上海樓市的“小陽春”能持續多久

上海作為中國最重要的經濟中心，其吸引力很大程度取決于經濟表現。選擇上海不是因為風景宜人，不是因為養老舒適，而是因為上海的經濟機遇。

(資料圖)

冰川思想庫研究員丨關不羽

“掛牌量價齊升，成交近2萬套，上海二手房市場回暖”的消息見諸媒體，這樣“暖心體”標題多少讓人有些欣慰。

圖/網絡

成交量數據應該是真的，“回暖”的結論也是有依據的。但是，目前還不可輕言樂觀。

01

2019年，上海二手房成交量開始回升，年度成交23萬套。

2020年，上海二手房成交量大幅增長，年度成交30萬套，創下4年最高紀錄。

2021年，成交量有所回落，市場基本保持了樂觀情緒，總成交量略有回落，但還保持在28萬套的高位。最高單月交易量曾經到達2.8萬套。

2022年4月前，市場情緒普遍較為樂觀，普遍預期4、5月的成交量會進一步放大，可能達到3萬套。經歷“四月大劫”，一切化為烏有，二手房交易量開啟連跌模式。跌到9月份還沒有緩過來，當月成交量為1.69萬套，一直保持到12月。

2023年1月份的二手房成交量出現了大幅下跌。沒有正式公布的官方數據，業內流傳的說法是8千至1萬。如果這一數據是真實的，堪稱史詩級滑坡。

1月份的成交量大跌有一定的特殊性，不能作為“上海房市不行了”的依據。

放開后的第一個新年，提前離滬回家過年的人很多。再加上經歷了“群陽”的特殊情況，1月份的上海人歇的歇、走的走。所以，即便有近期購房意向的，1月份也無心入市。因此，2月份的大幅反彈，部分動力來自1月份的延遲需求。

從這個角度講，1.9萬套的成交量算不上多么喜出望外。“回暖”是真實的，但是回暖的溫度并沒有想象的那么高。

圖/圖蟲創意

無論如何，2月份的反彈還是開了個好頭，說明存量需求并沒有因為種種宏觀因素的干擾而消失，持續釋放是可以期待的。

和更早前的歷史數據比較，1.9萬套的成交量相當于2019年的水平，距離2020、2021年的樓市表現還有較大差距。與去年陷入低迷后的第三、四季度相比，相當于月成交增加了2000套。可以說表現還不錯，但是考慮到1月份的特殊情況，也僅僅是“還不錯”而已。

至于價格，即便在2020、2021兩個復蘇年份，上海二手房的交易均價也是橫盤、微跌。不同板塊的分化很明顯，甚至有部分地區出現了大起大落的戲劇性場面。比如著名的“高興小區”，上下30%的震蕩幅度。

在2月份上海二手房交易回暖的報道中稱“量價齊漲”，量是有明確數據依據的。但是，價格上漲的依據僅僅是部分二手房掛牌價上漲了10%，這顯然是不充分的。掛牌價上漲是詢價心理的變化，不能表征交易價格的真實變化，更何況是“部分二手房”的掛牌價罷了。

大體上可以得出的結論是，2月份上海房市的表現確實稱得上回暖，但也不能高估，能否企穩尚需觀察。此前積累的需求不會在一個月內釋放完畢，“小陽春”或許可以期待。但是春風能吹多久，尚未可知。

因為，目前支撐交易量增長的是此前積壓的存量需求釋放，真正的回暖需要新增需求入市。那么，上海房市的真實需求增長在哪兒？未來走勢又將如何呢？

02

上海房市的一大特點就是二手房交易是主力。上海是全國土地財政依賴度最低的城市之一，歷年的土地出讓規模精準控制，土地供給規模不算大。因此，大多數年份都是二手房交易表現更活躍。二手房市場的需求分布，體現了上海樓市的底色。

2月份的二手房交易中，600萬以下占比超9成，套均總價317萬。這一數據充分說明，上海二手房的交易基礎是“剛需”。

兩大“剛需”支撐了上海樓市，分別是改善“剛需”和落戶“剛需”。

改善型“剛需”的典型是學區房。作為全國出生率最低的城市之一，少生貴養的觀念在上海深入人心。因此，學區房一直是二手房交易的重頭戲，此前多輪房價上升，學區房都是領漲主力。今年2月份的二手房交易中，學區房表現也很搶眼，貢獻了不少的交易量。

但是，價格表現分化。不同學區的房價表現大相徑庭，有大漲的，也有大跌的。這和教育部門調整教育資源的政策有關，影響較為復雜。整體而言，目前還未看出學區房領漲的發力跡象。

學區房交易的特點是“二次改善”效應明顯。購買學區房的買家有不少是買進賣出的騰挪，賣家更是如此。優質教育資源的“敲門磚”用完了，賣出套現，回收學區溢價，重新購房改善居住條件。所以，一單學區房交易，實際可能是兩三套二手房易主。這也是改善型購房的普遍特點。

這些居住目標明確的改善交易，對二手房為主的上海樓市而言，是交易量的穩定器。除了學區房以外，還有二胎的居住改善需求、養老的居住改善、新婚居住改善。這些改善需求都有很大程度的“剛需”成分，需求合理、自住為主，且有不可替代性。

▲上海吳江路步行街（圖/圖蟲創意）

過去講“剛需”，鎖定首套房居住需求，是偏頗的。要穩定上海樓市，對改善型“剛需”的二手房交易應該支持，而不是抑制。此前調控政策對二手房交易的種種限制和歧視，應該松綁了。

當然，購置首套房的“落戶剛需”，也應該繼續重視。這種需求是否旺盛，取決于人口流動和落戶選擇。落戶政策的門檻直接關系到這部分需求的釋放。

人家想進來，但是落戶門檻卡著進不來，也只能望房心嘆了。從穩樓市的角度看，降低落戶的政策門檻總是利好，上海在這方面是有空間的。

落戶政策的門檻是剛性的，城市吸引力的柔性作用也不可小覷。2020、2021的上海樓市逆勢放量，很大程度上就是上海優秀的防疫表現提高了城市吸引力。這一優勢在去年4月后備受打擊，這一損失不可低估。

長期來看，上海作為中國最重要的經濟中心，其吸引力很大程度取決于經濟表現。選擇上海不是因為風景宜人，不是因為養老舒適，而是因為上海的經濟機遇。

上海的經濟底蘊毋庸置疑，但是不能因此高枕無憂。上海的經濟活躍度很大程度上取決于中國在全球經濟體系中的參與度，“對外”因素是很重要的，這和北京有很大不同。

再有，上海還是長三角的重要經濟節點，而長三角的民營經濟占比很高。長三角各位老板們的營生好不好，也會影響上海的經濟表現，甚至直接影響上海樓市。

03

歸根結底，樓市的長期支撐都是區域經濟，上海也不可能獨善其身。房市的存量需求總有耗盡的時候，經濟機遇中誕生的新增需求是支撐房地產長期健康發展的終極動力。

只要百業興旺、民生安樂，即便樓市短期出現波動，也沒什么大不了的。反之，即便是所謂“剛需”，也不能過多指望。居住是基本需求，卻不等于買房是基本需求。

總之，上海2月份的二手房交易量“回暖”當然是好事，隨著存量需求的釋放，修復缺口的增長動力也可以期待。但是，樂觀不能盲目，信心要有扎實的基礎，居安思危才能行穩致遠。

上海是座好城市，值得珍惜。

關鍵詞：