焦點觀察：6萬/平并非天花板，老黃埔房價可能要被舊改刷新！

時間過得真快，老黃埔紅盤萬科城市之光將在今年進入收官階段了。

(資料圖)

還記得萬科城市之光剛面市的時候，老黃埔供應稀缺，趁著市場熱度，這些紅盤熱度拉滿，房價也蹭蹭往上漲。

隨著部分樓盤步入收官階段，老黃埔核心區的供應焦點自然聚集到了華潤新溪舊改項目上。

好消息是在廣州今年大力推進舊改的背景下，新溪村舊改加速，最近改造實施方案已經開始公示。

規劃有何亮點？這一舊改項目入市到底會對周邊市場造成什么樣的影響？

具體規劃如何

華潤新溪舊改體量并不大，本次公布的是舊村改造方案，舊城、舊廠改造方案還未公布，這也意味著新溪村商業部分的規劃建設會滯后一些。

此前，新溪村傳言引進華潤萬象系商業，現在看來還沒有正式落定。

具體看，新溪村位于大沙東路沿線，緊鄰5號線大沙東地鐵站，交通優勢突出。

另外在建的廣州地鐵7號線二期也在大沙東設站點，預計今年開通，未來區域享受雙地鐵利好。

新溪村周邊配套完善，有青少年宮、中大附一醫院（東院）、區府、圖書館和黃埔兒童公園等。

公示內容還顯示，項目內部內部配套比較豐富，公配面積2.91萬㎡，占住宅建筑面積的11.1%。

項目內部將建設一所36班小學和一所12班幼兒園，還有養老服務設施、小區游園、居民健身場所等，未來社區生活比較方便。

社區內部配套規劃

住宅體量較小

老黃埔供應以稀缺為主

接下來說一說大家最關注的住宅部分。

根據規劃，新溪村舊村改造建新范圍共14.64公頃，劃分為8個區域，包括6個復建區，2個融資區。（注：“融資地塊”初始產權屬于開發企業，而“復建地塊”初始產權屬于村集體。）

二類居住用地4.98公頃，建筑面積24.52萬㎡，其中復建住宅部分3.13萬公頃，融資地塊面積才1.85公頃。

另外還有商住混合用地0.85公頃，建筑面積約4.14萬㎡，可以看到項目未來真正能出售的住宅體量是比較小的，未來不會對片區供應產生比較大的影響，老黃埔核心區的整體供應還是會以稀缺為主。

從規劃可以看到，融資區域位于北部區域，距離地鐵會比較近，未來出行方便。

另外，地塊容積率高達4.66，預計會打造成高層住宅，從現有的規劃圖可以看到，該區域共規劃有5棟住宅。

項目規劃效果圖，以官方最終公布為準

另外去年華潤新溪回遷房戶型規劃已經公開征求意見，共有規劃建筑面積約48㎡—142㎡一房至四房，共8個戶型，整體戶型設計還是挺不錯的：

48-88㎡戶型，左右滑動查看更多

125-145㎡戶型，左右滑動查看更多

預計本次區域舊改規劃方案正式落地后，新溪村舊改會加速，不過正式動工會先建回遷房，商業住宅還要等。

房價會突破天花板嗎

對市場有什么影響

新溪村位于老黃埔核心區域，地理位置優越，享受雙地鐵、周邊配套也比較齊全，未來商品房面市必將引發不小的熱度。

目前周邊在售一手盤不少，像萬科城市之光，今年將推出收官產品，吹風價已經在6萬/平以上；中鼎君和名城·珺合府，在售產品均價在5萬/平左右；遠一點的富頤華庭售價在5-5.3萬/平左右。

另外周邊樓齡新一點的二手樓盤價格也不低，像標桿盤黃埔花園，成交價格在5萬/平左右，去年有戶型成交價格達到5.7萬/平。

次新房，中鼎君和名城二手房，成交價在4.3-5萬/平左右，快要趕上一手盤的價格了。

目前老黃埔的天花板價格還未真正突破6萬/平，華潤新溪舊改項目未來面市價格估計不會低，可能會帶動區域房價突破現有房價天花板。

從長遠來看，新溪村舊改后大沙地區域城市面貌將蛻變、商業配套也將更加齊全，整個區域一二手房價可能會迎來一波漲幅 。

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關鍵詞： 商品住房