存量房貸利率的下調難在何處？| 銀行與信貸

文/《清華金融評論》資深編輯孫世選??

盡管央行支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，但商業銀行本身缺乏動力下調存量房貸利率，迄今為止在下調存量房貸利率方面各銀行尚無具體的落地措施發布。

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中國人民銀行、國家外匯管理局8月初召開了2023年下半年工作會議。會議明確，下半年，要繼續引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。要指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

此前，7月14日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在新聞發布會上表示，前幾年發放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，按照市場化、法治化原則，央行支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者新發放貸款置換原來的存量貸款。

2023年第二季度個人住房貸款余額下降

中國央行數據顯示，2023年二季度末，個人住房貸款余額38.6萬億元，同比下降0.7%，增速比上年末低1.9個百分點。2023年一季度末，個人住房貸款余額38.94萬億元，同比增長0.3%。

2022年末，個人住房貸款余額38.8萬億元，同比增長1.2%，增速比上年末低10個百分點。

2023年3月新發放個人住房貸款加權平均利率為4.14%，比2022年末下降0.12個百分點，較2022年同期下降 1.35個百分點。

2023年上半年，新發放個人住房貸款加權平均利率為4.18%，比上年同期低107個基點；6月個人房貸加權平均利率為4.11%，同比下降0.51個百分點。

可見，2022年以來，個人住房貸款余額的增速顯著下滑，2023年第二季度個人住房貸款余額出現了下降。2023年第二季度，個人住房貸款余額下降了約3400億元。

個人住房貸款余額的下降與提前還款大幅增加有較大關系

個人住房貸款發放和同期商品房銷售規模直接相關，還款則是來自于借款人的收入或者其他資產的配置調整。由于理財收益率、房貸利率等價格關系已經發生了變化，居民進行資產配置調整，使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現象大幅增加。

我國約99%的房貸是選擇浮動利率機制，即以貸款市場報價利率（LPR）為基準，簽合同時根據當時的市場供需關系商定加點幅度。加點部分在合同期限內固定不變。

2022年以來，LPR已累計下行了45個基點，但因為合同約定的加點幅度在合同期限內是固定不變的，前些年發放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上。

而隨著新發放的房貸利率持續下行，存量房貸顯得相對“更貴”了。據統計，一些地區的房貸老客戶利率比新客戶的利率已經高出約2個百分點。2023年以來，由于新增房貸利率與存量房貸利率之間存在較大利差，部分居民提前償還房貸，推動了個人住房貸款余額的下降。在這種背景下，為了減少利息支出，不少借款人呼吁下調存量房貸利率。

存量房貸利率的下調絕非易事?

第一，央行表示“支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者新發放貸款置換原來的存量貸款”，但“支持和鼓勵”并非強制，存量房貸利率調整需要依法有序進行。貸款合同的變更、貸款置換等涉及銀行的自主經營權，金融管理部門只能“支持和鼓勵”。

第二，商業銀行本身缺乏動力下調存量房貸利率，迄今為止在下調存量房貸利率方面各銀行尚無具體的落地措施發布。對于銀行來講，下調存量房貸利率則意味著銀行的息差可能顯著收窄，顯著影響銀行的業績。近年來金融的大環境是降低實體經濟融資成本，再加上市場供求關系的變化，金融市場利率以及銀行信貸利率水平處在下行趨勢中。而且受存款定期化傾向等因素的影響，商業銀行負債端的利率下降幅度和速度慢于資產端，貸款定價的下降與存款定價的下降不完全匹配，導致銀行的息差持續收窄。在銀行的息差本已持續收窄的背景下讓銀行主動顯著下調貸款利率，會明顯加大銀行的經營壓力。

第三，存量房貸利率的調整意味著對風險資產的重新定價，如果真的是商業銀行與借款人“自主協商”的話，存量房貸利率究竟降低到什么水平才是合理的呢？也是未知數。

目前來看，由于商業銀行缺乏主動下調存量房貸利率的動力，存量房貸利率借款人為了減少利息支出，要么以自有資金提前還款，要么是用利率較低的經營貸、消費貸等置換存量房貸。其結果仍然會給銀行帶來息差下降的壓力。

按市場利率定價自律機制2023年4月10日發布的《合格審慎評估實施辦法（2023年修訂版）》，凈息差的評分“警戒線”為1.8%（含），低于1.8%將被扣分。萬得（Wind）數據顯示，42家A股上市銀行中，19家銀行2023年第一季度的凈息差低于1.8%。而從行業整體來看，國家金融監督管理總局數據顯示，2023年一季度商業銀行凈息差進一步收窄至1.74%，較2022第四季度的1.91%下行17個基點，并且低于1.8%的“警戒線”。

據報道，業內人士表示，考慮到存量房貸利率調整可能影響銀行息差穩定，進而影響銀行向實體經濟減費讓利的持續性，央行可能會通過結構性貨幣政策工具，對影響較大的銀行給予階段性支持。

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