世界觀點：百強房企超五成未拿地，什么情況？

來源：證券時報

上半年，在全國銷售承壓背景下，房企投資力度同比下降。1~6月，百強房企拿地總額同比下降10.2%，降幅有所增加。截至5月，仍有超五成百強房企未投資。

從上半年新增貨值來看，TOP10房企新增貨值占百強總量的67%，新增拿地金額TOP100企業(yè)中，央國企拿地金額占比達(dá)60%，民企數(shù)量在增多，但投資復(fù)蘇仍較弱，城投數(shù)量減少明顯。

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業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，下半年土地市場仍將延續(xù)上半年“局部火熱、整體偏冷”的態(tài)勢，房企投資信心將持續(xù)弱修復(fù)，核心一二線城市仍是房企“搶地、爭奪”的重心。

拿地總額同比下降10.2%

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，1~6月，TOP100企業(yè)拿地總額5920億元，拿地規(guī)模同比下降10.2%，降幅較上月增加1.84個百分點。TOP100門檻值為17億元，較上年同期下降3億元。TOP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為62.19%。

克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)也顯示，1~6月，拿地金額百強房企的投資力度同比下降9%，截至5月，仍有超五成百強房企未投資，這一比例與去年同期相持平。6月末新增貨值百強門檻值僅有41.4億元，同比下降6%，且新增貨值10強、20強等各梯隊門檻值同比全線下滑，整體投資表現(xiàn)均不如去年同期。截至6月末，新增貨值超過百億的房企為32家，對比去年同期減少了8家。華潤、濱江和萬科位列前三，華潤也是年內(nèi)首個新增貨值突破千億的房企。

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，6月末TOP10房企新增貨值占百強總量的67%，較5月末再度提升5個百分點。上半年新增拿地金額TOP100企業(yè)中，央國企拿地金額占百強比重達(dá)到60%，占據(jù)絕對主力，城投平臺以及民企拿地金額比重分別是18%和22%，與去年同期相比，央國企比重保持平穩(wěn)，僅下降3個百分點，民企占比則同比增長2個百分點，民企數(shù)量增多、城投數(shù)量在減少。

不過，克而瑞研究中心指出，民企數(shù)量增多的確能夠反映出其投資正在逐步復(fù)蘇，但其中僅有不到三成為百強民企，因此整體來看，受制于資金壓力和土拍競爭壓力，民企投資復(fù)蘇仍較弱。同時，從核心城市上半年土拍來看，城投的“退出”尤為明顯。在核心22城市，城投拿地比例連續(xù)兩個季度下滑，二季度已經(jīng)降至25%，較一季度下降10個百分點，創(chuàng)2022年以來新低。

下半年延續(xù)“局部火熱、整體偏冷”態(tài)勢

6月，深圳、上海、杭州多個熱點一二線城市進(jìn)行了集中供地，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)帶動房企拿地金額環(huán)比略有增長。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，6月，50家代表房企拿地總額同比降低21.5%，環(huán)比增長35.9%。不過，房企內(nèi)部分化顯著，頭部規(guī)模的央國企拿地金額及面積顯著多于中等規(guī)模企業(yè)，如中海、保利發(fā)展、招商蛇口等，6月拿地均有所參與。

在全國銷售承壓背景下，房企在核心城市補貨意愿增強，上半年，北京、杭州等城市多宗地塊競拍至最高上限，部分地塊創(chuàng)下近幾年土地參拍企業(yè)數(shù)量記錄。中指研究院指出，在市場筑底修復(fù)的階段，“安全性、流動性、收益性”都較為確定的核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，是房企“搶地、爭奪”的重心。

上半年，除核心城市土拍保持一定熱度外，多數(shù)城市土拍未有轉(zhuǎn)暖跡象，土拍分化現(xiàn)象加劇。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，北京、上海、杭州、合肥地價上限成交占比均在五成以上；廣州、青島、濟南、蘇州、天津、福州核心區(qū)地塊企業(yè)參與度高，而非核心區(qū)地塊多底價成交，板塊間分化明顯；以蘇州為例，2023年出讓地塊中，8宗觸頂搖號，8宗溢價成交，其余17宗非核心與近郊地塊均底價成交，房企對非核心地塊拿地意愿較低，地方國企托底的態(tài)勢仍未得到改善。而長春、無錫等城市成交地塊均底價成交，土拍情緒持續(xù)低迷。另外，隨著越來越多的企業(yè)聚焦在核心城市拿地，一二線城市的土拍競爭也將日益激烈，部分企業(yè)拿地或向核心城市近郊及優(yōu)勢三線城市適度下沉。

展望下半年，克而瑞研究中心認(rèn)為，土地市場依然會延續(xù)上半年“局部火熱、整體偏冷”的態(tài)勢，房企投資信心將持續(xù)弱修復(fù)。原因一方面是市場預(yù)期和信心尚未修復(fù)，企業(yè)資金壓力未從源頭得到有效緩解，另一方面是上半年核心城市優(yōu)質(zhì)地塊應(yīng)出盡出，吸引一波熱度之后，隨著地塊質(zhì)量下滑，企業(yè)參拍積極性或?qū)⒋蟠蛘劭邸２贿^，盡管地塊出讓質(zhì)量將有所下降，但核心一二線城市還是房企“搶地、爭奪”的重心。

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