鑒報｜越秀地產“秀肌肉”：現金超300億，現金短債比4.2

作為業績逆勢增長的典型代表，越秀地產的中期業績會迎來了市場的更多關注。

“今年完成1320億元的銷售目標壓力不大。”越秀地產董事長林昭遠在8月25日召開的中期業績會上透露：“今年大概供貨1500億元-1600億元。”在很多房企下調銷售目標或者不再公布銷售目標的背景下，越秀地產“凡爾賽”的表態顯現出了自信和從容。

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林昭遠還對下半年房地產走勢作出了自己的判斷，其表示：“我們預計下半年隨著調控政策的持續寬松和市場信心、購房預期的逐步恢復，房地產市場將筑底企穩，全年市場規模和房價將大致保持穩定，城市、市場和房企分化進一步加劇。核心一線城市、重要二線城市及華東地區、大灣區資源集聚優勢明顯，市場支撐度高、潛力大。”

8月25日，越秀地產舉行中期業績發布會。

“企業出問題不能怪市場”

作為新粵系房企的代言人，越秀地產的中期業績迎來了更多市場的關注，這家曾經低調蟄伏“慢半拍”的國企，在近兩年實現了逆勢翻盤，成為少數業績仍然能夠實現突破性增長的房企代表。

回顧今年上半年，越秀地產實現合同銷售金額836.3億元，同比上升71.0%，已經完成全年合同銷售目標1320億元的63.4%。截至6月末，已售未入賬合同銷售金額2211.9億元，較年初上升23.6%。與此同時，越秀地產上半年取得股東應占凈利潤21.8億元，同比上升27.5%；核心凈利潤21.5億元，同比上升0.8%。根據中指院發布的前7月房企銷售額排名，越秀地產排名暫時位列第13位。

在部分民營企業陷入流動性危機的當下，有市場聲音認為是國企的身份給了越秀地產“保障”和底氣，但是林昭遠此次在業績會上否認了這一觀點。他表示：“市場的波動給各大企業帶來的影響是市場經濟里面正常的現象。2021年第四季度開始，特別是去年，房地產行業急速調轉，企業出現問題要考慮對這個市場的波動做了哪些準備，如何管好杠桿和流動性，企業出問題不能怪市場，只能怪自己。無論是民企還是國企，在市場主體下只要出現流動性問題和信用問題，受到市場影響都是正常的。最近有國企出現流動性問題，但也不是今天才出現的，過去也有，風險會不會蔓延到企業最終還是要看企業的經營理念。”

控制好杠桿、管好流動性，無疑是越秀地產逆風“翻盤”的底牌。林昭遠還透露，近兩年來，越秀地產一直非常重視公司評級這一指標，在做投資考量時都會把這一指標納入進去全盤考慮。

在負債方面，截至今年上半年，越秀地產的現金及現金等價物約302.8億元，較去年同期的260.68億元增長16.16%，較去年末的218.46億元增長38.61%。剔除預收款的資產負債率、凈負債率和現金短債比率分別為66.8%、53.2%和4.2倍，“三道紅線”指標維持“綠檔”。

上半年，越秀地產抓住國內利率下行的有利市場融資環境，完成新的融資約328.3億元，其中境內融資約264.1億元，境外融資約64.2億元，期末總借貸約998.2億元。

“償還短債是管理現金流日常操作，不用擔心。目前公司有息負債為998億元，其中一年內到期債務占比為12%。”越秀地產財務總監兼執行董事陳靜稱。

近年大舉拿地得以“彎道超車”

近兩年，越秀地產一直在攻城略地，其身影頻頻出現在一二線核心城市，無論是北京拿地時的“大吉大利”，還是上海土拍時的全力拼搶，越秀地產都在近兩年的土拍中格外引人注目。

今年上半年，越秀地產在北京、上海、廣州、杭州、武漢、青島、成都及西安新增11宗土地，總建筑面積約為217萬平方米。據中指研究院數據，今年前7個月，越秀地產拿地金額共計213億元，在百強房企中排名第7位。

以北京為例，越秀地產上半年共斬獲3宗地塊，新增土地儲備約43萬平方米。今年6月14日的北京土拍現場，越秀北京公司相關負責人親自坐鎮，可能是為了討一個好彩頭，他帶了一個紅色袋子，上面印著“大吉大利”，最終，越秀地產以79億元幸運搖中海淀雙新村地塊。加上2月份拿下的北京昌平朱辛莊地塊和蘋果園地塊，越秀上半年在北京拿地合計耗資138.46億元。此次，越秀地產中期業績報告顯示，公司深耕北京戰略取得明顯進展，上半年實現了合同銷售額38.6億元，同比大幅上升。

但是，隨著近年來土地成本的抬升、利潤空間的壓縮，大手筆拿地也無疑使得越秀地產的毛利率呈現下滑態勢。截至今年上半年，越秀地產的毛利率為17.8%，較去年同期的21.2%下降了3.4個百分點。

此外，基于廣州地鐵二股東的優勢，越秀地產在TOD上的布局也成為其土儲方面的亮點。截至2023年6月30日，越秀地產共擁有9個TOD項目，總土地儲備達到398萬平方米，約占總土地儲備的14.2%。

“房地產市場走勢還未現‘V’字形”

對于當前房地產市場的走勢，林昭遠表示，當前房地產市場正在筑底，但是尚未走出“v”形的走勢，期待更多利好政策的出臺。

“今年以來的市場，政府也出臺了相關的一些政策，中央也一直強調要確保房地產的健康發展，但是，市場特別是第二季度以來，市場的整個狀況好像沒有來一個大‘V’出來。從這個角度來看，我個人的判斷應該還是信心的問題。”

就在8月25日，越秀地產中期業績會召開的同日，住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局三部門表態，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。

對此，林昭遠表示：“‘認房不認貸’政策剛剛出臺，相信中央政府還有很多工具，確保房地產平穩健康發展。同時，我們也看到，目前房貸利率的下調還不到位，盡管說人民銀行有表態，但是從具體城市各大銀行的執行情況來看，利率下調還有一定空間。”

新京報記者 徐倩

編輯 楊娟娟 校對 趙琳

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