中報(bào)觀察 | 富力繼續(xù)叫賣資產(chǎn)

觀點(diǎn)網(wǎng)債務(wù)危機(jī)暫時(shí)解決后，市場(chǎng)環(huán)境明顯阻礙了富力的復(fù)蘇計(jì)劃。

(資料圖)

“在經(jīng)歷多年新冠疫情的影響后，2023年標(biāo)志著我們開始將病毒置之腦后。”不過樓市衰退的情況并未一同改善，經(jīng)歷1-5月的復(fù)蘇后，6、7月開始整體市況開始向下。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1-7月，國內(nèi)商品房銷售面積66563萬平方米，同比下降6.5%，其中住宅銷售面積下降4.3%；商品房銷售額70450億元，下降1.5%，其中住宅銷售額增長(zhǎng)0.7%，住宅銷售額增幅下滑。

“從交易量來看，2023年上半年行業(yè)的協(xié)議銷售額與2022年同期相比平均下降5.3%。”富力地產(chǎn)在公告中提及。

回顧該公司的銷售進(jìn)展，今年進(jìn)一步縮減，甚至遠(yuǎn)不如2022年同期表現(xiàn)。

資料顯示，累計(jì)至2023年7月底，富力地產(chǎn)總銷售金額約145.4億元，同比減少48.8%；銷售面積達(dá)約96.03萬平方米，同比減少55.93%，平均售價(jià)反而從去年同期13032元/平方米提升為15141元/平方米。

只是眼下對(duì)富力地產(chǎn)來說，現(xiàn)金流明顯比利潤更重要。

富力地產(chǎn)是國內(nèi)最早順利完成境內(nèi)、境外債務(wù)展期的房地產(chǎn)開發(fā)商，也是最早喊出暫緩拿地、要開源節(jié)流的房企之一。蟄伏幾年后，虧損情況有好轉(zhuǎn)。

根據(jù)業(yè)績(jī)報(bào)告，從三費(fèi)看，期內(nèi)富力地產(chǎn)銷售及營銷開支由2022年同期8.32億元，減少40%至5億元，代表業(yè)務(wù)量的下滑；行政開支則從19.35億元上升為23.56億元。

由于展期后債務(wù)綜合利率降低及匯兌虧損的減少，富力地產(chǎn)上半年融資成本由去年同期52.02億元減少20%至41.64億元。

最終，2023年上半年富力地產(chǎn)錄得凈虧損約49.78億元，較2022年上半年68.99億元下降27.8%；歸母凈虧損51.09億元，較2022年上半年69.2億元下降26.2%。

但另一方面，富力地產(chǎn)的主業(yè)持續(xù)疲軟。

財(cái)報(bào)顯示，2023年上半年，富力地產(chǎn)期內(nèi)交付的銷售物業(yè)從去年同期188.5萬平方米減少約24%至144.2萬平方米，導(dǎo)致物業(yè)發(fā)展?fàn)I業(yè)收入從去年同期151.49億元減少19%至123.05億元。

但毛利從27.97億元提升至32.34億元，毛利率17.2%，較2022年上半年18.9%低，但比2022年全年的16.5%更高。

可持續(xù)經(jīng)營能力方面，近年來富力地產(chǎn)已幾乎停止拿地，新增土儲(chǔ)全部依靠此前跟進(jìn)的城市更新項(xiàng)目補(bǔ)充，例如2022年在廣州新增13.3萬平方米土地，也是通過這種途徑。

最新的財(cái)報(bào)中，富力地產(chǎn)并未披露土地儲(chǔ)備情況，不過提及“停止進(jìn)一步擴(kuò)充土地儲(chǔ)備并削減不必要的支出”。換句話說，應(yīng)該與2022年末的6097.7萬平方米相當(dāng)或有所減少，但依舊十分充裕。

就算按最新交付物業(yè)的整體平均售價(jià)約每平方米8500元計(jì)算，貨值至少也有5183億元，還未算城市更新項(xiàng)目，足夠未來數(shù)年發(fā)展。待市場(chǎng)行情好轉(zhuǎn)，富力地產(chǎn)或才能重拾拿地信心。

盡管物業(yè)開發(fā)主業(yè)稍顯弱勢(shì)，但2023年上半年隨著疫情防控措施放松，過去被批評(píng)為“雞肋資產(chǎn)”的酒店，開始為富力提供正向現(xiàn)金流，涵蓋寫字樓和購物中心的物業(yè)投資板塊也同時(shí)得益。

文化和旅游部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上半年國內(nèi)旅游總?cè)舜芜_(dá)到23.84億，同比增長(zhǎng)63.9%；國內(nèi)旅游收入2.3萬億元，同比增長(zhǎng)95.9%。其中，兩個(gè)指標(biāo)均恢復(fù)到2019年同期水平的8成。

反映到富力地產(chǎn)的業(yè)績(jī)上，期內(nèi)投資物業(yè)租金收入4.16億元，同比增長(zhǎng)2%，恢復(fù)正向。

酒店分部反彈強(qiáng)烈，營運(yùn)營業(yè)額由去年同期17.81億元增加至29.83億元。另悉，富力整個(gè)酒店組合平均入住率高達(dá)60%，其中超過60家酒店在高峰期的入住率超過90%。

同期，酒店分部經(jīng)營凈利潤達(dá)6.81億元，實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。

不過似乎富力并沒有決心保留這部分資產(chǎn)，畢竟現(xiàn)金流是最大要事。在報(bào)告中，富力地產(chǎn)表示：“由于期內(nèi)酒店資產(chǎn)產(chǎn)生正現(xiàn)金流，買家詢問增加，而潛在買家隨后進(jìn)行的盡職調(diào)查亦有所增加。”

樓市向下的大環(huán)境下，失去物業(yè)銷售現(xiàn)金流大力支持的富力地產(chǎn)，如何支付展期債務(wù)利息仍是個(gè)不小的問題，剩余土地和舊改開發(fā)也需要資金，據(jù)悉富力位于倫敦的“One Nine Elms”也預(yù)計(jì)趕在今年年底完工。

因此出售項(xiàng)目換取即時(shí)現(xiàn)金流仍是上策，2022年富力地產(chǎn)就曾12.45億元出售北京、福州、鎮(zhèn)江3間酒店。

該公司表示，在接下來的時(shí)間內(nèi)，“將繼續(xù)出售非核心酒店及投資資產(chǎn)，以產(chǎn)生流動(dòng)資金用于還款及營運(yùn)資金用途。”

富力在中報(bào)中稱：“過去一年，集團(tuán)加快了在中國和海外出售開發(fā)和投資物業(yè)的計(jì)劃，重新分配資金以解決金融負(fù)債和項(xiàng)目竣工問題。”正就數(shù)個(gè)海外項(xiàng)目與買家進(jìn)行盡職調(diào)查，預(yù)計(jì)年底前完成。

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