突然之間，城投拿地變少了

近兩年，城投拿地長(zhǎng)期吸引著大家的目光——?jiǎng)傞_(kāi)始看到城投下場(chǎng)拿地，覺(jué)得新鮮；后面看到城投拿地的占比越來(lái)越大，開(kāi)始驚訝；再后來(lái)，對(duì)城投拿地習(xí)以為常。

不過(guò)，最近的一個(gè)數(shù)據(jù)，引起了小明的注意。廣發(fā)證券指出，今年3月城投拿地金額674億元，占比29%，較2月的46%下滑17個(gè)百分點(diǎn)。參考?xì)v史數(shù)據(jù)，2023年3月城投拿地占比已下滑到2021年三季度的水平……

再看今年以來(lái)的走勢(shì)，占比的下行速度，不可謂不快。這到底是什么情況？

(相關(guān)資料圖)

從2021年下半年開(kāi)始，全國(guó)各地的城投平臺(tái)陸續(xù)當(dāng)起了土拍市場(chǎng)的主力軍。克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2022年前三輪集中供地中，城投公司的拿地占比從37%漲到了55%。

此外，城投還要為出險(xiǎn)項(xiàng)目進(jìn)行兜底。

怎么突然之間，就不怎么拿地了呢？！

城投拿地占比減少，有沒(méi)有可能是民營(yíng)房企陸續(xù)開(kāi)始拿地的原因？如果是那樣的話，說(shuō)明市場(chǎng)回暖正進(jìn)一步得到確認(rèn)。

畢竟，今年2月份，部分城市的回暖跡象還是比較明顯的。最近，一些城市又出現(xiàn)了熱火朝天的土拍場(chǎng)景。并且，從一線城市向二線城市蔓延，讓地產(chǎn)人倍感振奮……

然而，放眼全局似乎又沒(méi)有那么樂(lè)觀。

4月18日，財(cái)政部召開(kāi)2023年一季度財(cái)政收支情況新聞發(fā)布會(huì)，介紹了一季度財(cái)政收支情況。

數(shù)據(jù)顯示：一季度，全國(guó)政府性基金預(yù)算收入10825億元，同比下降21.8%。

分中央和地方來(lái)看——中央政府性基金預(yù)算收入905億元，同比增長(zhǎng)6.1%；地方政府性基金預(yù)算本級(jí)收入9920億元，同比下降23.6%，其中，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入8728億元，同比下降27%。

這就說(shuō)明，城投拿地占比下滑的原因，并不是因?yàn)槊駹I(yíng)房企和以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的國(guó)央企拿地意愿拿地?cái)?shù)量大幅上升……

最直接的佐證是，城投拿地金額縮水。

城投公司依然大量占據(jù)拿地排行榜前排的位置。看起來(lái)，似乎與前面的數(shù)據(jù)矛盾，其實(shí)不然。

根據(jù)中指院公布的2023年1-3月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地面積數(shù)據(jù)，可以十分清晰地看到，在2023年一季度全國(guó)拿地面積前10名中，有6家是城投性質(zhì)的企業(yè)；在拿地面積前20名中，城投性質(zhì)的企業(yè)有13家，是絕對(duì)的主力。

▲來(lái)源：中指院

然而，它們拿地的金額卻普遍較小。因?yàn)檫@些城投本身以及拿的地塊，普遍位于三四線城市。

由于地價(jià)便宜，即便不多的拿地金額，也能拿下大量的地。

城投拿地為什么少了？簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是沒(méi)那么多錢(qián)了。拆解來(lái)看，有幾個(gè)原因：一是融資變難了，二是自身造血能力沒(méi)跟上。

近兩年來(lái)，防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，是重政策發(fā)力的重要方向之一，為此，城投發(fā)債政策總體偏緊。

Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年我國(guó)城投債發(fā)行規(guī)模為48453.97億元，同比下滑15.46%，這是自2017年以來(lái)融資規(guī)模首次同比縮減。尤其是低等級(jí)和低行政級(jí)別城投平臺(tái)，更是難獲增量融資。

但最主要的原因，還是原來(lái)拿的地，大部分沒(méi)有開(kāi)發(fā)，沒(méi)有產(chǎn)生足夠的資金回籠——

小明在之前的文章里介紹過(guò)，其實(shí)不少城投公司也有拿地的內(nèi)生動(dòng)力。因?yàn)椋送恋刎?cái)政的指標(biāo)，他們也要為自己的“榮譽(yù)”而戰(zhàn)，也想做大做強(qiáng)，否則就有可能被做到這一點(diǎn)的城投合并。

“誰(shuí)也不想只通過(guò)出租閑置的樓宇、廠房發(fā)工資”，某城投公司的員工這么告訴小明。

據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2021-2022年集中供地項(xiàng)目整體開(kāi)工率為33%，而城投類公司拿地開(kāi)工率只有16%。

確實(shí)有一些城投公司，已經(jīng)在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域做得風(fēng)生水起了，比如廣州城投、成都交投、成都城投、寧波軌道、成都興城、杭州城建等，2022年前三季度南京安居、武漢城建、成都興城、深鐵集團(tuán)、無(wú)錫新城集團(tuán)等城投銷(xiāo)售金額排名已進(jìn)入所在城市前三。

大家房產(chǎn)更是發(fā)展迅猛，除了深耕杭州外，還進(jìn)駐了南京、麗水、臺(tái)州、金華、溫州、紹興、湖州、上海等長(zhǎng)三角多個(gè)重點(diǎn)城市。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，其在2021年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額510.4億元，同比增長(zhǎng)17.4%，全國(guó)排名第65位，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。

這些城投，有一個(gè)共同的特點(diǎn)：它們都位于能級(jí)比較高的城市。這些地方，市場(chǎng)需求相對(duì)旺盛。再加上一二線城市的部分城投平臺(tái)，市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型比較早，各方面的能力也更強(qiáng)。所以，它們所拿地塊的開(kāi)工率普遍較高，銷(xiāo)售也有保障，自身造血能力很優(yōu)秀。

但是，很多三四五線城市的城投，就沒(méi)有那么好的先天條件了。干起來(lái)，十分艱難。

當(dāng)然，也有不少城市，沒(méi)一線城市那么好，但也沒(méi)很多三四五線城市那么差 。 如果干得好，也有希望實(shí)現(xiàn)自我正向循環(huán)。 這就非常考驗(yàn)城投公司的能力了。

一中部省份城投公司的員工告訴小明，近兩年，公司拿了不少地，剛開(kāi)始以為做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就那么回事，真干起來(lái)才發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)并沒(méi)有想象中容易。

因此，城投與民企合作開(kāi)發(fā)越發(fā)盛行。去年底聯(lián)合拿地開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)十分明顯，比如去年蘇州第五輪集中出讓了10宗地，一半宗地被“城投+民企”聯(lián)合體拿下。

類似的例子還有不少。這當(dāng)然是好事，既提高了城投的拿地開(kāi)工率，還能在合作過(guò)程中吸收專業(yè)房企的經(jīng)驗(yàn)，又增大了民企參與土拍的意愿。遺憾之處在于，它們也多半發(fā)生在能級(jí)比較高的城市里面……

對(duì)大部分城投公司——特別是區(qū)縣城投公司來(lái)說(shuō)，還是要盡快把自己的能力提升起來(lái)。因?yàn)槌峭掇D(zhuǎn)型已經(jīng)是必答題，而在眾多的轉(zhuǎn)型方向中，轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是最重要的方向之一。

當(dāng)然，絕大多數(shù)城投，業(yè)務(wù)板塊非常多，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)只是其中之一，如何發(fā)揮出協(xié)同效應(yīng)很關(guān)鍵。對(duì)此，我們?cè)诖饲暗奈恼轮杏袑ｉT(mén)論述，這里不再贅述。

最后用一位城投老總的話做結(jié)尾：

城投拿了很多地，如果能夠開(kāi)工、銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)資金回籠，就是城投轉(zhuǎn)型的一個(gè)重要跳板；反之，則會(huì)拖延城投轉(zhuǎn)型的速度，甚至被吞并。加強(qiáng)自身能力建設(shè)，已經(jīng)刻不容緩！（作者：明源不動(dòng)產(chǎn)研究院 凌峰）

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