世界熱文：越秀地產(chǎn)逆勢盈利引眾多“并購邀約”，林昭遠：“坑”很多，需契合當前產(chǎn)業(yè)布局

本報記者 董紅艷 李貝貝 北京報道

2022年，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著較大的發(fā)展壓力，從上市企業(yè)的業(yè)績預告數(shù)據(jù)來看，2022年度大部分房企將出現(xiàn)較大幅度的凈利潤虧損，能夠實現(xiàn)盈利并實現(xiàn)利潤的增長十分難得。

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3月15日，越秀地產(chǎn)（00123.HK）發(fā)布2022年年度業(yè)績。報告數(shù)據(jù)顯示，2022年越秀地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入724.2億元，同比增長26.2%，股東應占凈利潤約為39.5億元，同比上升高達10.2%。截至2022年底，現(xiàn)金儲備方面也達到了351.2億元。

基于當前的發(fā)展態(tài)勢，越秀地產(chǎn)對于出險房企的并購擴張也備受關注，對此，管理層稱，目前越秀地產(chǎn)所接到的并購邀約很多，但是進行并購的難度特別大，“坑”也特別多。如果遇到合適的機會，也會考慮采用并購的方式來迅速擴張。對于出險房企收并購，期望收并購的標的和越秀地產(chǎn)目前的產(chǎn)業(yè)布局是一致的，不會盲目嘗試未接觸過的城市領域。

凈利潤逆勢增長超10%

越秀地產(chǎn)2022年業(yè)績實現(xiàn)了真正意義上的逆勢增長。據(jù)《華夏時報》記者不完全統(tǒng)計，截至3月上旬，已經(jīng)有超過70家上市房企發(fā)布了2022年業(yè)績預告，其中超過半數(shù)的房企均出現(xiàn)了虧損，凈利潤能夠實現(xiàn)10%以上的盈利在行業(yè)中非常少見。

從區(qū)位上來看，廣州所在的大灣區(qū)仍然是越秀地產(chǎn)發(fā)展的大本營。報告數(shù)據(jù)顯示，大灣區(qū)合同銷售金額為596.8億元，占比47.7%，廣州合同銷售額為531.9億元，占比42.5%。

同時值得注意的是，越秀地產(chǎn)在發(fā)展上已經(jīng)顯示出獨特的“地鐵概念”基因。據(jù)悉，越秀地產(chǎn)向母公司收購了廣州琶洲南TOD項目，總建筑面積約43萬平方米，銷售金額101.4億元。并在杭州摘得勾莊TOD項目，總建筑面積約37萬平方米，銷售金額為7.6億元。TOD模式走出大灣區(qū)，開始向全國拓展。

越秀地產(chǎn)高利潤的實現(xiàn)，也少不了在成本費用方面進行的管理。越秀地產(chǎn)管理層指出，2022年越秀地產(chǎn)降低了中介渠道比例，線上數(shù)字營銷比例接近50%，銷售費用成本得以降低。而在當前融資環(huán)境下，越秀地產(chǎn)的融資成本還在持續(xù)降低。據(jù)悉，2022年越秀地產(chǎn)共計發(fā)行境內公司債券98.4億元，平均利率為3.11%，2022年平均借貸成本為4.16%，同比下降了10個基點。越秀地產(chǎn)董事長兼執(zhí)行董事林昭遠表示，未來發(fā)債方面，越秀地產(chǎn)將會“哪里成本便宜去哪里”，以期融資成本的繼續(xù)下調。

行業(yè)低迷狀態(tài)下，越秀地產(chǎn)如何走出獨立行情？對此，林昭遠指出，越秀地產(chǎn)在產(chǎn)品以及物業(yè)服務質量等方面具備一定的競爭優(yōu)勢，越秀所開發(fā)的廣州和樾府項目，比周邊樓盤單價貴2萬元，但還是出現(xiàn)了搶購現(xiàn)象。同時，越秀地產(chǎn)還有來自股東方面的支持，其控股股東為越秀集團，第二大股東為廣州地鐵，這兩大股東均為國資背景。

對于未來走向，林昭遠表示，房地產(chǎn)對于經(jīng)濟的穩(wěn)定作用比較關鍵，目前市場有回暖趨勢，今年整體應該是穩(wěn)中向好，不過，好的地方會一房難求，不好的地方還是會賣不出去，市場分化會越來越明顯。而越秀地產(chǎn)2023年的市場目標為合同銷售金額增長6個點，達到銷售金額1320億元。

現(xiàn)金351.2億元，警惕并購有“坑”

近年來，在部分房企面臨流動性危機的情況下，企業(yè)能夠持有充足的資金顯得尤為重要。報告數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月31日，越秀地產(chǎn)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物及監(jiān)控戶存款總額約為人民幣351.2億元。

同時，《華夏時報》記者也注意到，相比去年越秀地產(chǎn)的現(xiàn)金持有有所減少，總的借貸金額也從755.3億元，上漲到了883億元。不過，剔除預收款的資產(chǎn)負債率、凈負債率和現(xiàn)金短債比率分別為68.8%、62.7%和2.23倍，“三道紅線”全部指標綠檔達標，整體負債率并未超過70%，對于短債的覆蓋也比較充分。

融資方面，數(shù)據(jù)顯示2022年越秀地產(chǎn)共計發(fā)行境內公司債券98.4億元。越秀地產(chǎn)方面表示，未來房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境將逐步寬松，但房企獲取融資的能力呈明顯分化，穩(wěn)健優(yōu)質房企在資金獲取和融資渠道進入方面更具優(yōu)勢。

和現(xiàn)金流一樣充足的是越秀地產(chǎn)的土地儲備。報告數(shù)據(jù)顯示，2022年越秀地產(chǎn)共計在12個城市新增了37塊土地儲備，截至12月31日，總土地儲備達到2845萬平方米。據(jù)中指研究院監(jiān)測，2022年越秀地產(chǎn)拿地金額位居全國第9位。

越秀地產(chǎn)拿地的布局，和2022年的銷售布局基本保持了一致，數(shù)據(jù)顯示，2022年越秀地產(chǎn)土地儲備中，大灣區(qū)占比49.8%，華東地區(qū)占比16.1%。

對于土地市場的走勢，越秀地產(chǎn)方面預計，短期內土地市場仍延續(xù)疲弱狀態(tài)，但隨著銷售市場的恢復，土地市場也將逐步回暖，但市場分化明顯，一、二線城市土地市場會較快反彈。穩(wěn)健優(yōu)質的房企獲取土地資源優(yōu)勢更加明顯。

值得注意的是，上個月越秀地產(chǎn)在北京昌平南和石景山新拿了兩宗熱門地塊，越秀地產(chǎn)在北京的拓展備受關注。對此，林昭遠表示，對于北京等核心城市，越秀地產(chǎn)會重點布局，后續(xù)如果有機會還是會繼續(xù)增持地塊，并且相信好時機時刻都在。

另外，越秀地產(chǎn)的實力，也引發(fā)了業(yè)內對于出險企業(yè)并購的不斷遐想。而對于并購，越秀地產(chǎn)顯現(xiàn)出了較為謹慎的態(tài)度。林昭遠坦言，目前越秀地產(chǎn)所接到的并購邀約很多，但是進行并購的難度特別大，“坑”也特別多。如果遇到合適的機會，也會考慮采用并購的方式來迅速擴張。對于出險房企收并購，期望收并購的標的和越秀地產(chǎn)目前的產(chǎn)業(yè)布局是一致的，不會盲目嘗試未接觸過的城市領域。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧

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