面積減少，導致房地產業務結算規模下降，營業利潤減少。

二是部分中小房企規模小，期內進入結轉期項目較少，導致收入和利潤減少。

三是部分房企開始轉型，導致期內支出增加。

四是受新冠疫情仍在持續、房地產行業環境走弱、房地產宏觀調控政策及融資環境收緊等因素疊加影響，房企開發在售的房地產項目價格在報告期內進一步下跌，存在減值跡象，期內需要計提存貨跌價準備。

五是自持物業受疫情、宏觀經濟等因素影響出租率下滑，疊加減免商戶租金等因素，投資性房地產公允價值下降。六是部分房企有息負債規模仍然較大，財務費用仍然較高。

與資金鏈緊張、負債率高的房企不同，碧桂園、保利發展、招商蛇口等財務穩健的頭部企業的利潤下滑大部分是受市場客觀因素影響，包括市場下行帶來的毛利率下滑，計提資產減值準備同比增加，為優化資產負債表積極處置去化困難的項目等。

本文來源：21世紀經濟報道、鈦媒體

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