長(zhǎng)坡薄雪 | 太古望春風(fēng)

編者按：每個(gè)時(shí)代，每個(gè)行業(yè)，都會(huì)有一條正確的坡道。

(資料圖)

2022年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)三駕馬車都面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，出口、消費(fèi)、房地產(chǎn)在時(shí)局變化中不斷調(diào)整，尋找重啟與復(fù)蘇的道路。

為了檢視過(guò)去及展望未來(lái)，觀點(diǎn)新媒體策劃和推出最新一期年度報(bào)道——“長(zhǎng)坡薄雪”，全面深度報(bào)道房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈的標(biāo)桿企業(yè)，他們的正確坡道和厚雪、濕雪會(huì)在哪里？

與此同時(shí)，我們繼續(xù)對(duì)話具有全球視野和豐富經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，從他們的角度，解讀中國(guó)經(jīng)濟(jì)與各行各業(yè)的未來(lái)機(jī)會(huì)。

觀點(diǎn)網(wǎng)作為港資企業(yè)，太古地產(chǎn)在內(nèi)地歷來(lái)以長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)著稱，但近兩年一改往日的慢節(jié)奏，進(jìn)入投資加速期。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，太古地產(chǎn)近兩年共新增7個(gè)商業(yè)投資項(xiàng)目，內(nèi)地投資節(jié)奏有所改變。但在港資紛紛加大內(nèi)地投資力度之際，太古面臨的競(jìng)爭(zhēng)并不小。

后續(xù)發(fā)展上，以高端商業(yè)見長(zhǎng)的太古，采取高奢與潮流并重策略，兼顧高凈值客戶與年輕Z世代不同消費(fèi)群體的需求，以吸引更多元客群。

新發(fā)展項(xiàng)目中，城市更新成為了重要方向。

太古地產(chǎn)雖有太古里系列產(chǎn)品線經(jīng)驗(yàn)在前，但基于招商運(yùn)營(yíng)難度不小，以及面臨同類高端項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)等，未來(lái)仍存考驗(yàn)。

可以預(yù)期的是，太古期望借助內(nèi)地市場(chǎng)春風(fēng)，使得自身商業(yè)營(yíng)收和影響力更上一層樓。

合作模式優(yōu)劣

近期，成都遠(yuǎn)洋太古里合作方遠(yuǎn)洋集團(tuán)、遠(yuǎn)洋服務(wù)與太古地產(chǎn)先后發(fā)布公告，遠(yuǎn)洋方面將分階段轉(zhuǎn)讓成都遠(yuǎn)洋太古里50%股權(quán)及物管公司50%股權(quán)，由太古地產(chǎn)接手，股權(quán)總對(duì)價(jià)為55.5億元。

交易標(biāo)的成都遠(yuǎn)洋太古里是西南地區(qū)的商業(yè)旗艦項(xiàng)目，同時(shí)也是雙方合作的代表性項(xiàng)目。過(guò)去數(shù)年，貢獻(xiàn)了穩(wěn)定可觀的租金收入。

不僅成熟期項(xiàng)目股權(quán)收購(gòu)，太古新項(xiàng)目拓展也進(jìn)入了加速期。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，太古地產(chǎn)已確定或在建項(xiàng)目共有7個(gè)，包括北京頤堤港二期、上海張園、三里屯太古里北區(qū)擴(kuò)建、廣州聚龍灣項(xiàng)目、西安太古里、深圳福田商業(yè)項(xiàng)目、三亞度假型零售項(xiàng)目，城市布局上首度進(jìn)軍西安、深圳、海南等地。

來(lái)源：公開資料，觀點(diǎn)指數(shù)整理

從投資動(dòng)作看，這家港資企業(yè)顯然進(jìn)入了新一輪投資期，將投放500億港元在中國(guó)內(nèi)地的商業(yè)項(xiàng)目，以一線及新一線城市零售主導(dǎo)綜合發(fā)展項(xiàng)目為重點(diǎn)發(fā)展戰(zhàn)略。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，太古這類港資投資策略的改變與市況密切相關(guān)，內(nèi)地受惠于市場(chǎng)和消費(fèi)力，整體受影響情況較好，具體情況從太古財(cái)報(bào)中可窺見一二。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

無(wú)論是辦公樓或零售業(yè)務(wù)，太古香港板塊上半年均錄得收入同比下滑，而內(nèi)地則實(shí)現(xiàn)了同比上升。即使同受疫情和其他市場(chǎng)因素影響，內(nèi)地表現(xiàn)還是優(yōu)于香港。

此外，目前內(nèi)地防疫政策放開，商業(yè)地產(chǎn)升溫回暖。長(zhǎng)期來(lái)看，前景也更具想象力。落到具體項(xiàng)目上，太古是港資企業(yè)中獲得投資發(fā)展項(xiàng)目最多的企業(yè)，兩年內(nèi)新增了7個(gè)項(xiàng)目。

這與太古財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)定，資金充足不無(wú)關(guān)系。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，2022上半年太古地產(chǎn)凈負(fù)債率在20%以內(nèi)，加上近年非核心資產(chǎn)出售積累了不少資金。

比如太古地產(chǎn)2018年、2020年先后向基匯資本出售了香港太古城中心三期、四期以及第一期物業(yè)，累計(jì)回籠資金約250億港元。

雖然資金充足是重要原因，但這是大部分港資企業(yè)普遍具備的優(yōu)點(diǎn)。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，相比其他港資企業(yè)，太古能獲得較多項(xiàng)目與合作模式有較大關(guān)系。

不同于恒隆、九龍倉(cāng)等港資企業(yè)的全自持模式，太古大部分運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目在開發(fā)初期主要采取和合作企業(yè)各占50%權(quán)益的合作自持模式，項(xiàng)目落成后的運(yùn)營(yíng)則由太古方負(fù)責(zé)。

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全自持模式獲取項(xiàng)目的途徑主要是公開市場(chǎng)拿地，但鑒于港資企業(yè)對(duì)投資項(xiàng)目的考察期較長(zhǎng)，加之對(duì)于位置的高要求，找到并順利獲取項(xiàng)目的難度較大，代表企業(yè)主要有恒隆、九龍倉(cāng)等。

從太古現(xiàn)有合作方式來(lái)看，對(duì)象既有港企也有國(guó)企，但以后者居多。與國(guó)資平臺(tái)在項(xiàng)目層面合作，除減輕獨(dú)立開發(fā)的資金壓力、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)外，更重要的是借力合作方提高獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資源的機(jī)會(huì)。

不過(guò)相應(yīng)地，合作模式下租金按比例獲取，與全自持模式相比會(huì)較少。

調(diào)整與競(jìng)爭(zhēng)格局

即使獲取了不少新項(xiàng)目，現(xiàn)有項(xiàng)目的鞏固提升也非常重要。

2022年上半年，太古內(nèi)地最重要的零售業(yè)務(wù)受疫情沖擊，銷售額有較大幅度下滑，不過(guò)租金增長(zhǎng)9%至23.05億港元。

聚焦到具體項(xiàng)目表現(xiàn)，除2021年底開業(yè)的上海前灘太古里外，其余5個(gè)項(xiàng)目上半年銷售額均有不同幅度下降。其中，上海興業(yè)太古匯銷售額同比下滑達(dá)到53%，北京兩個(gè)項(xiàng)目降幅分別為26%和25%，廣州和成都項(xiàng)目則分別下滑7%和8.2%。

從上海和北京可以看到，項(xiàng)目銷售額受二季度疫情影響較為嚴(yán)重。

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相較銷售額的下滑，租金變化不大，大部分與2021年同期持平，部分錄得微漲或微跌。

租金通常是提前約定比例，此外優(yōu)質(zhì)租戶比例較大，也在一定程度上保證了租金的穩(wěn)定性。

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雖然現(xiàn)有運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目表現(xiàn)受到較大影響，但未來(lái)表現(xiàn)依然值得期待。從三季度來(lái)看，雖然零售銷售額同比依然為負(fù)，但相比上半年有所回升，說(shuō)明復(fù)蘇回暖已是進(jìn)行時(shí)。

除了依賴市場(chǎng)復(fù)蘇外，太古也通過(guò)調(diào)整升級(jí)，提升整體的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。以北京三里屯太古里為例，該項(xiàng)目疫情以來(lái)新引進(jìn)了超60個(gè)品牌，其中有不少首店，鞏固了首店收割機(jī)地位。

不止三里屯太古里，太古旗下項(xiàng)目都進(jìn)行了調(diào)改升級(jí)。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅北京三里屯太古里、上海前灘太古里、廣州太古匯及成都遠(yuǎn)洋太古里4個(gè)項(xiàng)目，2022年7月份以來(lái)就引入了10余家新店。

從不同項(xiàng)目引進(jìn)的新店開看，主要以服飾、珠寶及美妝等零售類業(yè)態(tài)為主，占比超過(guò)8成，整體與目前業(yè)態(tài)占比結(jié)構(gòu)相一致。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)觀察，以時(shí)裝及服飾為代表的零售業(yè)態(tài)在太古項(xiàng)目中擔(dān)任重要角色，占比超過(guò)4成。這點(diǎn)與市場(chǎng)上其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手華潤(rùn)、恒隆等類似，如華潤(rùn)萬(wàn)象生活在營(yíng)重奢項(xiàng)目中，服飾類業(yè)態(tài)占據(jù)主力地位，在項(xiàng)目中占比在20%-35%之間。

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相對(duì)一致的業(yè)態(tài)分布，也意味著競(jìng)爭(zhēng)壓力更加大。

為了提高競(jìng)爭(zhēng)力，太古對(duì)話題性店鋪的引入較為積極。下半年，成都遠(yuǎn)洋太古里引入全球最大奢侈品牌路易威登的餐廳，是該品牌在國(guó)內(nèi)開設(shè)的首家餐廳。

值得注意的是，觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)現(xiàn)太古目前項(xiàng)目的打造趨勢(shì)逐漸呈現(xiàn)涵蓋全客層的趨勢(shì)，這點(diǎn)相比恒隆、華潤(rùn)等企業(yè)更為突出。

三里屯太古里和前灘太古里項(xiàng)目最新布局規(guī)劃，可以佐證這一點(diǎn)。

三里屯太古里正在進(jìn)行的升級(jí)改造中，北區(qū)擴(kuò)建后將落位更多重奢品牌，打造奢侈品獨(dú)棟門店集群，提升高端調(diào)性；南區(qū)將持續(xù)加碼首店/體驗(yàn)店/旗艦店等，保留潮流風(fēng)格。

前灘太古里的兩大區(qū)域，石區(qū)專注重奢和輕奢零售，木區(qū)則聚焦潮牌。這背后是出于迎合高凈值客戶，并擁抱年輕Z世代族群的考量。

城更機(jī)遇與挑戰(zhàn)

觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)現(xiàn)，太古在合作上逐漸向城市更新方向發(fā)展，近期開放了西區(qū)的上海張園，建設(shè)中的西安太古里以及廣州聚龍灣3個(gè)項(xiàng)目均屬于城市更新類型，均采用太古里模式。

港資企業(yè)在內(nèi)地發(fā)展城更項(xiàng)目的其實(shí)不少，但是城市更新項(xiàng)目不僅開發(fā)周期長(zhǎng)，不同改造階段還存在諸多不確定性因素，具有較高風(fēng)險(xiǎn)性。

目前在內(nèi)地較為積極發(fā)展城市更新項(xiàng)目的港資還有新世界中國(guó)，采取的策略主要是合作開發(fā)，項(xiàng)目多為成熟度較高的類型，太古亦是如此。

但太古和新世界涉及的城更項(xiàng)目有明顯區(qū)別，前者包括較大部分的住宅業(yè)態(tài)，而太古除西安太古里項(xiàng)目有少量住宅部分外，其余項(xiàng)目均是商業(yè)。

對(duì)于商業(yè)類城市更新項(xiàng)目，觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，太古里產(chǎn)品線的開發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)?zāi)軌蛱峁┮欢ㄖ?。因?yàn)樵诟脑爝^(guò)程中，需要考慮對(duì)文化歷史建筑等進(jìn)行保留，發(fā)揮空間會(huì)受到一定限制。比起傳統(tǒng)MALL形態(tài)，街區(qū)式商業(yè)體契合度更高。

以成都遠(yuǎn)洋太古里為例，該項(xiàng)目對(duì)傳統(tǒng)建筑大慈寺進(jìn)行利用式保護(hù)，打造“新舊融合”商業(yè)消費(fèi)街區(qū)，成為當(dāng)?shù)厣虡I(yè)標(biāo)桿，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)和文化的融合。

有成都遠(yuǎn)洋太古里經(jīng)驗(yàn)在前，讓市場(chǎng)對(duì)張園項(xiàng)目有了不少期待，但面臨的招商和競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題也不可忽視。

一是高端項(xiàng)目招商和品牌引進(jìn)周期較長(zhǎng)，相關(guān)資料顯示，奢侈品旗艦店和特別概念店的落地，需要至少12-24個(gè)月甚至更長(zhǎng)時(shí)間的評(píng)估、設(shè)計(jì)和裝修，這意味著開發(fā)周期會(huì)較為漫長(zhǎng)。

二是項(xiàng)目處于南京西路商圈，該商圈分布6大頂奢品牌門店（Hermes、Chanel、Louis Vuitton、Gucci、Prada、Dior），散布在不同的商業(yè)體，意味著高端商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手并不少。

如恒隆廣場(chǎng)就坐落于此商圈，同樣以重奢為主打，瞄準(zhǔn)高收入人群?；诙ㄎ缓涂腿旱囊恢滦裕磥?lái)雙方在高端客群獲取上可能會(huì)有競(jìng)爭(zhēng)。

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