鄭州開封試點現房銷售，業界人士建議：政府在地價上應讓利

田傲云/發自北京

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深處項目停工之困的鄭州將迎來房地產銷售模式調整。

2月7日，河南省住房和城鄉建設工作會議在鄭州召開，會議明確，2023年將進一步規范商品房預售資金監管，逐步提高預售門檻，以鄭州、開封為試點積極探索預售制度改革和現房銷售。

“河南是2022年全國保交樓工作的標桿省份，相比海南等過去試點，此次結合2023年住房工作總精神，提及現房銷售模式改革具有風向標意義。”上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進分析，此次也跳出了鼓勵和自愿范疇，上升為“試點”概念，能級更高，這說明改革節奏明顯加快，也更具有示范效應。

“必須要避免新的保交樓項目出現不利情況。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，鄭州爛尾樓最多，保交樓壓力最大，迫切需要進行開發模式、銷售模式的調整，試點現房銷售有利于杜絕后續再次出現爛尾樓問題。

過去一年，受疫情、特大暴雨、房地產項目暴雷停工影響，鄭州房地產市場波動巨大，據中國房地產報記者此前獲取的一份內部資料顯示，鄭州全市（包括各區市）問題樓盤的數量多達百余個，其中不乏知名房企開發建設的樓盤。就存在問題而言，主要是涉法涉訴、不動產登記、土地規劃、資金斷裂、違規違建、房屋質量等。

此后，經政府部門積極協調、紓困，到2022年年底鄭州市保交樓項目實質性復工95%以上，新增建成安置房2426萬平方米，15萬群眾回遷新居。另據克而瑞數據顯示，截至2022年12月31日，鄭州問題項目35個，尚未交付總套數40601套，尚未交付面積453萬平方米。

預售制度下衍生的問題持續引發了高層關注。

實際上，2022年4月，鄭州市住房保障和房地產管理局就下發了《關于做好商品房預售有關工作的通知》，其中提到鼓勵有條件有實力的開發企業現房銷售。從實施情況來看，房企對現房銷售積極性并不高。

鄭州當地一位房企人士表示，現房銷售被視為是新的房地產調控思路，能夠有效減少購房者擔憂，但這一模式會進一步加大開發商資金壓力，“尤其會對目前存在大量未開工、在建但尚未竣工交付的樓盤產生一定影響。”

對此，李宇嘉認為在現售制度下必須要求政府在地價上讓利，以降低開發成本，進而穩定房價預期，“目前鄭州已批新房、土地供應已經非常大，且均為預售模式，在房價持續下跌情況下，如果土地價格、建設成本不變，現售會抬高企業建設成本。”

也有房企投拓人士對記者表示，如果一個樓盤同時存在現房和期房，考慮到土地、建安等成本，現房價格將高于期房，購房者是否愿意買單將成為新問題。

以北京首個現房銷售項目中鐵興創·逸境為例，拿地時銷售指導價5.9萬元/平方米，該項目一期為期房，二期為現房。目前一期期房在售，均價為5.5萬元/平方米左右，小戶型最低可做到4.8萬元/平方米左右；二期現房還未定價，預估均價6萬元/平方米左右，價格高出5000元/平方米，不過目前不知市場接受程度。

不過，隨著房地產市場風險加劇和資金壓力加大等問題凸顯，現房銷售已成為房地產行業新發展模式。除河南外，近日山東、安徽、四川等省份先后在今年的住房和城鄉建設工作會議上亦明確提出將開展現房銷售試點。

1月17日，全國住房和城鄉建設工作會議召開，會議對于2023年房地產行業政策方向給出明確思路，其中強調“有條件的可以進行現房銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險”。

“預計后續各地在住房和城鄉建設工作會議中都會提及現房銷售試點工作，從點狀式試點逐漸演變為組團式的發展模式，尤其是一些重點省會城市會加入到試點大軍中。”嚴躍進判斷。

關鍵詞： 現房銷售