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獨立觀點，靜觀西安樓市。
板塊分析，避免霧里看花。
土拍是樓市的風向標，地產大佬們敏銳的商業嗅覺聞到了不一樣的氣息，在西安土拍中，國企、民營出手闊綽，溢價搶拍。
(資料圖)
3月25綠城底價成交軟件新城34.817畝（GX3-31-13）商住用地；3月27日是保利與中鐵建、中海、招商四大房企業競價搶拍“觸頂搖號”溢價14.91%摘得軟件新城118.827畝（GX3-36-14）住宅用地。
2023年3月28日，金地地產、龍湖地產“落子”城東浐灞西路板塊，摘地草北村146.601畝城改用地，“填空利好”浐灞西路板塊。
金地地塊（CB5-2-209）位于沁水新城南側、浐河西路西側，總共58.891畝，容積率3.77，規劃配建8100㎡幼兒園，地塊瀕臨浐河，會是未來項目的一大賣點；另外在規劃中地塊西側還有一宗22畝的中小學教育用地，是否也會隨著項目配建，目前還不得而知。
該宗地成交總價34040萬元，折合畝單價1445萬元，樓面價5749元/㎡,由西安天暢房地產開發有限公司（金地地產）摘得。
龍湖地塊（CB5-2-210）位于灞業大境東側，龍湖香醍國際一期對面；在這120.414畝土地中含有32.704畝安置用地，用次出讓開發用地87.71畝，容積率4.83。地塊對面就是龍湖天街及民辦的浐灞龍湖小學，附近還有浐灞二十三小學、第四初級中學公辦教育資源。
該宗地成交總價59645萬元，折合畝單價1570萬元，樓面價4875元/㎡,由西安龍佑置業發展有限公司（龍湖地產）摘得。
這兩年該片區有奧園譽府、融創云潮府兩個項目開盤，熱度都還不錯；該片區也是龍湖地產在西安深耕的一個板塊，開發出了近800畝的龍湖香醍項目，算是區域開發的一大功臣，此次再次在該片區拿地也算是手到擒來、輕車熟路。
兩宗地唯一不好的就容積率偏高，不過對于西安的剛需來說還是很有吸引力的，按5000多元的拿地樓面價和地塊規劃指標，根據以往備案價情況，最終毛坯售價應該在1.5萬元左右，而且都是行業內比較穩健的優質房企操盤。
除了浐灞的“底價成交”，長安區的土拍卻是溢價9.38%成交，CA06-9-15商服用地3.945畝、CA06-9-16商住用地19.736畝（其中住宅19.172畝、商服0.564畝）、CA06-9-17商服用地8.828畝，三宗合計32.507畝，位于長安區郭杜街辦居安路以西，櫻花一路以南。
由西安德威置業有限責任公司（陜西惠爾房地產開發集團有限公司）摘得，成交總價3.5億元，土地單價1077萬元/畝，樓面單價約5843元/㎡。
值得注意的是，此三宗地塊屬于“二次入市”，曾在2022年6月份的土拍中底價32000萬元，最高限價36800萬元，最終慘淡“流拍”；令人沒想到一年之后，地塊重新入市，在同樣底價和限價的情況下，竟然溢價9.38%成交，多賣出3000萬元。
這與西部大道板塊的火熱密不可分，2022年10月份陜建地產和云南“城改王”俊發集團聯合拿下了北側的264畝住宅用地，也就是已經亮相的陜建雁南朗境項目；并且還有在建的雁塔第七小學和雁塔第四中學。
所以土拍的“回溫”預示著房企們已經穿越最低谷，向新的樓市周期進發，相信用不了多久，西安樓市又將迎來產品“逼格”和“價格”齊飛的時代！
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