地產新勢力｜母公司“世界500強”憧憬下的越秀地產

21世紀經(jīng)濟報道記者吳抒穎 廣州報道

【資料圖】

2023年4月20日早間，越秀地產在港交所短暫停牌。隨后，越秀地產宣布了一則出乎市場意料的公告，事關越秀地產供股融資一事。

根據(jù)公告，越秀地產將按每持有100股現(xiàn)有股份可獲發(fā)30股供股股份的基準，以9港元/股的認購價供股約9.29億股股份，籌集約83.6億港元（扣除開支前）。

越秀地產多年沒有供股，上一次已經(jīng)是九年前的2014年。越秀地產這次供股的用途劍指擴張，根據(jù)公告，其擬將供股的所得款項凈額用于大灣區(qū)、華東地區(qū)核心城市和其他重點省會城市的進一步投資，并用作營運資金。

越秀地產供股的時間、節(jié)奏十分微妙。9港元/股的價格雖也是階段性高點，但大幅折價、低于凈資產的價格仍讓市場疑惑。與之并行，越秀地產在北京上海等全國重點城市攻城略地，尋覓合適的投資機會。

差不多供股的同時，越秀地產在上海首輪供地中成為了“另類焦點”。

由于參拍主體經(jīng)營范圍不符，越秀地產在當日一宗土地的競拍中被取消了參拍資格。上海作為在淡市之中仍然保持一定熱度的城市，越秀地產將之視為擴張重點。為了能夠得償所愿，越秀地產還做過努力和抗爭，最終也并未改變事態(tài)走向。

一面供股、一面擴張，越秀地產在融資投資的天平兩端尋求平衡，大有改變過去審慎的形象，成為逆周期中黑馬的意味。它也是去年為數(shù)不多銷售、業(yè)績逆勢增長的房企。

進取之下，是越秀地產母公司越秀集團沖鋒500強的愿景，而相比母公司旗下的其他業(yè)務，地產雖不再是一本萬利的好生意，但只要敢拼敢搶，堆起營收助力母公司進入500強，這是相對快速且可復制的路徑。

重任在身，越秀地產勇往直前。

融資馬達

越秀地產選擇供股而非配股，照顧了內房股股東脆弱的情緒。

供股與配股的不同在于，供股方式下，原有股東可有認購選擇權，可以選擇是否參與供股，這給予了原有股東一定的主動權；配股則不然，配股通常是發(fā)行新股向機構定向配售，原有股東往往無法參與其中，權益會因此被動攤薄。

為了推動此次供股，越秀地產在公告中態(tài)度誠懇。

對于供股緣由，越秀地產董事認為，中國房地產市場將筑底回升，而其重點投向大灣區(qū)、華東地區(qū)核心城市以及其他重點省會城市，并通過不斷增加優(yōu)質土地儲備，強化其多元化增儲平臺。

“供股將推動上述戰(zhàn)略的實施，增強本公司優(yōu)勢及提升市場地位，有助于在中國內地發(fā)掘更多重點項目及投資良機，支持持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展；也將進一步加強本公司股本基礎，不斷優(yōu)化股東架構，并在財務上提供更大之靈活性以應付未來業(yè)務需求。”

闡述完緣由后，越秀地產也認為，通過供股籌集長期股本以為其未來擴展計劃提供資金，符合公司及股東的最佳利益。“與借貸或發(fā)行債務證券不同，供股不會產生利息負擔或額外債務，故為籌集長期資金優(yōu)先選擇的辦法。”

這的確是供股的好處，也是內房股近幾年慣用的方式。在市場轉淡的環(huán)境下，這種方式也容易引來議論——資本市場和投資者們通常將之解讀為資金需求量大而向市場伸手要錢的信號，即便是穩(wěn)健的國央企。供股通常也不被視為是正面信號。

考慮到這些因素，也為了提高股東的參與度，越秀地產董事在公告中還指，供股將使所有股東能夠參與其未來發(fā)展并從中受益。

與之同時，越秀地產還拿出了母公司的背書。越秀地產直言，母公司越秀集團擁有雄厚的財務實力，已通過訂立不可撤回承諾表示其將會促使其附屬公司或代名人按認購價悉數(shù)承購其現(xiàn)有股份配額及申請承諾超額股份，對越秀地產未來發(fā)展前景給予全力支持。

事實上，為了讓這次供股成行，越秀地產在定價上也十分“具有誠意”。根據(jù)公告測算可知，越秀地產9港元/股的定價較前一個交易日收市價12.56港元折讓28.3%，較過往連續(xù)五個交易日平均收市價13.02港元折讓30.9%，而較其經(jīng)審核綜合資產凈值17.15港元/股折讓達47.5%。

這意味著，越秀地產不僅是股價有大幅度折讓，且是“破凈”的價格，而且對比凈資產，這一定價更顯“性價比”。一位私募機構人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，“現(xiàn)在行情下內房股供股價格折讓是正常，折的比例高的話其實也是為了讓供股更順利進行。”

除了供股募資超過80億港元，越秀地產在境內外市場融資動作也十分頻繁。

今年2月，越秀地產擁有95%股份的附屬公司申請公開發(fā)行本金總額最高為94億元的公司債，用途為用于償還到期及回售公司債券及償還其他有息債務。

今年1月，越秀地產也在澳交所發(fā)行了一筆20億元的票據(jù)，將于2026年到期，所得款項凈額將用作置換當月到期的中長期境外票據(jù)。

南征北戰(zhàn)

作為一家國企，越秀地產融資渠道相對暢通，金融機構對之支持也十分充足。某種程度上，越秀地產并“不愁錢”。

越秀地產董事長兼執(zhí)行董事林昭遠在業(yè)績會上也十分自信地表示，“我們具備發(fā)債的能力，有債務到期確實有再融資的需要，哪里成本低我們到哪里去。”

如果拉長越秀地產的財務周期來看，這家房企就是逆勢擴表的典型。根據(jù)年報，2022年，越秀地產剔除預收款后的資產負債率、凈負債率和現(xiàn)金短債比分別為68.8%、62.7%和2.23倍。其中，凈負債率同比上升15.6個百分點。

房企擴表，多數(shù)是為了規(guī)模，越秀地產也不能免俗。這家從廣州走向全國的房企，今年在全國重點城市的土拍中大放異彩，成為行業(yè)中最具話題度的討論對象之一。

在北京國企低調的當下，越秀地產這匹來自南方的黑馬，在北京市場泛起了漣漪。

2023年2月，越秀地產在北京土拍中分別拿下昌平回龍觀、石景山蘋果園的兩宗地塊，斥資59億元。其中，回龍觀地塊有“運氣”的加持，通過搖號摘得；石景山地塊則被普遍視作是越秀地產從中海大本營虎口奪食，憑借魄力摘得。

這兩宗地塊是越秀地產在北京的首次獨立操盤，也為越秀地產在北京市場的拓展打了個“開門紅”。77天后，越秀回龍觀項目開售即錄得售罄的成績，468套房被搶售一空。

如果說回龍觀地塊憑借的是倒掛價格獲得市場的青睞，石景山地塊則是考驗越秀地產實力的典型項目。石景山向來是央企中海地產在北京的重要糧倉。越秀地產的闖入，也讓外界看到了越秀地產的勇氣。

一位了解越秀北京公司的人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，“公司拿這塊地也是做了很多研判的，因為從供貨節(jié)奏上看，中海今年在石景山是有一個空檔期的，就想趁著這個時間接上。”

如果說越秀地產北京打了一場漂亮的仗，上海則讓越秀地產感知到市場的風云莫測。

4月18日，上海2023年第一批商品住宅用地集中出讓正式啟動，越秀和中鐵建聯(lián)合體在參拍一宗地塊時由于資料未通過核驗被取消資格，理由是經(jīng)營范圍未通過核驗。

這一事件讓越秀地產再度成為業(yè)內關注的焦點。而對上海市場渴求，激起了越秀地產的斗志。

很快，越秀地產的知情人士就出來回應稱，針對上述爭議，越秀及中鐵建提出異議，認為地塊出讓文件中未明確關于對參拍主體營業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營范圍審核要求，并與交易中心及公證處工作人員進行多輪溝通以佐證其參拍主體可對外投資。

雖然對最終結果尚未帶來實質性改變，但越秀地產的野心與渴望，通過行動表露出來。

小小的挫折不會阻擋越秀地產的腳步。

林昭遠說，這幾年無論深圳、上海還是北京的地塊，我們都加大力度去拿；在北京，有機會我們還會繼續(xù)拿地。

林昭遠還稱，（債務擴張）到一定程度是否把債務規(guī)模進一步降低或者是控制凈負債率，主要還是看機會。“如果有好的機會，有錢賺，又是比較安全、健康的，我們不投，是管理層不夠積極。如果要硬卡著去投，那也沒必要。”

受領重任

規(guī)模擴張迅猛，越秀地產成為去年實現(xiàn)銷售、業(yè)績逆勢增長的“黑馬”房企。

2022年，越秀地產實現(xiàn)合同銷售金額約為1250.3億元，同比上升8.6%；全年營業(yè)收入約為724.2億元，同比上升26.2%；核心凈利潤42.4億元，同比上升2.1%。

逆勢擴張，首先是因為越秀地產有底氣。它的國企同行，華發(fā)、建發(fā)等在土地市場上也不斷出手，銷售排名不斷躍升；而更重要的是，為了母公司越秀集團世界500強的憧憬，越秀地產背負重擔，不得不戰(zhàn)。

越秀集團沖擊500強，在越秀內部與外部，是公開的消息。

2023年，越秀集團黨委書記、董事長張招興在接受采訪時再次強調了越秀集團要進入世界500強的目標。時不時，也有越秀集團旗下其他產業(yè)板塊的投資者在股票互動平臺上詢問管理層如何助力母公司進入世界500強的目標，這的確是越秀集團近年來最高遠的戰(zhàn)略愿景。

最新的世界500強門檻，是286億美元（約2000億人民幣）；而越秀集團2022年的營收，是1125.1億元，仍有不小的距離。而以此也可以推算，越秀地產所貢獻的營收比例，占到母公司超過60%的比例。

在越秀集團內部，越秀地產被認為是越秀集團進入500強最具有營收挖掘潛力的板塊。這也并不意外。對標國內進入世界500強的多元化集團，有相當比例的企業(yè)均依靠房地產業(yè)貢獻了很大比例的營收。

“集團旗下的業(yè)務線，就地產是比較好的，每年也能比較高效地完成任務。其他板塊有時候定了個目標，真的連我們自己都覺得太超過我們的能力了。比如我們這塊，前幾年喊出到2022年要到多少億，最后也就差不多完成一半吧。”一位越秀集團旗下產業(yè)板塊的人士對21世紀經(jīng)濟報道記者表示。

越秀地產自身也有這樣的覺悟。雖然恪守嚴格的財務紀律，但越秀地產在土地市場上仍將保持十足的沖勁。在公司內部，從管理層到基層員工，也都向著同一個目標前進。

根據(jù)管理層此前透露信息，越秀地產今年的土地新增規(guī)模會在400億元左右，銷售目標則定在6%的增長，為1325億元，強度不低。

一位越秀地產區(qū)域公司的人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，“今年市場前面看著還不錯，但我們內部覺得是有很大壓力的，對市場還是比較敬畏。所以我們今年以來整個節(jié)奏都變得更快，因為這個目標其實對我們來說還是要夠一夠，真的不能懈怠。”

行業(yè)下行，越秀地產這匹黑馬雖還在拼命奔跑，但市場承壓對它的影響，一點都不會少。

一位從越秀地產離職的員工對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，“雖然是穩(wěn)健，工資也肯定能照常發(fā)，按照這個來說越秀是還不錯。但其實內部區(qū)域合并帶來的組織架構調整和人員優(yōu)化也一直都在發(fā)生。”

上述越秀產業(yè)板塊的人士也表示，“其實我們對未來也是謹慎樂觀，500強真的有點難。地產是可以，能賺錢，但沒有跨越式發(fā)展，還是穩(wěn)健為主。”

世界500強的憧憬下，越秀地產扛起大旗、奮力沖鋒，在“古老”的支柱產業(yè)里，搖晃尋夢。

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