房地產(chǎn)“百歲貸”，已經(jīng)說(shuō)明黔驢技窮病入膏肓！

房地產(chǎn)話題，近二十多年來(lái)一直很熱，但自去年以來(lái)，與以往的調(diào)控降溫相比，房地產(chǎn)最受關(guān)注的當(dāng)屬政策上的松綁。

一波又一波的政策松綁，似乎沒(méi)有達(dá)到與以前一樣的“政策市”效果。這次從金融政策上看，已經(jīng)是放到底了，在歷史中沒(méi)有哪一次房地產(chǎn)松綁政策有今年這樣的寬松。

【資料圖】

貸款年限，應(yīng)該是房地產(chǎn)商業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)防控的一道坎。但是，近日出現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)上的“百歲貸”，似乎讓很多人驚訝道：“房地產(chǎn)已經(jīng)病入膏肓、黔驢技窮了”！

還有救嗎？

請(qǐng)看這張百歲貸截圖：

英雄劍認(rèn)為，百歲貸意味著購(gòu)房人可以還貸到100歲。如果按照購(gòu)房按揭貸款最長(zhǎng)三十年，那么也就意味著70歲的人也可以貸款買房；如果購(gòu)房按揭貸款20年，也就意味著80歲的人也可以貸款買房。

當(dāng)然，銀行給出的解釋是“這種百歲貸是與子女作為共同還款人進(jìn)行放貸”。如果按照我國(guó)的平均壽命77歲多來(lái)計(jì)算，“百歲貸”其實(shí)沒(méi)有任何意義。因?yàn)楹苌儆腥四軌蚧畹?00歲，能活100歲的人也不可能去按揭貸款買房。

看到這樣奇葩的房地產(chǎn)營(yíng)銷噱頭，英雄劍有幾個(gè)問(wèn)題想問(wèn)個(gè)清楚明白。

一，房地產(chǎn)的寬松政策“到底”后也不見(jiàn)效怎么辦？

從金融政策來(lái)看，自去年以來(lái)開(kāi)始寬松，再也不提什么“三道紅線”；銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、按揭貸，以及貸款利息都是一松再松、一降再降；房地產(chǎn)企業(yè)的各種融資渠道都已經(jīng)打通了，房企發(fā)債、上市增發(fā)從不允許到允許，等等。

在過(guò)去二十多年時(shí)間里，只要一出現(xiàn)寬松政策，就會(huì)很快釋放到市場(chǎng)里面去，都會(huì)立即出現(xiàn)火爆的市場(chǎng)表現(xiàn)；開(kāi)發(fā)商的“恐嚇式”營(yíng)銷粉墨登場(chǎng)，“日光盤、夜光盤”層出不窮。

但是，自去年以來(lái)，我們看到房地產(chǎn)似乎已經(jīng)走到了盡頭，不管政策怎么寬松，再想讓居民把房地產(chǎn)作為唯一可以增值的資產(chǎn)，已經(jīng)沒(méi)有多少人相信了。

這是什么原因呢？

這是因?yàn)槲覈?guó)從一二三四線，到五六七八線的城市房?jī)r(jià)，都已經(jīng)被嚴(yán)重透支，房?jī)r(jià)到了“高處不勝寒，高不可攀”地步。

如果我國(guó)的寬松政策，不能扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)頹勢(shì)怎么辦？有哪個(gè)部門，有哪個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家考慮過(guò)此事，并有應(yīng)對(duì)之策？

二，房地產(chǎn)如果不能成為支柱產(chǎn)業(yè)地方財(cái)稅怎么辦？

房地產(chǎn)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，這是不爭(zhēng)的事實(shí)，在上世紀(jì)九十年代就是了。不過(guò)當(dāng)房?jī)r(jià)飆升，帶來(lái)民怨沸騰的時(shí)候，政府不再提房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)。

不久前，為了提振房地產(chǎn)信心，再提房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，官方并且給出了數(shù)據(jù)：房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)眾多，房地產(chǎn)與建筑行業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)為24%；房地產(chǎn)占地方財(cái)稅收入一半以上；房地產(chǎn)占居民財(cái)產(chǎn)60%以上。

諸位，房地產(chǎn)占地方財(cái)稅收入一半以上，你們知道“上”到哪里去了嗎？有很多小地方的財(cái)政收入，房地產(chǎn)對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)，超過(guò)了80%以上。

諸位，房地產(chǎn)占居民家庭財(cái)產(chǎn)的60%以上，你們知道又“上”到哪里去了嗎？有的家庭房產(chǎn)占資產(chǎn)的80-90%以上。

房地產(chǎn)形勢(shì)好，地方政府就可以出讓更多的土地，賣地掙的錢，比發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)掙的錢既來(lái)的快，又來(lái)的多。

試想，如果我國(guó)的房地產(chǎn)不能再像以前那樣，如果我們很多地方政府不能再靠賣地充盈自己的財(cái)政，那么很多地方政府的財(cái)稅恐怕養(yǎng)官都難，就更別提什么發(fā)展了。

有誰(shuí)思考過(guò)，房地產(chǎn)總有走到盡頭的一天，如果地方政府不能再靠賣地來(lái)過(guò)富裕日子，我們的地方政府會(huì)過(guò)窮日子嗎?

有誰(shuí)思考過(guò)，房地產(chǎn)如果不能成為支柱產(chǎn)業(yè)，很多地方政府的財(cái)政收入會(huì)靠什么呢？

三，房地產(chǎn)是保交樓重要還是穩(wěn)房?jī)r(jià)重要？

在疫情三年，是全國(guó)賣地最多的三年，在2020和2021年，每年賣地額都超過(guò)了8萬(wàn)億元，占地方財(cái)政的70%以上。然而，在2022年全國(guó)全年賣地比2021年少了4.5萬(wàn)億元，少的這個(gè)錢能從哪一塊補(bǔ)回來(lái)？

可以肯定，在2023年，全國(guó)土地出讓金，肯定還會(huì)在2022年的基礎(chǔ)上繼續(xù)下降。

當(dāng)下，我國(guó)房地產(chǎn)面臨的主要矛盾是“保交樓”。自從去年以來(lái)，很多頭部房企都出現(xiàn)了由于回款沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的資金鏈問(wèn)題，從而導(dǎo)致項(xiàng)目停工，帶來(lái)的是不能如期交房。

可以計(jì)算一下，我國(guó)房地產(chǎn)預(yù)售期都在2-3年左右，那么也就意味著在2020-2021年銷售的房子多達(dá)30億平方米以上，在2500萬(wàn)套以上，這么多的房子都會(huì)在這兩年交付。

有誰(shuí)思考過(guò)，這些都能夠如期交房嗎？

近日看到有報(bào)道說(shuō)，全國(guó)房地產(chǎn)復(fù)工僅兩成。請(qǐng)看截圖：

盡管這不是官方數(shù)據(jù)，但是也看到了一些官媒報(bào)道的房地產(chǎn)復(fù)工情況，的確不是很高，全國(guó)每一個(gè)地方的差異也很大。

在這種市場(chǎng)背景下，你們認(rèn)為是保交樓重要還是抓市場(chǎng)銷售更重要？如果購(gòu)房人購(gòu)買的房子長(zhǎng)期不能交付，那將帶來(lái)什么樣的社會(huì)后果有誰(shuí)思考過(guò)？

因此，在國(guó)家層面一直在強(qiáng)調(diào)“保交樓”，在當(dāng)下的輿論中關(guān)于現(xiàn)房銷售的聲音也越來(lái)越大。

這就說(shuō)明房地產(chǎn)問(wèn)題是一個(gè)極其復(fù)雜嚴(yán)峻的問(wèn)題！

四、“疫情三年房?jī)r(jià)漲回來(lái)只用了一周”是真的嗎！？

在網(wǎng)上看到“疫情三年房?jī)r(jià)回來(lái)只用了一周”，這一話題上了搜索榜，這是真的嗎？

希望中國(guó)人民有自己的判斷和認(rèn)知。房地產(chǎn)不可能回到大漲行情；房地產(chǎn)只會(huì)是一個(gè)從頂峰向下的行情。具體怎么向下，那就要看國(guó)家出臺(tái)的政策，能不能阻止硬著陸。

貨幣超發(fā)，沒(méi)有進(jìn)樓市，沒(méi)有進(jìn)股市，到底去了哪里？過(guò)去幾年，為什么銀行存款不降反升？

今天一個(gè)朋友告訴我，銀行增加的存款都是從房地產(chǎn)上流入的，因?yàn)檫^(guò)去幾年賣了房子的人，都把錢款進(jìn)存了銀行。他在去年就賣了一套房子，把錢存進(jìn)了銀行。目前我國(guó)的房子，有報(bào)道說(shuō)可以住35億人，現(xiàn)在中國(guó)只有14億人，如果真是可以住35億人，就說(shuō)明有大量的房子是空置在那里的。如果房?jī)r(jià)不大漲，就不會(huì)有人炒房；如果沒(méi)有人炒房，房?jī)r(jià)就不可能再漲。這個(gè)邏輯道理很簡(jiǎn)單。英雄劍判斷，中國(guó)的樓市會(huì)進(jìn)入一個(gè)存量時(shí)代，以及剛需和改善需求的時(shí)代。盡管市場(chǎng)容量還很大，但是總體向下的趨勢(shì)是不會(huì)改變的。中國(guó)房地產(chǎn)面臨最大的問(wèn)題，還是“保交樓”。請(qǐng)問(wèn)有誰(shuí)知道恒大在去年一年有多少房子沒(méi)有交付嗎？恒大在去年上半年說(shuō)“全年保交樓60萬(wàn)套”，到了11月底完成交樓24萬(wàn)套。因此在去年12月，恒大許老板再次開(kāi)會(huì)說(shuō)：“全年確保交樓30萬(wàn)套”。就算恒大去年完成30萬(wàn)套交付，那么與年初提出的確保交樓60萬(wàn)套相差一半。也就說(shuō)明恒大在2022年可能有30萬(wàn)套房子逾期交付。恒大在今年，應(yīng)該依然會(huì)是保交樓任務(wù)“第一位”。全國(guó)有交樓壓力的，絕對(duì)不是恒大一家，這就說(shuō)明房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)都存在交樓的壓力。

請(qǐng)各位有思考精神的人，千萬(wàn)不要被網(wǎng)上一些真真假假的信息所迷惑了！

不管是“百歲貸”，還是“一周回到疫情前”的房?jī)r(jià)炒作，關(guān)于中國(guó)的房地產(chǎn)，過(guò)剩可能是一個(gè)不容回避的話題。

讓我們繼續(xù)觀察看看吧，2023注定是一個(gè)關(guān)鍵年！

（全文完）

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