國金證券：杭州合肥土拍火熱，首套房貸利率持續下行

樂居財經 李禮5月29日，國金證券發布房地產行業周報。

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行業點評

本周 A 股地產、港股地產、物業板塊均有所下跌。本周（5.20-5.26）申萬 A 股房地產板塊漲跌幅為-3.5%，在各板塊中位列第 26；WIND 港股房地產板塊漲跌幅為-3%，在各板塊中位列第 9。本周恒生物業服務及管理指數漲跌幅為-3.9%，恒生中國企業指數漲跌幅為-3.9%，滬深 300 指數漲跌幅為-2.4%；物業指數對恒生中國企業指數和滬深 300的相對收益分別為+0.1%和-1.5%。

本周土地成交規模有所下降，溢價率維持較高水平。本周（5.20-5.26）全國 300 城宅地成交建面 544 萬㎡，單周環比-21%，單周同比-13%，平均溢價率 9%。2023 年初至今，全國 300 城累計宅地成交建面 12997 萬㎡，累計同比-19%；年初至今，華潤置地、建發房產、保利發展、招商蛇口、萬科的權益拿地金額位居行業前五。

本周新房銷售環比略升，同比略降，成都市場延續較高熱度。本周（5.20-5.26）35 個城市商品房成交合計 417萬平米，周環比+2%，周同比-4%。其中：一線城市周環比-14%，周同比+63%；二線城市周環比+8%，周同比-0%；三四線城市周環比-2%，周同比-69%。

本周二手房成交同環比上升，成都、北京市場熱度較高。本周（5.20-5.26）15 個城市二手房成交合計 213 萬平米，周環比+1%，周同比+47%。其中：一線城市周環比+0%，周同比+54%；二線城市周環比+1%，周同比+46%；三四線城市周環比+16%，周同比+34%。

5 月貝殼百城首套房貸利率持續下行，二套房貸利率持平。根據貝殼研究院，5 月百城首套房貸利率平均為 4.0%，環比下降 1bp，絕對水平再創 2019 年以來的新低。二套房貸利率平均為 4.91%，繼續維持 2022 年 9 月以來的水平。

銀行平均放款周期 23 天，較上月延長 2 天，但仍維持高速放款水平。由于多數符合“首套住房貸款利率政策動態調整機制”條件的城市已下調房貸利率水平，5 月百城首套房貸利率降速繼續趨緩。分城市能級看，5 月一二線城市首套及二套房貸利率均維持不變；三四線城市由于清遠、中山下調首套房貸利率，帶動首套房貸利率微降 1bp 至 3.98%，二套房貸利率維持不變。5 月市場有所回落，各地需求端支持政策的出臺頻次降低，當前改善性需求對市場的修復至關重要，二套房貸利率仍有一定的空間。

本周杭州四批次、合肥三批次、無錫二批次土拍收官，杭州、合肥土地市場火熱，無錫表現較為平淡。從成交情況來看，杭州 9 宗地塊中 6 宗進入封頂搖號，僅 1 宗底價成交，民企拿地金額占比 100%，濱江集團獲取 3 宗土地；合肥 4 宗地塊中 3 宗進入觸頂競品質階段，1 宗溢價成交；無錫推出 5 宗地塊，全部底價成交。從溢價率情況來看，杭州、合肥仍維持去年延續下來的高溢價，土地市場保持火熱狀態，而無錫近一年基本為底價成交。從流拍率來看，本周的杭州、合肥、無錫土拍均無土地流拍。目前市場成交依然分化，核心城市核心區域的銷售去化更有保障，有實力在核心城市核心區域拿地的房企將更加受益。

投資建議

需求端寬松政策持續發力，重點城市土拍熱度增加，能拿好地且快速去化的房企更加受益。地產板塊，推薦有持續拿地能力、布局優質重點城市的頭部央國企和改善型房企，如建發國際集團、中國海外發展等；物業板塊受益于地產銷售復蘇和經濟活動恢復，推薦濱江服務、建發物業等；二手房市場活躍度持續向好，推薦強房產中介平臺貝殼。

風險提示

寬松政策對市場提振不佳；三四線城市恢復力度弱；多家房企出現債務違約。

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