集中供地政策調(diào)整：仍需“集中公告” 可以“分散供應(yīng)”

21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者 張敏 北京報道2月2日，一份名為《關(guān)于進一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開工作的通知》（以下簡稱《通知》）的文件在坊間流傳。《通知》要求，市、縣自然資源主管部門要根據(jù)年度供地計劃，分批次公開未來一定時間段內(nèi)擬出讓地塊的詳細清單。每次公開詳細清單對應(yīng)的擬出讓時間段原則上不少于3個月，給市場主體充足的時間預(yù)期預(yù)判。

對于詳細清單內(nèi)的地塊，在公開的擬出讓時間段內(nèi)可以一次或多次發(fā)布出讓公告，有序組織出讓，并在公開的擬出讓時間段內(nèi)全部推出。

《通知》的落款為自然資源部辦公廳，印發(fā)時間為2022年12月8日。

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21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者多方證實了這份通知的真實性。東部某省份自然資源管理部門相關(guān)負責(zé)人透露，已經(jīng)接到上述通知，并針對相關(guān)的要求做了安排和部署。

這也意味著，實行了兩年的土地出讓“兩集中”制度，正在發(fā)生調(diào)整。按照《通知》規(guī)定，各地仍需集中發(fā)布土地出讓信息，但不再要求集中組織出讓活動。

《通知》指出，各地應(yīng)于每年四季度啟動編制下一年度的供地計劃，最遲于計劃年度的3月底前向社會公開。在計劃編制中，各地要將住宅用地近三年年平均交易量以及對應(yīng)的住宅建筑面積，作為測算下一年度供地計劃總量的參考。

而按照原有規(guī)定，各地在編制年度供地計劃時，應(yīng)根據(jù)最近5年的交易量進行測算。

最新的《通知》還強調(diào)，凡商品住房去化周期長、土地流拍率高、市場需求明顯不足的城市，應(yīng)當(dāng)控制商品住房用地供應(yīng)規(guī)模。其中已供應(yīng)未竣工住宅用地面積超過近三年平均完成交易量5倍的城市，應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)壓縮計劃規(guī)模直至?xí)和９┑亍?/strong>

此外，自然資源部還要求，大城市土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，供地計劃中應(yīng)單列租賃住房用地，但不再強調(diào)“占比不低于10%”。同時，各地要“增加優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，支持剛性和改善性住房建設(shè)用地需求”。

值得注意的是，現(xiàn)有的集中供地制度，主要在全國22個城市進行試點。而這份文件是由自然資源部向各省、自治區(qū)、直轄市自然資源主管部門發(fā)布，并向所有市、縣自然資源主管部門提出要求的。這也意味著，新的土地出讓政策覆蓋了所有城市。

2021年初，自然資源部推出“兩集中”供地政策。即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動。按照要求，原則上發(fā)布出讓公告全年不得超過3次，時間間隔和地塊數(shù)量要相對均衡。該政策率先在22個重點城市進行試點。由于和以往的分散式供地存在明顯不同，這一變化也被業(yè)內(nèi)稱為“零售變批發(fā)”。

按照自然資源部的解釋，此舉的目的在于，“減少土地公開出讓過程中關(guān)聯(lián)信息不充分帶來的對市場預(yù)期的影響，糾正信息披露隨意性、碎片化、不確定等不規(guī)范問題，防止市場主體由于不掌握重要關(guān)聯(lián)信息帶來的競爭。”

該制度實施兩年來，除2021年第一批次集中供地交易旺盛外，由于房地產(chǎn)市場低迷、行業(yè)流動性受限等原因，此后的多個批次土地交易均較為冷淡。2022年，部分城市增加了土地供應(yīng)批次，使全年集中供地的次數(shù)超過了3次，長沙、南昌等城市曾表達過不再實施集中供地的訴求。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，此次調(diào)整并非取消集中供地，而是由集中供地的1.0版升級到2.0版。其中，1.0階段應(yīng)對開發(fā)商加杠桿炒地，2.0階段則應(yīng)對精細化、透明化供地。他還表示，集中供地是長效機制，不能因市場低迷就退出。在大部分城市供應(yīng)過剩，且區(qū)域差異很大的情況下，必須做出供給側(cè)改革，通過更為精細的供應(yīng)來穩(wěn)定市場預(yù)期。

2023年2月2日，成都市中心城區(qū)發(fā)布了4月底前擬出讓的住宅用地明細清單，共涉及35宗住宅用地，總面積1935.6畝。