樓市不能只靠政策“輸血”

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據中指研究院監測，2023年一季度已有超百省市（縣）出臺政策超170條，超30城調整首套房貸利率下限至4%以下，各地政策多采用提高公積金貸款額度、發放購房補貼的方式，涉及優化限購政策、降低首付比例、優化預售資金監管等。

受政策作用，一線城市和準一線城市、重點二線城市出現了一定“回暖”跡象，特別是一線城市，有一種復蘇的感覺。中指院發布的數據顯示，3月份一線城市新房成交環比上漲73%，同比上漲83.9%。但是，三、四線城市仍然在低迷中徘徊，以至于重點布局三、四線城市的碧桂園，也開始調整布局策略，要把目標轉向一、二線城市。專家則認為，樓市分化現象正在加劇，一、二線城市有可能逐步恢復，三、四線城市則很難有大的起色。

不能說這樣的分析有什么問題，實際狀況也是如此。問題的關鍵在于，這是市場的真實反映嗎？樓市真的要“回暖”了嗎？很顯然，現在說樓市“回暖”，還為時尚早。今天的樓市，是被政策強行催化越來的，且催化的原本就想購房的剛需，而不是猶豫不決中的剛需，猶豫不決的剛需，仍然在猶豫不決、等待觀望。也就是說，政策的“投入”與市場的“產出”還很不相配，也不協調，投入很大，產出很少，且產出的質量很低。于是，就不能不審視現行政策是否對樓市有積極作用。

一個值得關注的現象是，中國的樓市，從放開之日起，就一直是依靠政策“輸血”形成的，包括房價快速上漲的那些年，如果沒有政策的持續“輸血”，也不可能維持很快的發展速度，房價也不會持續上漲，最終要出臺調控政策。譬如預售制，就是最大的政策“輸血”，是開發商遍地開花最主要的因素。如果沒有預售制，相信許多開發商都起不來，也成不了，更發不了。除預售制外，銀行只看資產、不看負債，只放貸款、不管風險的信貸投放政策，也是一種對樓市的政策“輸血”。如果沒有銀行毫無節制的放款，一大半開發商都活不下去，更別說做大了。而對開發商的瘋狂放款，帶來的就是開發商個個負債率很高、負債很多、風險很大，倒逼金融機構繼續放款，形成惡性循環。

面對因為開發商的行為不規范帶來的市場低迷、市場風險，按理應當在開發商身上做文章，把責任落實在開發商身上?？墒?，從去年以來的政策措施看，開發商依然生活在政策的“輸血”之中，依靠政策茍且偷生，而不是依據市場尋找出路。看看地方出臺的支持樓市的政策，如果放在實體經濟身上，實體企業一定感動得落淚，甚至嚎啕大哭?？墒?，放在開發商身上，卻是毫無反應，感覺一切都是應該的，是必須的。因為，他們已經負債大到“不能倒”。相反，那些中小微企業，沒有多少負債，卻可以隨時倒下。

如果說政策“輸血”能夠讓樓市走出低迷，步入正常軌道，倒也說得過去?？墒牵@些政策對于樓市來說，似乎都是肉包子打狗，并沒有產生應有的效果。特別對開發商來說，只給政策不給錢，一切都是枉然，政策的作用效率很低很低。這樣的政策“輸血”，實在太沒有意義和價值。

樓市發展也是有規律的，不按規律發展或許能夠獲取一時的利益。但是，一定會為此付出慘重代價。今天的政策松綁、政策供給、資金安排，實際都是為前些年過度推動地價上漲、放縱房價上漲在買單。政府在買單，銀行在買單，居民也在買單。政府與銀行為樓市買單，是啞巴吃黃連，而廣大居民為樓市買單，則是被動而痛心的。也許是痛定思痛，他們在這一輪的樓市低迷中覺悟了，不再盲目購房、沖動買房了，而是用等待觀望與開發商比耐力，與政策比耐心，即便地方出臺再多的政策，只要房價不降，他們就不出手。于是，政策“輸血”就變成血型不符，很難有效。

這就帶來一個問題，那就是樓市還要不要繼續在政策上做文章，繼續依靠政策“輸血”的方式能否將樓市拉出低迷狀態。樓市到底應當靠政策“輸血”還是靠市場“造血”，靠開發商自覺遵循市場規律、自覺適應市場變化、自動調整房價策略，還是靠政府扮演“救市”角色。這個必須弄清楚，思路必須清晰，方法必須正確。否則，樓市可能繼續在低迷狀態下運行。就算一、二線城市有所復蘇，整個樓市還是處于低迷之中，大的格局不會發生變化。除非放棄“房住不炒”定位，而這根本就沒可能，“房住不炒”定位一定會堅持不懈、堅定不移。

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