天天微速訊：集體經(jīng)營性建設用地，入市有何條件？

原 文

新《土地管理法實施條例》

(相關資料圖)

第三十七條國土空間規(guī)劃應當統(tǒng)籌并合理安排集體經(jīng)營性建設用地布局和用途，依法控制集體經(jīng)營性建設用地規(guī)模，促進集體經(jīng)營性建設用地的節(jié)約集約利用。

鼓勵鄉(xiāng)村重點產(chǎn)業(yè)和項目使用集體經(jīng)營性建設用地。

釋義：本條是關于集體經(jīng)營性建設用地入市條件的規(guī)定。

01

關于規(guī)劃先行

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市，必須遵循規(guī)劃先行的原則。為此本條第一款即明確：國土空間規(guī)劃應當統(tǒng)籌并合理安排集體經(jīng)營性建設用地布局和用途。國土空間規(guī)劃是對一定區(qū)域國土空間開發(fā)保護在空間和時間上作出的安排，包括總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃和相關專項規(guī)劃。國土空間規(guī)劃分為五級，主要是國家、省、市、縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)級。同時，市、縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)要編制詳細規(guī)劃，詳細規(guī)劃是對具體地塊用途和開發(fā)建設強度等作出的實施性安排，是開展國土空間開發(fā)保護活動、實施國土空間用途管制、核發(fā)城鄉(xiāng)建設項目規(guī)劃許可、進行各項建設等的法定依據(jù)。在城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外的鄉(xiāng)村地區(qū)，以一個或幾個行政村為單元，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府組織編制“多規(guī)合一”的實用性村莊規(guī)劃，作為詳細規(guī)劃。新修正的《土地管理法》對國土空間規(guī)劃的法律地位作出明確規(guī)定：“國家建立國土空間規(guī)劃體系”“經(jīng)依法批準的國土空間規(guī)劃是各類開發(fā)、保護、建設活動的基本依據(jù)”。

目前，各地正在抓緊編制國土空間規(guī)劃。在國家、省、市、縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)五級國土空間規(guī)劃中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃應當成為統(tǒng)籌鎮(zhèn)域范圍內(nèi)集體經(jīng)營性建設用地入市的重要平臺。由于村莊規(guī)劃屬于詳細規(guī)劃，不能做到全覆蓋，而鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃有利于打破村與村之間的界限，調(diào)整優(yōu)化土地利用布局，實現(xiàn)集體經(jīng)營性建設用地的最優(yōu)配置。正如20世紀80年代國有土地有償使用制度改革帶動了城市規(guī)劃的快速發(fā)展和轉型重構一樣，集體經(jīng)營性建設用地入市也必將深刻影響正在建構中的鄉(xiāng)鎮(zhèn)國七空間規(guī)劃。

一是集體經(jīng)營性建設用地入市迫切需要加速鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃的編制。新修正的《土地管理法》將人市的條件明確為“土地利用總體規(guī)劃城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設用地”。目前正在編制的國土空間規(guī)劃將按照“多規(guī)合一”模式，將土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃整合為國土空間規(guī)劃。這意味著集體經(jīng)營性建設用地入市，必須以鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃確定的土地利用布局和用途為前提。原來的鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃雖然實現(xiàn)了全覆蓋，但規(guī)劃重點主要放在了耕地保護方面，對建設用地的管控比較粗線條，僅給出規(guī)模和范圍管控要求，沒有明確用地性質(zhì)，更沒有對存量集體經(jīng)營性建設用地的邊界規(guī)模、權屬等進行規(guī)劃。在城鄉(xiāng)規(guī)劃方面，一方面，鄉(xiāng)鎮(zhèn)總體規(guī)劃尚未實現(xiàn)全覆蓋，詳細規(guī)劃覆蓋面積更小；另一方面，規(guī)劃編制的重點放在了鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地，對于建設用地沒有全域整體管控，更沒有在權屬上區(qū)分國有和集體建設用地。國土空間規(guī)劃要摒棄城鄉(xiāng)對立分割的舊觀念，以城鄉(xiāng)融合一體發(fā)展為追求目標。要改變過去重“物”輕“人”、重“建設”輕“生態(tài)”、重“村莊”輕“農(nóng)業(yè)”、重“技術”輕“政策”的導向，全面拓展國土空間規(guī)劃的內(nèi)涵，以涵蓋城鄉(xiāng)生態(tài)保育、城鄉(xiāng)空間重塑、城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)共榮、城鄉(xiāng)設施對接和城鄉(xiāng)文化融合等內(nèi)容。鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃還應當轉變以城市為主導的土地配置思路，重新認識鄉(xiāng)村和鄉(xiāng)村的經(jīng)濟活動，改變對鄉(xiāng)村功能的單一化定位，在新的城鄉(xiāng)關系下對鄉(xiāng)村定位和功能清晰認知把城市化的思維轉為城鄉(xiāng)兩個空間共同、差異化發(fā)展思維。對鄉(xiāng)村經(jīng)濟活動的規(guī)劃應當由單一的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的普遍觀念轉向復雜化，復雜的鄉(xiāng)村經(jīng)濟活動是鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展與農(nóng)民收入的保障。總體來說，對于集體經(jīng)營性建設用地人市，鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃具有很大的調(diào)節(jié)管控能力。

二是集體經(jīng)營性建設用地將成為鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃的重要內(nèi)容。由于本輪國土空間規(guī)劃對于建設用地規(guī)模采取緊約束，同時指標分配自上而下層層傳導，鄉(xiāng)鎮(zhèn)級建設用地總量將會非常緊張。絕大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設用地將面臨零增長或負增長，國土空間規(guī)劃只能在盤活存量建設用地上做文章。在鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃編制中，要對國有建設用地和集體建設用地的結構進行合理的配置，要按照節(jié)約集約的原則優(yōu)先鼓勵盤活存量集體建設用地，通過加快集體建設用地入市解決新增建設用地需求。鼓勵集體經(jīng)營性建設用地直接入市，既有利于盤活存量低效集體建設用地，又有利于保障既有土地使用者的合法權益。另外，除存量集體經(jīng)營性建設用地外，新修正的《土地管理法》在符合規(guī)劃、用途管制的前提下也允許增量集體經(jīng)營性建設用地入市，這將進一步提高鄉(xiāng)鎮(zhèn)挖潛低效存量宅基地和集體公益性建設用地的積極性，為鄉(xiāng)鎮(zhèn)新興產(chǎn)業(yè)植入創(chuàng)造條件。集體經(jīng)營性建設用地應當成為鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設用地供給的主要來源。在鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間總體規(guī)劃編制過程中必須加強存量和增量集體經(jīng)營性建設用地調(diào)查研究，并將其作為重要的規(guī)劃內(nèi)容。

三是鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃編制中要平衡好各方利益。國土空間規(guī)劃要體現(xiàn)國家意志和底線控制要求，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃中如何處理存量集體經(jīng)營性建設用地，既取決于上位規(guī)劃的管控要求，也取決于現(xiàn)有主體的利益博弈，只有通過鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間總體規(guī)劃的編制過程優(yōu)化才能平衡多方訴求，確定集體經(jīng)營性建設用地入市的范圍。立足于國家建立國土空間規(guī)劃體系的總體要求，鄉(xiāng)鎮(zhèn)級國土空間規(guī)劃需要落實上位規(guī)劃提出的三條控制線，即生態(tài)紅線、永久基本農(nóng)田保護紅線和城鎮(zhèn)開發(fā)邊界，同時要優(yōu)化布局、完善落實國家鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的相關要求，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃編制中，必須兼顧國家政策導向和既有權益者訴求，這樣才能使國土空間規(guī)劃具有一定的可操作性。

02

關于規(guī)劃管控

集體經(jīng)營性建設用地入市，必須符合用途管制的要求，為此，本條第款規(guī)定，國土空間規(guī)劃要依法控制集體經(jīng)營性建設用地規(guī)模，促進集體經(jīng)營性建設用地的節(jié)約集約利用。也就是說，鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃要對集體經(jīng)營性建設用地實行規(guī)劃管控。根據(jù)國家對國土空間規(guī)劃體系的總體設計，結合集體經(jīng)營性建設用地入市試點地區(qū)經(jīng)驗，鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃應當從總體規(guī)劃、專項規(guī)劃和詳細規(guī)劃三個層面完善對集體經(jīng)營性建設用地入市的規(guī)劃管控。

一是關于鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間總體規(guī)劃。鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間總體規(guī)劃是鄉(xiāng)鎮(zhèn)層面的法定規(guī)劃，在新修正的《土地管理法》允許集體經(jīng)營性建設用地入市的背景下，編制鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間總體規(guī)劃必須開展集體經(jīng)營性建設用地專題研究，確定集體經(jīng)營性建設用地入市的規(guī)模和布局。

二是關于鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間專項規(guī)劃。依據(jù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間總體規(guī)劃，結合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃，按照五年一周期，以專項規(guī)劃形式編制集體經(jīng)營性建設用地實施方案。專項規(guī)劃的主要內(nèi)容是確定集體經(jīng)營性建設用地入市規(guī)模、用地來源和空間布局，為年度實施計劃的制定提供依據(jù)

三是關于鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間詳細規(guī)劃。按照土地用途管制的要求，自然資源主管部門必須出具農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市的規(guī)劃條件。為確保集體經(jīng)營性建設用地順利人市交易，必須完善集體建設用地詳細規(guī)劃編制工作。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃是保障和推動集體經(jīng)營性建設用地上市的重要政策工具，應在總體規(guī)劃、專項規(guī)劃和詳細規(guī)劃三個層次開展規(guī)劃研究和編制工作。在編制實施中，要體現(xiàn)兩個大的原則：一是建設用地總量控制原則。集體經(jīng)營性建設用地人市，是新修正的《土地管理法》的重大制度創(chuàng)新，但一定要正確理解創(chuàng)新的重要意義。改革的目標是實現(xiàn)集體建設用地與國有建設用地同權同價，破除城鄉(xiāng)二元體制，改革的目標不是讓農(nóng)村變?yōu)槌鞘校尳ㄔO用地遍地開花。所以，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃編制中，要把控制建設用地總量作為一條必須遵循的基本原則并貫穿始終，不能把集體經(jīng)營性建設用地入市作為擴大建設用地規(guī)模的借口。二是節(jié)約集約用地的原則。十分珍惜、合理利用每寸土地和切實保護耕地是我國的基本國策允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市，就是要把農(nóng)村閑置、廢棄的建設用地盤活利用，滿足鄉(xiāng)村振興和中小企業(yè)的用地需求。鄉(xiāng)村建設用地大多存在散、小、碎的特點，要通過集體經(jīng)營性建設用地入市改革促進土地綜合整治。要嚴格耕地保護、守住綠水青山，對非農(nóng)用地立足盤活存量，通過開展農(nóng)村宅基地、工礦廢棄地及其他存量建設用地復墾，合理安排新建區(qū)塊，為農(nóng)村第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展和城鄉(xiāng)融合發(fā)展提供土地要素保障，努力優(yōu)化增量。鄉(xiāng)村發(fā)展用地也要堅持節(jié)約集約利用。

03

關于鄉(xiāng)村重點產(chǎn)業(yè)和項目使用集體土地

根據(jù)本條第二款的規(guī)定，鼓勵鄉(xiāng)村重點產(chǎn)業(yè)和項目使用集體經(jīng)營性建設用地，這是實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的重要舉措。鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的總體要求就是堅持農(nóng)村優(yōu)先發(fā)展，按照“產(chǎn)業(yè)興旺、生態(tài)宜居、鄉(xiāng)風文明、治理有效、生活富裕”的總要求，推動城鄉(xiāng)融合發(fā)展，推進農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化。要實現(xiàn)這些要求和目標，必須引導和推動更多的資本、技術、人才等要素向農(nóng)村流動。根據(jù)新修正的《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織興辦鄉(xiāng)村重點產(chǎn)業(yè)和項目，可以采取以下方式取得建設用地使用權：一是依照《土地管理法》第六十條的規(guī)定，直接使用集體建設用地；二是以土地使用權入股、聯(lián)營方式共同舉辦企業(yè)，使用集體建設用地使用權；三是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的單位在農(nóng)村興辦鄉(xiāng)村重點產(chǎn)業(yè)和項目的，可以通過集體經(jīng)營性建設用地入市的方式取得集體建設用地使用權，而且《土地管理法實施條例》鼓勵鄉(xiāng)村重點產(chǎn)業(yè)和項目使用集體經(jīng)營性建設用地。鄉(xiāng)村重點產(chǎn)業(yè)和項目涉及占用耕地等農(nóng)用地的，應當依法辦理農(nóng)用地審批，必須符合規(guī)劃和計劃。

本文選自《新<土地管理法實施條例>釋義》，魏莉華著

來源：自然資源講堂

關鍵詞：