世界微資訊！6%到3%，房貸利率持續(xù)下探，你要提前還貸，什么時候才能排上隊？

欠錢的追著債主屁股求還錢，債主反而千方百計拒絕收錢，這陣勢可真是少見。

(資料圖片)

春節(jié)過后，國內(nèi)再現(xiàn)提前還貸潮，有媒體更將提前還貸潮描述為報復性還貸。

“報復性”這個詞兒用得很好，生動地描述了大家想還房貸，銀行不想讓大家還房貸，大家非要還房貸的愛恨糾纏。

只要去銀行申請?zhí)崆斑€房貸，你就看吧，要么叫你額外交違約金，要么直接關(guān)閉線上預約通道，只讓你線下預約，線下預約你就等吧，不排隊幾個月輪不到你。

提前還貸潮愈演愈烈

為什么現(xiàn)在這么多人想提前還貸，原因也很清楚。

一般來說影響大家提前還貸的因素有三個，其中一個就是利率。

數(shù)據(jù)顯示，去年之前如果你想買房，首套房利率一般在5%-6%之間，今年直接跌破4%，南寧、珠海等地的首套房利率甚至已經(jīng)低到3.7%，其他城市大多在3.8%-3.9%左右。

多地首套房利率下調(diào)

有學者研究發(fā)現(xiàn)，當利率上行時，浮動利率抵押貸款人利息負擔加重，提前還款率上升，利率下行且低于貸款利率時，固定利率抵押貸款人為了降低貸款成本，提前還款率上升。

而我們在買房時進行貸款，一般有兩種貸款方式，等額本息和等額本金。

選擇等額本息，每月還款金額固定，但先還的是利息，還完利息才會開始還本金。

這也是為什么有人會發(fā)現(xiàn)，還了那么久的房貸，本金是一分都沒還上。

也是為什么專家會建議，如果你選的是等額本息還款方式，并且已經(jīng)還了一半了，這時候再選擇提前還貸就不劃算了。

而早就準備好提前還貸的人，通常會選擇等額本金。

等額本金每個月還款金額越來越少，本金和利息一起還，本金數(shù)額相同，利息隨本金的減少逐月遞減，提前還款就比較劃算了。

兩種還款方式對比

我們來比較一下這兩種還款方式，等額本息先還利息，不光意味著你還那么久的錢還不上本金，也意味著銀行的資金長期被你占用，而等額本金本金和利息一起還，銀行能更早地收到自己借出去的錢，雙方的風險都很低。

等額本息和等額本金其實都可以選擇固定利率還是浮動利率，選擇后也可以進行調(diào)整，選擇哪種方式都有風險，只不過等額本金可以通過提前還款降低風險罷了。

影響貸款人提前還款率的因素除了利率，還有收入和房價。前幾年經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)步向好，專家們都以為，在很長一段時間里，收入才是影響提前還款率的主要因素，所以大多關(guān)注居民收入增速這個數(shù)據(jù)。

居民收入增速

沒想到2019年底的疫情綿延三年之久，沒人愿意買房了，為了消化市場存量房，滿足居民合理購房需求，鼓勵大家加杠桿，房貸利率開始下調(diào)，這一調(diào)就調(diào)到了一個極低的水平，在高利率水平下買房進場的人們坐不住了。

提前還貸潮的到來，早有預兆。

而現(xiàn)在很多人不理解的是，為什么銀行就是千方百計地阻撓你，就是不讓你還錢？

銀行也有苦衷啊，對銀行來說，你提前還貸影響了他們的收益。

個人住房抵押貸款是一種長期投資資產(chǎn)，收益率比較確定，現(xiàn)金流和時間點也比較確定。你提前還款，考驗的是銀行對短時間內(nèi)大量資金的管理能力。

眾所周知，錢流動起來才會有收益，如果收回了大量的資金放不出去，對銀行來說就是一種損失。

比如，銀行想進行再投資，再投資的利率如果比較低，銀行的收益實際上就會下降。

而且，個人住房抵押貸款相當于銀行的一個資產(chǎn)項目，你提前還款，會打亂銀行的資本結(jié)構(gòu)，改變銀行的資金運用計劃。

另一方面，提前還貸還會減少銀行的直接利息收入。

提前還貸對銀行的影響

說這么多，不是為了給銀行找借口，提前還款銀行會受到損失，不提前還款貸款人會受到損失。

兩者相權(quán)，貸款人自然會選擇對自己損失最小的方式。

可這也成了銀行各種限制你還款，甚至收取違約金的理由。

為什么你提前還款屬于違約，正源于此。

從合同履約角度來說，《民法典》530條規(guī)定，債權(quán)人可以拒絕債務人提前履行債務，但是提前履行不損害債權(quán)人利益的除外。

債務人提前履行債務給債權(quán)人增加的費用，由債務人負擔。

《人民幣利率管理規(guī)定》里面也有相關(guān)條款，借款人在到期日之前償還借款，貸款方有權(quán)按照原合同規(guī)定收取利息。

也就是說，你提前還款不管是全部還款還是部分還款，銀行沒有理由拒絕，但是可以收取你一定的違約金，以平衡自身受到的損失。

這不是中國銀行一拍腦袋想出來的主意，世界范圍內(nèi)，這都是一個慣例，提前還款普遍被看作主動違約行為。

收違約金是國際慣例

比如美國銀行規(guī)定，貸款開始后一定期限內(nèi)禁止提前還款，否則需要支付高額違約金，過了規(guī)定期限可以提前還款，但也需要支付一部分利息。

中國香港地區(qū)的《物業(yè)轉(zhuǎn)移及財產(chǎn)條例》也規(guī)定，借款人享有提前還款的權(quán)利，但是需要提前通知銀行，銀行針對提前還款的人有權(quán)額外收取手續(xù)費。

這筆手續(xù)費一般是剩余本金一個月的利息。

所以你看，銀行有足夠的理由拖延你的還款請求，以及讓你作為違約方支付額外的費用，但是你，買房的個體，一個簡簡單單的欠款人，履行信用貸款卻還要付出額外的成本，這合理嗎？

業(yè)界和學界早有人建議，中國市場應當豐富住房抵押貸款方式，要么等額本息要么等額本金，光聽也聽煩了，我要漸進式加速還款，前期少還點，后期越還越多，前期一個月還1000，后期一個月還10000，這種方式是不是也可行呢？

而且，到底什么時候還款需要支付違約金，違約金率定為多少，各個銀行規(guī)定都不一樣，對于社會大眾來說，實際上增加了許多沒必要的麻煩。

如果能統(tǒng)一規(guī)定，規(guī)范制度，減輕大家肩上的負擔，才更能提振消費者信心，擴大內(nèi)需，促進國內(nèi)經(jīng)濟復蘇。

誰不想無債一身輕，任何規(guī)定都要考慮到大部分人的需求和選擇。

關(guān)鍵詞： 房貸利率 提前還貸