75%的家庭因買房而負(fù)債，為何不降存量房貸利率？動(dòng)了誰(shuí)的奶酪？

(資料圖)

作者：李云飛｜來(lái)源：原創(chuàng)

這幾年的大環(huán)境確實(shí)不太好，特別是自2020年國(guó)家開(kāi)始出臺(tái)房地產(chǎn)政策以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)就一直萎靡不振，各大房企也是債臺(tái)高筑，這給國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了一定的壓力。

我們來(lái)看一組數(shù)據(jù)：今年上半年我國(guó)商品房銷售額是6.3萬(wàn)億元，而在去年同期為6.6萬(wàn)億元，同比下滑了4.5%。

老百姓買不起房不是國(guó)家希望看到了，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡不振、房企危機(jī)重重更不是國(guó)家希望看到了。

所以，國(guó)家一直都在找一個(gè)平衡點(diǎn)，是既能夠讓大家都會(huì)積極地去買房，帶動(dòng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，又不能夠給老百姓造成太大的房貸壓力，抑制了大家的消費(fèi)，只有這樣才可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至整個(gè)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展。

所以，我們就看到了，這幾年房?jī)r(jià)只要一冒頭，國(guó)家就會(huì)進(jìn)行打壓，房?jī)r(jià)只要一沉底，國(guó)家又會(huì)來(lái)托底。今年下半年，國(guó)家又要準(zhǔn)備通過(guò)降低利率、提高房企的融資環(huán)境來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展了。

此時(shí)有網(wǎng)友就會(huì)說(shuō)了，我們是不是走錯(cuò)路線了？因?yàn)槟壳拔覈?guó)戶均住房已經(jīng)接近1.1套，房子已經(jīng)變得過(guò)剩了，如果我們只知道一味地刺激增量不釋放存量的話，這個(gè)內(nèi)需就真的能夠拉起來(lái)嗎？

換言之，如果我們只知道降低首套房貸利率，而存量房貸利率不降的話，老百姓手里還是沒(méi)有錢啊！這難道不是治標(biāo)不治本嗎？

那么今天我們就來(lái)討論一下，這個(gè)存量房貸利率下降到底動(dòng)了誰(shuí)的奶酪？

我們先來(lái)解釋下什么叫存量房貸利率？存量房貸利率，通常是指在2020年1月1日以前銀行就已經(jīng)發(fā)放的房貸執(zhí)行的貸款利率。因?yàn)樽?020年1月開(kāi)始，國(guó)家就統(tǒng)一調(diào)整了貸款利率定價(jià)基準(zhǔn)，由參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)變?yōu)閰⒖糒PR定價(jià)，因此就有了存量房貸利率的說(shuō)法。

說(shuō)得簡(jiǎn)單一點(diǎn)，那就是之前的房貸我們有固定利率可以選擇，而現(xiàn)在的房貸利率都是浮動(dòng)性的。

此時(shí)有網(wǎng)友就會(huì)說(shuō)了，既然是固定利率，當(dāng)初大家都是說(shuō)好了，那么未來(lái)如果利率上漲的話，銀行也不會(huì)去上調(diào)你的房貸利率，現(xiàn)在市場(chǎng)利率下調(diào)了，你就要求銀行來(lái)降低利率，這顯然是不合理的，我們不能夠用道德去綁架銀行。

但是也有網(wǎng)友表示了不同的意見(jiàn)，他們認(rèn)為任何事情都不是死的，可以針對(duì)特殊環(huán)境作特殊調(diào)整。眾所周知，銀行是最賺錢的，2022年《財(cái)富》世界500強(qiáng)排行榜當(dāng)中，中國(guó)就有10家銀行上榜。根據(jù)中國(guó)工商銀行公布了2022年經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)顯示，該銀行總資產(chǎn)增加至近40萬(wàn)億元；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入8400億元；凈利潤(rùn)突破3600億元，增速3.1%。

現(xiàn)在大環(huán)境都不好，老百姓賺錢難，內(nèi)需拉不起來(lái)，此時(shí)商業(yè)銀行就要擔(dān)起這個(gè)責(zé)任，在考慮到老百姓的實(shí)際需求，銀行降低存量房貸利率不僅能減輕老百姓的還款壓力，也有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，不然老百姓都賺不到錢了，銀行賺再多的錢又有什么用？

總結(jié)一句話：降低增量房貸利率靠國(guó)家，降低存量房貸利率只能靠銀行，降低存量房貸利率的話肯定是動(dòng)了商業(yè)銀行的奶酪，如果在大環(huán)境不景氣的情況下，銀行還是死死把住這一關(guān)口，只能說(shuō)合法但不合理。

我們?cè)賮?lái)說(shuō)一說(shuō)，這個(gè)存量房貸利率到底能不能夠下降？

我們先來(lái)算一筆賬：100萬(wàn)的貸款，分30年償還，如果按照央行5年以上基準(zhǔn)利率4.9%計(jì)算的話，那么一共產(chǎn)生的利息大約是91萬(wàn)元。這也就是說(shuō)你要貸款多少，30以后你要還掉的利息就是多少。請(qǐng)問(wèn)現(xiàn)在有多少人一輩子連銀行的利息錢都賺不到？在拉內(nèi)需、促經(jīng)濟(jì)的當(dāng)前形勢(shì)下，大家的錢袋子都交給了銀行，哪里還有錢來(lái)消費(fèi)呢？

根據(jù)《2019年中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》顯示，現(xiàn)在96%城鎮(zhèn)居民家庭有房，75.9%的家庭因買房而負(fù)債！通過(guò)這些數(shù)據(jù)我們可以看出，隨著當(dāng)前人口在不斷地減少，釋放存量房貸利率的空間遠(yuǎn)比追求增量房貸利率的空間要大得多。

根據(jù)華泰證券的測(cè)算，如果存量房貸利率下調(diào)的幅度為35-85個(gè)基點(diǎn)，那么每年可降低居民還貸現(xiàn)金支出800億到2000億。請(qǐng)問(wèn)這2000億能夠給多少老百姓減輕房貸壓力？退一萬(wàn)步來(lái)講，如果把這2000億都投放到市場(chǎng)上去，又會(huì)產(chǎn)生什么樣的效果呢？這總比那些搞各種刺激消費(fèi)的手段要強(qiáng)百倍吧？

央行貨幣政策司司長(zhǎng)就明確表示，支持和鼓勵(lì)銀行與借款人協(xié)商變更合同或置換存量房貸，以降低老百姓的房貸壓力。

關(guān)鍵是現(xiàn)在的商業(yè)銀行不但不雪中送炭，還在釜底抽薪。因?yàn)樗麄冊(cè)诋?dāng)前政策不鼓勵(lì)老百姓住房抵押貸款的情況下，還趁機(jī)提高利率，造成存量房貸利率畸高，這對(duì)促進(jìn)內(nèi)需是極不利的。

最后我想說(shuō)的是，降低房貸利率是拉動(dòng)內(nèi)需，而降低存量房貸利率是釋放內(nèi)需，作為商業(yè)銀行我們不僅要追求利益，我們更要承擔(dān)起社會(huì)的責(zé)任。

在降低存量房貸利率這件事情上，我個(gè)人認(rèn)為可以降，不過(guò)我們可以設(shè)定幾個(gè)條件，比如，先設(shè)定個(gè)三到五年的時(shí)間，到期以后我們?cè)僖暻闆r而定；再如，對(duì)于那些手里只有一套住房的剛需者可以降存量房貸利率，而對(duì)于那些手握幾套房的購(gòu)房者，我們另當(dāng)別論。你認(rèn)為呢？

作者：李云飛，知名互聯(lián)網(wǎng)公司創(chuàng)始人，大型食品連鎖企業(yè)CEO，從事互聯(lián)網(wǎng)及實(shí)體連鎖行業(yè)16年，曾被搜狐網(wǎng)、網(wǎng)易財(cái)經(jīng)、騰訊、鳳凰網(wǎng)、中訊網(wǎng)、百度等知名媒體平臺(tái)相續(xù)專題報(bào)道，擅長(zhǎng)財(cái)經(jīng)知識(shí)分析，創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)！

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