張懿宸委員：建議階段性推出具有中國(guó)特色的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs，助力化解住宅交付風(fēng)險(xiǎn)

作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的載體，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)為居民生活和國(guó)民經(jīng)濟(jì)第三產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供了重要的基礎(chǔ)設(shè)施，在保障民生、穩(wěn)定就業(yè)、促進(jìn)消費(fèi)方面發(fā)揮著舉重若輕的作用。然而，當(dāng)前我國(guó)住宅消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)低迷，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2022年數(shù)據(jù)顯示房企銷(xiāo)售收入驟降；與此同時(shí)，房企信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)蔓延，一部分房企出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)；其持有的位于城市核心區(qū)位的寫(xiě)字樓、酒店、購(gòu)物中心等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，短期內(nèi)變現(xiàn)困難。

部分房企面臨的困難局面，是由于自身經(jīng)營(yíng)激進(jìn)、杠桿率高造成的，一些房企長(zhǎng)期流動(dòng)性緊張導(dǎo)致抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。這種局面往往債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜、環(huán)環(huán)相扣，化解難度大、風(fēng)險(xiǎn)程度高，解決起來(lái)困難重重。通過(guò)引入增量資金，定向用于特定風(fēng)險(xiǎn)是破解該類(lèi)死循環(huán)的有效思路之一。

近期，國(guó)家也已陸續(xù)出臺(tái)確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的支持政策，力度不斷加大，助力行業(yè)逐步化解風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)復(fù)蘇。今年的政府工作報(bào)告里把“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無(wú)序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展”列為今年的重點(diǎn)工作之一，去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也提出，要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，為行業(yè)發(fā)展指明了大方向。

基于此，中信資本董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官?gòu)堒插方衲陰?lái)《關(guān)于階段性推出具有中國(guó)特色的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs，助力化解住宅交付風(fēng)險(xiǎn)的提案》，旨在階段性借助公募REITs市場(chǎng)的高流動(dòng)性和價(jià)值發(fā)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)盤(pán)活問(wèn)題房企手中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，進(jìn)而募集資金、解決“爛尾樓”問(wèn)題。

中信資本董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官?gòu)堒插?/p>

張懿宸提出如下建議：

01

該產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)聚焦盤(pán)活問(wèn)題房企的存量資產(chǎn)，通過(guò)“問(wèn)題房企”和“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的隔離，控制產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)；適度放松對(duì)發(fā)行主體的資信要求，強(qiáng)化資產(chǎn)質(zhì)量、弱化企業(yè)信用，壓實(shí)中介機(jī)構(gòu)的主體責(zé)任，合理設(shè)置信用防火墻。

02

充分利用公募REITs市場(chǎng)規(guī)模大、流動(dòng)性強(qiáng)、估值公允的有利條件，所募集資金除歸還項(xiàng)目自身金融機(jī)構(gòu)負(fù)債以外，全部用于解決問(wèn)題房企自身的“爛尾樓”交付問(wèn)題，嚴(yán)禁挪作他用。

03

制定特殊的募集資金的監(jiān)管要求，針對(duì)該類(lèi)別企業(yè)和資產(chǎn)的特殊情況，建立專(zhuān)門(mén)的資金監(jiān)管機(jī)制，如成立區(qū)域（省、市）層面的專(zhuān)項(xiàng)監(jiān)督部門(mén)、指定專(zhuān)門(mén)的資金托管主體和收付流程等，統(tǒng)一監(jiān)管募集資金；統(tǒng)籌使用資金，平衡企業(yè)爛尾項(xiàng)目的主次緩急，最大程度發(fā)揮該項(xiàng)資金的獨(dú)特效能，助力民生項(xiàng)目的順利交付。

今年是張懿宸連續(xù)第三年在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs領(lǐng)域進(jìn)行提議。2021年，他建議公募REITs延展到持有型商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)；2022年，建議將商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs擴(kuò)容試點(diǎn)，并獲得了政府主管部門(mén)的積極回應(yīng)——保障性住房和長(zhǎng)租房已先后納入公募REITs的資產(chǎn)范圍。

多年來(lái)，中信資本在商業(yè)地產(chǎn)投資方面持續(xù)重點(diǎn)發(fā)力，打造了強(qiáng)大的資源平臺(tái)及專(zhuān)業(yè)高效的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，并積累了豐富的不動(dòng)產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)。在存量商業(yè)地產(chǎn)管理、城市更新改造領(lǐng)域，中信資本已形成了“投資-資產(chǎn)管理-資本市場(chǎng)”成熟的管理模式，實(shí)現(xiàn)金融資本和地產(chǎn)項(xiàng)目的良性循環(huán)。期待商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs專(zhuān)項(xiàng)工具的落地，助力化解商品房交付風(fēng)險(xiǎn)、解決民生問(wèn)題，發(fā)揮增量資金“四兩撥千金”的作用。

免責(zé)聲明：市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買(mǎi)賣(mài)依據(jù)。

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