全額付款后發現出賣人竟不是房主，買賣合同還有效嗎？

樓市說法第23期

REAL ESTATE TALK

(資料圖片僅供參考)

小王與小張簽訂了一份買賣合同，約定：小王三個月后將其自住的一套房屋以市場價賣給小張。

三個月后，小張要求小王交付房屋、辦理過戶手續，但這時小王表示：這套房屋是其父親老王的房子，老王不同意賣房。小張將小王告上法庭要求其履行合同，小王辯稱：自己根本不是房屋的所有人，買賣合同無效。

那么，出賣人不是房屋主人，房屋買賣合同還有效嗎？

文香哲律師點評：

首先，小王和小張簽訂的買賣合同有效。在民法上，出賣人在締約時不具有房屋的所有權，不影響該房屋買賣合同的效力。因為在買賣合同中，小王和小張之間形成的是債權關系，而房屋的所有權取得與否，是物權關系，債權關系的形成不以物權為前提，因此該合同是有效的。

但是，由于該合同約定的房屋并非小王所有，小王也就無法處分這套房屋。《民法典》規定，“因出賣人未取得處分權致使標的物所有權不能轉移的，買受人可以解除合同并請求出賣人承擔違約責任。”

在這樣的情況下，小張只能要求小王承擔違約責任了。

因此，在訂立買賣合同時，為實現合同目的，規避法律風險，應事先明確標的物的所有權。比如，我國不動產物權采用登記主義，可以在不動產登記中心查詢其產權，而其他動產的購買，應盡量在有資質的商家處以合理價格購入。

樓市溫州法律顧問：文香哲律師

熱線電話：18057755757

北京德恒（溫州）律師事務所

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