老舊小區(qū)、超高層住宅以后會(huì)怎樣？我在香港看到一種可能性

在廣州，逛老城區(qū)時(shí)，看到那些破破爛爛、空調(diào)滴水的老舊小區(qū)，我常常在想，這類房子以后會(huì)怎樣？

在CBD珠江新城，看到那些賣到10萬(wàn)+的超高層住宅，我也在想，三五十年后，這類房子會(huì)不會(huì)也成為建筑垃圾？

聽(tīng)說(shuō)香港的房子以保養(yǎng)水平高而著稱，帶著這兩個(gè)問(wèn)題，我最近去了一趟香港。

(資料圖)

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香港大規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，始于上世紀(jì)70年代，比內(nèi)地的房地產(chǎn)熱足足早了20多年。所以，想知道內(nèi)地老舊小區(qū)與超高層住宅未來(lái)的命運(yùn)，現(xiàn)在的香港會(huì)是一個(gè)很好的觀測(cè)窗口。

首先，拆一般是拆不了的，想拆了重建，非常復(fù)雜、非常困難，一般只能靠持續(xù)不斷的檢修與保養(yǎng)。

走在香港的大街小巷，看過(guò)十幾套房子后，我有一個(gè)總體的感覺(jué)，就是：舊而不破。

我印象最深的是香港馬路上的地磚，質(zhì)量普遍很好，全部貼得嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)、規(guī)整有序，幾乎不看不到松動(dòng)、起包、滲水、粘泥的情況。

我一直認(rèn)為，一個(gè)城市有沒(méi)有品質(zhì)感和檔次感，最直觀的就是看它馬路上的地磚。香港的馬路，的確很窄、很舊，但是干凈、整潔、質(zhì)量好。

馬路舊而不破，建筑也是這樣。

首先，香港的住宅，大部分是單體樓，有封閉式花園的小區(qū)，鳳毛麟角，但這些單體樓，因?yàn)楸ｐB(yǎng)得當(dāng)，并沒(méi)有給人很差的感覺(jué)，反而因?yàn)榕R街而建，生活十分便利，一下樓就能無(wú)縫融入城市的海洋。

香港的住宅按樓齡分為三類：50年或以上的樓齡是“老年”，30-49年的是“中年”，30年以下的是“青年”。

其中，30年以上樓齡的“中老年”住宅隨處可見(jiàn)。數(shù)據(jù)顯示，全香港約有3.9萬(wàn)幢住宅(綜合樓宇)，超過(guò)25%的樓齡在50年以上，50%在30年以上。

但奇怪的是，香港的老舊建筑，普遍保養(yǎng)得不錯(cuò)，雖然樓齡大，但衰敗感不像內(nèi)地老舊小區(qū)那么明顯，甚至還透露出一種老派的精致感。

總體上，因?yàn)楸ｐB(yǎng)得當(dāng)，香港30年的樓齡，相當(dāng)于內(nèi)地10-15年的樓齡。

這說(shuō)明，房子的品質(zhì)感，樓齡是一方面，但更重要的是保養(yǎng)！

02

香港的老舊住宅，為何能保養(yǎng)得這么好呢？我研究了一下，大概有這樣幾個(gè)原因：

第一，香港的物業(yè)管理費(fèi)很貴，非常貴，就算是普通住宅，每平米也大約要20到40元，差不多是北上廣深的10倍。

大家知道，內(nèi)地房子物業(yè)差、保養(yǎng)差的一個(gè)關(guān)鍵因素是物業(yè)費(fèi)，即使是北上廣深CBD里的千萬(wàn)級(jí)房產(chǎn)，物業(yè)費(fèi)也大多是十幾年前的標(biāo)準(zhǔn)，大概每平米2到3元，然后陷入“物業(yè)質(zhì)量下滑→業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)→物業(yè)繼續(xù)惡化”的惡性循環(huán)里。

這幾乎是一個(gè)“死結(jié)”，導(dǎo)致內(nèi)地大部分小區(qū)都將無(wú)法阻擋地走向衰敗。

香港房子保養(yǎng)得好，當(dāng)然不只是因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)貴，還因?yàn)樗麄兊奈飿I(yè)管理采用的是“酬金制”。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是按工作量和效果來(lái)付費(fèi)，物業(yè)公司服務(wù)的項(xiàng)目越多，業(yè)主支付的費(fèi)用就越高。

相比而言，內(nèi)地城市的物業(yè)費(fèi)一般采用“包干制”，雖然有收費(fèi)低的優(yōu)勢(shì)，但卻存在物業(yè)公司“干得越多、掙得越少”的弊端。如此一來(lái)，物業(yè)公司自然就會(huì)不斷減少服務(wù)項(xiàng)目，贏得利潤(rùn)。

所以，想要房子保養(yǎng)好，和物業(yè)公司的合作方式，是關(guān)鍵啊。

在廣州，我看過(guò)不少二手房，樓齡一般只要超過(guò)10年，品質(zhì)感就急劇下滑，原因除了交付質(zhì)量差，更關(guān)鍵的是保養(yǎng)差。

第二，房子住久了，政府也會(huì)幫業(yè)主來(lái)檢修。

香港政府規(guī)定，對(duì)樓齡30年以上的住宅，要求強(qiáng)制檢修。

具體來(lái)說(shuō)，只要是3樓以上、樓齡30年或以上的私人房屋，就必須委任一名在政府注冊(cè)的檢驗(yàn)人員，每10年對(duì)房屋的公共部分、外墻及伸出物、招牌檢驗(yàn)一次。檢驗(yàn)人員還要負(fù)責(zé)監(jiān)督檢驗(yàn)后認(rèn)為需要進(jìn)行的維修工程。

如果業(yè)主的維修保養(yǎng)資金不夠，也不用擔(dān)心，只要房屋樓齡30年或以上、符合差餉租值資格，就可以申請(qǐng)全額首次強(qiáng)制驗(yàn)樓計(jì)劃。

而強(qiáng)制驗(yàn)窗計(jì)劃則規(guī)定，所有高于3層、樓齡10年或以上的私人住宅樓，必須每五年檢驗(yàn)一次。

香港屋宇署則每年會(huì)隨機(jī)挑選2000幢和3800幢舊樓分別進(jìn)行強(qiáng)制驗(yàn)樓和強(qiáng)制驗(yàn)窗計(jì)劃。檢測(cè)不合格的大廈，必須短期內(nèi)維修整改，否則會(huì)遭到重罰。

至于30年樓齡以下的樓宇，香港屋宇署認(rèn)為，新建樓宇質(zhì)量上相對(duì)有保障，但屋宇署也鼓勵(lì)業(yè)主自發(fā)保養(yǎng)。

強(qiáng)制驗(yàn)樓驗(yàn)窗計(jì)劃清晰界定了業(yè)主和政府在舊樓維修方面的責(zé)任，政府監(jiān)督不缺位，業(yè)主也必須對(duì)樓宇承擔(dān)保修責(zé)任。這從機(jī)制上保障了香港老舊住宅的保養(yǎng)問(wèn)題以及安全問(wèn)題。

香港雖然是小政府，但在城市日常治理方面，做到了精細(xì)化管理。因?yàn)楸ｐB(yǎng)得當(dāng)，香港的老舊小區(qū)與超高層住宅，給人一種“舊而不破”、“優(yōu)雅老去”的感覺(jué)。

相比而言，內(nèi)地城市的高層住宅，開(kāi)發(fā)商都是“管生不管養(yǎng)”，交付后數(shù)十年的保養(yǎng)與維護(hù)，目前還真的看不到很好的解決方案。

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