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太原樓評?| 業內視角
393篇/文1496字/閱讀9分
導讀
昔日羨慕拆遷戶！
今朝垂淚買房奴。
察勢者明趨勢者智，馭勢者獨步天下！見字如面，大家好，我是太原樓評君！
曾幾何時，拆遷暴富還是太原人喜上眉梢的事。
為什么呢？太原本就是一個由城中村集合的城鎮，除了老太原的廠區，柳巷，鐘樓街等這些老街老巷有濃郁的市井氣息，大部分的地方都是工棚和城中村的模樣。
于是城中村改造成了一個關乎很多太原家庭的大事件，陸續有174個城中村進入了改造計劃，這在全國的土地供給中也是少有的，城改類土地成為城市供地的主力。
甚至在婚戀中，對方是個太原村里的后生，女孩都要高看幾眼的，那待遇可比讀個博士或海歸的身份更吃香，畢竟縱然小伙才干出眾，也難能一生混到十套房！
太原拆遷大致經過了三個階段：
第一階段：133工程雛形階段（富）。
第二階段：確立拆遷法則元年(富)。
第三階段：房被拆遷了但拆窮了！
其中第一個階段，屬于混亂的草莽時代，基本是2008年到2015年之間。這個時期已經確立《太原市城中村改造管理試行辦法》，其基本原則是列入城改的，在土地條件具備的前提下，村民建設用地標準按人均133平方米控制。
城改是大勢所趨，拆遷逐步開啟，但是很多城中村并不是連片的，也有很多村并不在明錄之內。于是很多土地屬性尚不明朗，但工地已經轟鳴開動，無證的小產權樓盤紛紛上馬，高峰時期一度占比能到五成，這一波在“清零下”很多產權轉正了。
第二階段，逐步讓城改拆遷進入到了正軌。首先是《太原市人民政府關于進一步規范城中村改造的若干意見》確立了幾項原則。
1，城改土地必須公開出（轉）讓方式供地。
2，按批準的土地備案價先行繳納土地出讓金。
3，土地出讓金85%市財政返還用于拆遷安置！
這奠定了城改類用地的基本法則，土地確權和交易秩序從無序變成了有序，也保障了太原市非城改類土地的地價穩定性。
在此基礎上，2015年開啟了城改元年，在房企引進上以全國品牌作為城改框架合作方，自此恒大，富力，萬科擁有了的穩定土儲，萬柏林區也是一騎絕塵。
陸續太原有174個城中村的改造推進，截止到目前已經完成了大半。在這一波紅利中，以小店等城改村出現不少的造富神話，千萬級的拆遷富戶層出不窮。
第三階段：時至今日，其實太原仍有很多城改項目并沒有如期完成，這些尚未被城改或因項目開發排序而出現了“拆遷拆窮了”的問題。
這其中既有“釘子戶”的原因引發的周期停滯，譬如親賢村部分地塊。也有開發商的優先以商品房開發為主，滯后了安置房的開發，如富力城等項目。也有本身就是末班車，踩空了市場紅利，成為“冤大頭”的融信時光之城等。
只是這些拆遷往往消耗了幾年甚至是小十年的時間成本，過渡費也是難以持續，安家費也從貨幣變成了實物，甚至還有鄭州、貴州都出現了給房票的做法！
大概率伴隨地價降低，尤其是4.2容積率慎重批復，加上城改土地往往會伴隨不確定成本以及過程風險，未來將會有很多城改類土地成為燙手的山芋。
相對而言，房企更愿意拿非城改的土地，而城改的土地成為太原土地市場的“滯銷貨”，甚至部分拆遷居民真會出現拆遷反而窮了的故事。
畢竟很多拆遷前都是月入三五萬的包租公包租婆，而等待返遷的幾年，往往影響了幾百萬的收成，譬如許西村和大馬村的那些“富戶們”，拆可能真不劃算！
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