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文/檀扒爺
第一財經消息，2月24日，央行和銀保監會一塊兒起草了《關于金融支持住房租賃市場發展的意見（征求意見稿）》，一共17條，概括一下就是在開發、投資和運營等多方面給開發主體和住房租賃企業在融資渠道上開綠燈。
(資料圖片)
事實上，就在去年11月，這倆才發過《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》——大名鼎鼎的“金融16條”。時隔僅3個月，兩部門再度聯手，聲勢浩大。
不難看出，房地產的格局正在變化，租購并舉要開始大踏步前沖了。
租賃住房 會不會爛尾啊？
去年12月，《擴大內需戰略規劃綱要（2022~2035年）》發布，提到要以人口凈流入的大城市為重點對象，擴大這些地方保障性租賃住房的供給。因為是以今年要點“擴大內需”為背景的，比起單純說租賃住房格局又上去了好多。
這樣一看央行和銀保監會此時推出威力增強版的“金融17條”很合時宜，直接提供了用于支持的金融體系，同時還展現了大家以往容易忽視的一點——保障性租房涉及的，不僅僅是“租房”這一個環節，而是包含開發、投資以及運營等多方面的一個龐大體系。
《意見》中亮點不少，主要集中在加強信貸產品和拓寬融資渠道上，比如：
金融層面發力，對租賃這塊的重視可見一斑，不過對于租賃住房，我總是會聯想到國內房地產目前正在消化的一個大問題——爛尾樓。
要知道目前打造的體系是包含開發和投資環節的，投入市場的房源將不僅僅是存量房那一批，那么問題來了：
這個問題可能還比較遙遠，而且有人可能會說爛尾樓影響最大的群體其實是買期房的那一批，但是我查了一下，其實是有“預租”這種操作的，房企在新房取得房地產權證之前，就和承租預約人簽了合同，預租人還要交一些預付款。而房企拿房地產權證是發生在交房之前的，因此“預租”是不是也會有碰上爛尾樓的情況。
當然本質上來說這其實還是爛尾樓的問題，但由于往后租賃市場會擴大，因此依然存在風險。不過話又說回來，這恐怕得看現房制度和租賃市場，哪個發展更快了。
現在已經有現房試點了，沒準以后都是現房，對吧？
全國房屋超6億棟
房地產是不是早就過剩了？
除了租賃住房大刀闊斧改造著房地產市場以外，近期還有一個勁爆新聞，那就是住建部表示國內現在有超過6億棟房屋，注意是棟。
來源：財經白話
這一數據瞬間沖上熱搜，驚掉了所有人的下巴，不斷有評論大叫這叫哪門子供不應求，早就過剩了吧！
的確也是，6億棟，就算每棟只有10戶，那也是60億戶了，每戶2個人就已經足夠讓全地球人一起過來安家了，還有好些富足的能給三體人。
當然這個說法很快被“辟謠”了，據中國建設報的消息，住建部的數據具體是這個樣子的，這是一次房屋建筑和市政設施普查，涉及了國內6.6億棟房屋，但注意這其中不全是住宅，而且農村房屋占了9成以上，城鎮的一共就4700多萬棟（但是面積上占了一半）。
然而即便如此，就算只有2500萬棟是住宅，其實也是個龐然大物，現在住宅都建得很高，比如武漢那邊天際線很多都是住宅組成的，50多層什么概念，就算有很多4-7層為主的低密度小區，和這些高層平均一下恐怕樓層也不會低，隨便舉個例子，一棟算30戶（15層一梯兩戶），每戶2人，那也15億人了，都超總人口了，更何況這才城鎮的量，農村的都沒算進來。
所以這么一看，感覺房子就是過剩了，讓不少人越看越不爽。
但我們要注意一點，全國房子的供需，并不是這么簡單來看的，這跟地區、城市、房價、人口以及收入都密切相關。
打個比方，一個十八線城市，之前房地產大潮時招商引資賣了好多地蓋了好多房，結果近些年人口凈流出，房價又不漲甚至還跌，這時候供需怎么樣？那就是供大于求了。
再看一大城市，2000萬人口，還有人擠破頭皮要來，房價一個勁漲，一平6萬多，但是人均可支配收入才7萬多，一年買不起一個廁所的水平。然后調查一下，發現有700萬套住宅（實際不止），這種情況下供需如何？
很難說清，如果從總量上看，那估計又是房子太多，但是從人群（主要看收入）來區分，就不一樣了，以房價作為標桿，最終結果可能演變為全市四分之三以上的房產，對應的目標群體是全市四分之一不到的人口，他們消費得起。
而剩下四分之一不到的低價房產，則要被超過1500萬人去搶，這時候你說還是供大于求嗎？
所以房子是否過剩，房地產是不是供大于求，不是簡簡單單看個數字就行的，在自己選擇的生活區域內，多的那種買不起，少的那種你可能又搶不到，而工作或是自尊心，又讓人無法回到十八線小城去過日子。
也正是因為這種情況，租賃市場的開發更是顯得尤為重要，不管怎么說，保障性租賃住房的租金，應該還是能夠配適絕大部分人群的，這也是為啥國家一個勁要把這個住房體系搞出來的原因。
房地產正在發生巨變，租賃市場正在大踏步到來。
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作者：檀扒爺編輯：始末
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