資訊推薦:閑聊青島房企：蝦系豪宅星河灣

“蝦系男友”是網(wǎng)上熱詞。

指的是身材、穿搭都很不錯(cuò)，但是外貌減分的男生。

(資料圖片僅供參考)

促狹的說法是“去頭可食用”，跟大蝦等同。

突然就想起了星河灣。

1.5代貴族黃文仔

星河灣的老板黃文仔說：在國(guó)外三代人才能培養(yǎng)出真正的貴族，在中國(guó)星河灣，只需要1.5-1.8代就可以培養(yǎng)。

言語間有自信，也有偏執(zhí)。

自信來源于麾下星河灣的成績(jī)。

從千禧年在廣州番禺推出豪宅小區(qū)開始，星河灣就走在了高端豪宅路上。

那一年，廣州商品房不過3000多一平，而星河灣是14000元。

大理石拼花、手工穹頂、塑木棧道，這些超前的豪華裝潢，吸引了18萬人蜂擁而至，據(jù)說12天內(nèi)用光了26萬套鞋套。

擠在18萬人中間的包括華夏幸福的王文學(xué)，還有香港地產(chǎn)大佬鄭裕彤、李兆基等。

40天里賣了6.7億的廣州星河灣一戰(zhàn)封神，也給了黃文仔無限的勇氣。

此后他轉(zhuǎn)戰(zhàn)北京、上海，2005年開盤的北京星河灣4個(gè)月賣了11億，2009年開盤的上海星河灣6個(gè)小時(shí)賣了40億。

三大一線城市的驕人戰(zhàn)績(jī)讓黃文仔走向人生巔峰，不僅身價(jià)百億，還戴上了“豪宅教父”的桂冠。

偏執(zhí)，在黃文仔身上異常明顯。

1953年，黃文仔出生于廣州的一個(gè)普通家庭。17歲時(shí)進(jìn)入供銷社工作。80年代放棄鐵飯碗下海，11年間依靠鋼材、木材貿(mào)易完成原始積累。用他自己的話說，“1984年我就擁有過百萬元了，那個(gè)時(shí)候萬元戶才剛開始出現(xiàn)”。

有了錢的黃文仔，正趕上中國(guó)樓市狂飆發(fā)展的黃金期，一下就把生意做大了。

做大后的黃文仔，流傳著一些有趣的典故：比如后備箱里常年放著錘子、卷尺、手電三件東西，被稱為“黃董三寶”。據(jù)說看到不合格的地方就砸掉，比如曾在開盤前一天將沙盤模型、欄桿、走道全部砸掉重來，比如把墻紙全部用刀劃破，原因是貼得不夠好。

較真當(dāng)然是好事，但是情節(jié)過于戲劇化，抓眼球的元素滿格，就有點(diǎn)令人生疑，要么是愛表演，要么是偏執(zhí)。

坊間的看法，更傾向于偏執(zhí)。

進(jìn)軍北京時(shí)，黃文仔曾經(jīng)放話：探花榜眼我不要，中不了狀元我們走路回廣州。

可能類似這樣的話，說得又多又絕對(duì)，張力太滿余地不足，給大家的印象太深了吧。

包括那句“星河灣1.5代就能培養(yǎng)一個(gè)貴族”，因?yàn)榱鱾魈珡V，后來大家就戲稱黃文仔是“1.5代貴族”。

戲稱不完全是戲謔，正如綽號(hào)總有關(guān)聯(lián)。

潛含的意思是，習(xí)慣拿錢來支撐的貴族，到底還是差了半代。

冬天來得比別人早

性格決定命運(yùn)，黃文仔最終還是為偏執(zhí)付出了沉重的代價(jià)。

2010年的星河灣正值巔峰，前一年的房企排行中，星河灣以135億的銷售額進(jìn)入行業(yè)前20強(qiáng)。

信心滿滿的黃文仔決心更上一層樓，把規(guī)模做起來，于是在鄂爾多斯上馬了全國(guó)星河灣最大的項(xiàng)目，房源總面積達(dá)到72萬平方米。

在他看來，煤炭資源豐富的鄂爾多斯富人云集，是豪宅的天然市場(chǎng)，必然不愁賣。

沒想到成為了他的滑鐵盧。

2011年，煤炭?jī)r(jià)格開始下跌，又逢鄂爾多斯清查民間借貸資金鏈，煤老板們賣車鬻房以度難關(guān)，哪里還有能力買豪宅？星河灣一期1900多套房源，認(rèn)購率甚至不到十分之一。

商海變幻，勝敗乃企業(yè)常事，誰也不是常勝將軍，收拾敗局重頭再來就是。好的企業(yè)家，首先要會(huì)的是善敗，能在面臨失敗時(shí)止損并吸取教訓(xùn)，才能擇機(jī)再起。

黃文仔顯然不善敗。

不愿意止損的鄂爾多斯星河灣開啟了“搶救行動(dòng)”，試圖堅(jiān)強(qiáng)的扛過去。

“搶救行動(dòng)”給星河灣帶來巨大的負(fù)面影響，背上了涉嫌違法占地、無證開工、占用保障房供地指標(biāo)等等壞名聲。

也沒扛過去，此后售樓處一停近8年。

2020年6月28日，鄂爾多斯住建局下發(fā)了《關(guān)于建立項(xiàng)目“超市”推動(dòng)盤活“爛尾樓”和“閑置樓”的通知》，要求各旗縣區(qū)住建局摸底調(diào)查，“同時(shí)向轄區(qū)企業(yè)廣泛宣傳房地產(chǎn)項(xiàng)目超市政策，鼓勵(lì)企業(yè)積極參與”，其中就包括星河灣一期。

有媒體探盤后，取的標(biāo)題是：星河灣慢慢賣！

鄂爾多斯之?dāng)。?cái)務(wù)上固然承受巨壓，畢竟號(hào)稱投資超過百億。但是最大的代價(jià)并不是財(cái)務(wù)損失，而是聲譽(yù)的磨損，豪宅名號(hào)大打折扣，精益求精的人設(shè)難以維系，像華麗的袍子翻了個(gè)面，一些不堪與茍且展現(xiàn)出來，為人詬病。

還有消失的心氣。

此后太原、上海、青島等地的項(xiàng)目都鬧出質(zhì)量風(fēng)波，太原甚至發(fā)生了業(yè)主集體抗議、打砸辦公室的惡性風(fēng)波，最終由星河灣公開致信業(yè)主道歉，集團(tuán)最高管理層出面協(xié)商業(yè)主的補(bǔ)償問題。

換做以前，追求品質(zhì)，還有一個(gè)愛砸墻老板的星河灣，大概是不會(huì)讓這樣的事情發(fā)生的。即便有質(zhì)量問題，也早就撲上去處理了，斷斷不會(huì)演變成風(fēng)波，何況還是惡性風(fēng)波。

2012年星河灣掉出行業(yè)TOP50，2019年，落到了第117位。

2020年，黃文仔又遭遇了舉報(bào)風(fēng)波。

這一年9月，曾經(jīng)的星河灣元老吳世權(quán)實(shí)名舉報(bào)黃文仔在經(jīng)營(yíng)宏富房地產(chǎn)有限公司（星河灣集團(tuán)前身）廣州星河灣項(xiàng)目過程中，利用其職務(wù)之便，將巨額資金從星河灣項(xiàng)目中抽走至其控制的宏宇集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)公司非法長(zhǎng)期占有，涉事金額達(dá)數(shù)億元。

此后星河灣發(fā)布聲明進(jìn)行了否認(rèn)。

事情雖然不了了之，卻扯下了黃文仔最后的光環(huán)：商人就是商人，別嫁接一些有的沒的。

回落人間只是黃文仔需要面對(duì)的落差之一，他還要解決星河灣每況愈下的財(cái)務(wù)窘迫。

2019年，星河灣銷售額111.2億元，同比下降15.13%；營(yíng)業(yè)收入75.77億元，同比下降20.62%；凈利潤(rùn)13.38億元，同比下降19.78%。

他的選擇是押注舊改。

星河灣總裁、黃文仔的長(zhǎng)女黃健慧曾經(jīng)透露：公司在洽談且達(dá)成初步意向的舊改項(xiàng)目已有十幾個(gè)，總開發(fā)建面將超2000萬平方米，多在廣州、深圳這樣核心的大灣區(qū)城市。

不過黃健慧也承認(rèn)，舊改項(xiàng)目本身投入資金大、持續(xù)周期長(zhǎng)、回報(bào)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，對(duì)資金面并不充裕、經(jīng)驗(yàn)有限的星河灣這類中小房企來說，面臨的難度和壓力較大，且能否成功盤活這些項(xiàng)目未來仍面臨挑戰(zhàn)。

專業(yè)財(cái)經(jīng)人士的問號(hào)是，家底并不豐厚的黃文仔，有多少本錢應(yīng)對(duì)舊改的龐大繁雜？

有多少本錢應(yīng)對(duì)不重要，因?yàn)闆]得選，不然，做豪宅的怎么干起了舊改。

蝦系青島星河灣

星河灣進(jìn)軍青島，到今年正好十周年。

2013年4月8日，星河灣聯(lián)合青島政建投資集團(tuán)有限公司和青島廣田市政工程有限公司以12.36億元的總價(jià)獲得青島城陽區(qū)7宗地，平均樓面地價(jià)不到1000元/平方米。

本次聯(lián)合行動(dòng)體中，星河灣只擁有40%的股份，沒有絕對(duì)控股，但是其品牌效應(yīng)卻對(duì)地方有著很強(qiáng)的吸引力，尤其是承諾將配建超五星級(jí)酒店。

7塊地處于瀕臨白沙灣沿海的三角地帶，就是現(xiàn)在的星河灣項(xiàng)目。

公示顯示，星河灣項(xiàng)目一期1號(hào)地塊住宅建筑面積約26.6萬平方米，共923戶，戶均面積約288平方米。

戶均面積288平方米，妥妥的豪宅。

在白沙灣賣豪宅，彼時(shí)本地業(yè)內(nèi)就有疑問：星河灣的戶型和產(chǎn)品線戶型過大，或與所在地帶不相匹配。

為啥有這樣的疑問？因?yàn)榈靥幤В煌ú槐闵虡I(yè)缺乏，做剛需的第一居所沒問題，但是要做改善或是高端大戶型產(chǎn)品，客群在哪里呢？要知道，白沙灣擁有當(dāng)時(shí)全國(guó)最大的保障房安置片區(qū)，保障房超萬套。

甚至連保障房都沒人要。

2015年，因?yàn)槿f套保障房?jī)H收到不足200份申請(qǐng)，白沙灣保障房社區(qū)沖上熱搜，權(quán)威媒體的標(biāo)題是：保障房咋唱起了空城計(jì)？

在保障房都唱起空城計(jì)的地方賣豪宅，不知道星河灣是怎么想的。

不過，誰能勸得住后備箱里常年放著錘子的黃老板呢？

不僅勸不住，還激發(fā)了他的執(zhí)拗。按照星河灣發(fā)布的規(guī)劃，2015年集團(tuán)預(yù)計(jì)銷售面積為68萬平方米，其中青島星河灣預(yù)計(jì)可售面積為21萬平方米，占比達(dá)三成。

迎著反對(duì)聲大干，久干，黃文仔把這叫作“從不盲目跟風(fēng)，堅(jiān)持走自己的路！”

于是青島后海的偏僻之地，開始長(zhǎng)久地賣起了豪宅。

錘子能砸來關(guān)注，或許也能砸出質(zhì)量，但是有些東西是砸不出來的，比如配套。后來陸續(xù)有媒體爆出星河灣的宣傳變成了忽悠，標(biāo)題是：說好的名校、商超、醫(yī)院、游樂場(chǎng)所都去哪兒了？

業(yè)主們更想知道這些配套去哪兒了，由此與開發(fā)商發(fā)生爭(zhēng)議，并滋生出裹挾范圍頗廣的對(duì)立情緒。

耐心在對(duì)立的氛圍中消耗殆盡，甚至爆發(fā)了物業(yè)經(jīng)理與業(yè)主的群內(nèi)對(duì)罵大戰(zhàn)。

你看，在貧瘠的地方，連號(hào)稱服務(wù)至上的星河灣都摟不住惡向膽邊生了。

客觀地說，星河灣的品質(zhì)很不錯(cuò)，至少在青島地面算得上出類拔萃，規(guī)劃、戶型、園林、外立面、物業(yè)都配得上豪宅稱號(hào)，但是位置短板始終是一個(gè)繞不開的硬傷。

隨著城市框架的發(fā)展延伸，白沙灣的短板也在逐漸改善，配套、煙火氣都上升明顯。不過，要與豪宅相伴，顯然還需要很長(zhǎng)的時(shí)間。

這是擺在青島星河灣面前的一道難題。

畢竟，時(shí)間不是它的朋友。

文/樓外樓

編輯：董楠

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