復盤與啟示丨出險房企投資布局多集中于三四線城市

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21世紀經濟報道記者孔海麗 廣州報道

7月28日，“博鰲·21世紀房地產論壇第23屆年會”廣州場現場，中指研究院和21世紀產業研究院聯合發布了《復盤與啟示——深度調整下的房地產發展模式研究》報告。

報告深入剖析了房企過往的發展模式，從管理模式、融資模式、拓展模式、市值管理模式，以及出現債務違約后的處理方式等入手，分析房企的發展特點。

其中，關于出險房企的投資模式，報告分析指出，代表房企疫情后投資規模繼續擴大，投資布局多集中于三四線城市。

從投資節奏來看，代表房企多數在2017年-2019年連續三年較高強度投資后，2020年投資規模再度擴大，其中，奧園、花樣年、龍光等房企在2020年的拿地金額為2017年以來最高值。在市場下行前夜進行高強度投資，不僅積累了極大的短期償債壓力，還導致其去化困難造成資金積壓，也促使其在市場調整后轉化為存貨減值損失，惡化了利潤表。

2019年，房企收并購頻發，收并購造成房企短期資金承壓。其中世茂收購萬通、明發、粵泰等房企的地塊或項目股權，上半年通過收購獲取的土儲面積占新增土儲總面積的60%，收購項目數量達到20個，總金額近200億元；融創持續發力收并購，獲取項目及地塊數量近40個，總金額近300億元；佳兆業也積極通過收并購來獲取優質項目。2020年上半年，世茂仍然保持了一定的收并購力度。

從投資布局來看，多數出險房企新增土儲中，三四線城市占比偏高，在本輪市場下行中遭受更加嚴重的去化風險。代表房企2017年-2022年三四線城市權益拿地面積占比為46.7%，其中，奧園、榮盛、當代、中南、祥生、領地等企業的這一比值超過60%。三四線城市布局占比過大，導致企業去化更為困難，資產更易貶值，進而債務率明顯上升、流動性趨弱。截至2022年末，祥生土儲在三四線城市占比超七成，中南土儲中約六成位于三四線城市，在當前三四線城市暫未復蘇的市場形勢下，其現金流恢復前景不明朗。

同時，部分出險房企土儲中，高價地項目、非住宅占比偏高，導致去化周期更長、難度更大。高價地項目產品定位以高端項目為主，其去化周期相較于普通住宅更長，加之更易受到限價政策影響，導致其去化困難或難以獲得合理利潤而無法進入實質性開發銷售階段。非住宅項目受商辦市場供過于求影響，去化壓力始終較大，開發周期偏長，疊加部分房企商辦項目所處城市能級較低，商辦市場空間狹小，導致存貨長期積壓，積累了較大的流動性風險。部分出險房企城市更新業務占比偏高，造成資金占用量偏大、偏長，資金周轉效率較低，且開發進度不確定性較強，整體經營風險較高。

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