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每日熱門:北京樓市"新政":帶押過戶+接力貸=降低存量房貸利率!

來源: 大山說房2023-04-01 05:38:02
  

3月31日,北京市正式宣布啟動存量住房交易的“帶押過戶”模式,這可以說是北京歷史上“330”出臺樓市新政的亮點。

什么是“帶押過戶”?


(資料圖)

簡單來說,就是在做二手房交易時候,不再需要提前還貸了,無需墊付資金以解除抵押,即可實現抵押變更、轉移登記及新抵押設立,直接過戶。

其實“帶押過戶”模式早就已經在全國30個城市啟動了,包括深圳、廣州、武漢等城市早就已經實施這個政策了。

北京這次啟動“帶押過戶”都算比較晚了,而且要滿足以下四個條件才能實施“帶押過戶”:

第一,房子必須是個人產權,不能是公司產權。

第二,房子只能是一次抵押,不能是二抵。

第三,房子只能是商業貸款,經營貸和公積金貸款都必須提前還貸。

第四,買方必須是全款或商業貸款,不能是公積金貸款。

由此可見,北京本次的“帶押過戶”主要是針對商業房貸。

而且北京這一次的“帶押過戶”政策主要是來自于國家部委的要求,因為在3月30日國家自然資源部、中國銀保監會就聯合下發了《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》。

根據這個“通知”的要求,將會在全國范圍逐漸推行“帶押過戶”政策,也就是說過不了多久,在全國范圍內都可以實施“帶押過戶”政策。

以后的二手房買賣將會非常方便:不需要還完貸款即可賣掉過戶

這當然有利于刺激樓市的需求

以后買房投資,只需要考慮首付高低房貸高低就可以了,后面再通過“帶押過戶”直接可以完成交易了。

但北京這一次推行“帶押過戶”,其實對于北京樓市來說,利好要更加明顯一點,甚至有可能會帶動北京二手房市場的持續交易提高

原因非常簡單:因為北京的存量房貸利率比較高

如果北京推行“帶押過戶”的話,其實可以通過帶押過戶來實現“存量房貸利率的下降”,而不用再提前還貸了。

我們都知道,如果你是在2018年-2021年在北京買房的話,那么房貸利率至少都會在5.88%-6.4%之間,這個房貸利率是非常高的。

而經過幾輪降息以后,目前北京的首套房貸利率已經降到了4.85%,二套房貸利率也降到了5.35%

由此可見,對于很多的北京購房家庭來說,現在最需要的就是“降低存量房貸利率”,這樣就可以降低月供。

有很多人為了能夠“降低存量房貸利率”,甚至不惜采用“先提前還貸”,然后“再做經營貸”的方式,這樣轉貸的方式來有效降低房貸利率。

所以導致在之前的一段時間里,出現了一波明顯的“提前還貸潮”:因為只有提前還貸,才能接著做經營貸,實現轉貸。

結果很多人“很傻很天真”,以為“提前還貸”是因為大家已經還不起月供了,甚至以為樓市要崩盤了。

但是隨著監管機構加強了對“抵押經營貸”的檢查力度,目前還想做低利率的抵押經營貸已經比較困難了。

也就是說,企圖要通過轉貸來降低房貸利率,已經比較難了:抵押經營貸的條件要求越來越苛刻。

那怎么辦?

目前只有兩種辦法可以實現:一種是“商貸轉公積金貸款”政策,另外一種就是“帶押過戶”來完成。

但是由于目前北京尚未開通“商轉公”通道,所以對于北京的高房貸利率購房人來說,商轉公就沒有辦法實施了。

唯一的辦法就是“帶押過戶”:通過帶押過戶實現親屬之間的過戶和二次買賣,可以有效降低房貸利率。

比如你第一次買房的時候,貸款利率是5.8%,那么現在你就可以通過“帶押過戶”直接賣給你的父母,房貸利率就從原來的5.8%下降到了現在的4.8%

很多人可以會說:父母可能貸款不了怎么辦?

其實不用緊張,因為北京目前已經允許實施“接力貸”了:

2023年2月15日,北京商報了解到:北京房貸政策出現松綁,部分銀行將借款人可貸“年齡+期限”放寬至80-85周歲。

多家銀行承認均可以辦理“接力貸”,用父母購房資格購房,由父母作為主借人、子女作為共同借款人一起承擔還貸責任。

也就是說,通過“帶押過戶”其實是可以在直系親屬之間“過戶”,來間接降低存量房的房貸利率的。

這可能是目前“帶押過戶”能夠給北京樓市帶來的最大好處。

除此之外,“帶押過戶”還能明顯降低二手房交易的成本和時間:

之前要買房人想“解押”,要申請,湊錢,還錢,之后才能過戶,而買房人需要拿這套房再評估、再貸款。

現在兩個步驟合一,大大減少了所需的交易時間,節省了一大筆財務成本。

因此“帶押過戶”是肯定能夠推動一手房樓市的復蘇的。

目前北京樓市主要是剛改購房占絕對主力,這批購買力多數需要“賣一買一”,但因為原來二手房交易遲滯而最終無法落實。

盤活二手市場,能解決這部分買家的購房困擾,加速一手房的市場成交,有利于政府賣地。

尤其是針對北京這種以存量房交易為主的城市,“帶押過戶”政策的實施,對樓市肯定有明顯的利好。

不管是一手房,還是二手房,交易速度都會提升。

【直播預告4月2日下午3點

【主題:首付5萬買進國家級新區

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責任編輯:sdnew003

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