深度丨上海樓市加速洗牌

21世紀經濟報道記者 唐韶葵 上海報道

王珍（化名）今年一直關注一套位于楊浦區的學區房，半年時間，這套房源總價從1225萬元，降到了1170萬元。她發現，周邊附近小區的二手房，大部分總價降了50萬元-100萬元不等。

雖然心儀的房源降價了，但王珍的想法已經改變，因為她覺得二手房價還會跌，并且她關注到一手房的積分門檻已調低，打算等上海今年底明年初推出的兩批新房，看看能不能中簽。

(資料圖片)

在上海，不止王珍，很多持幣待購的消費者已明顯感知到樓市的變化。觀望情緒加重之下，上海一、二手房市場成交下行，二手房掛牌價出現松動。一個現象是，自今年7月份上海二手房成交量達到峰值之后，便開始下行。據上海中原地產數據顯示，11月上海二手住宅成交套數成交1.61萬套，環比減少2.10%，同比增加6.89%。今年前11個月二手住宅成交套數累計14.73萬套，累計同比減少43.38%。

據上海部分中介門店業務員介紹，上海二手高端住宅市場出現掛牌價大幅下調的情況，市中心有些高端住宅的掛牌價下調幅度甚至高達1000萬元。

上海豪宅二手房價格從橫盤進入下行趨勢，上海中原地產市場分析師盧文曦認為這是上海房價第二階段的表現：無論任何產品，價格已“破防”。這也是上海房價松動的信號。

樓市下行拐點

曾經被視為“不滅神話”的上海樓市，拐點正在到來，而且樓市下行趨勢的出現已超過兩個月了。8、9月的時候，上海郊區一、二手房銷售已經不如過往順暢。

因應國內金融、貿易物流中心的城市定位，過往上海樓市抗壓能力相比其他一線城市較強。然而，隨著房企資金流動性問題的蔓延，影響到樓市整體現金流，房企進入調整周期，樓市低迷的情緒開始出現，上海也無法置身事外。

來自第三方平臺數據顯示，上海二手房掛牌數量自從進入金九銀十以來呈現連續上漲態勢，且連創新高。從九月初的5.7萬套，到目前7.5萬套，兩個多月掛牌量增加1.8萬套，二手房最新掛牌價7.3萬元/平方米左右。

21世紀經濟報道記者觀察到，近期上海二手房均價也基本維持在這一水平，變化不大。

有數據顯示，11月最后一周，上海二手房成交以總價500萬以內的房源為主。300萬以內的房源是主流，成交量占比超過50%；500萬以內的房源成交量超過85%。換言之，500萬-2000萬元以上的房源價格承壓。

縱觀上海二手房市場，仍然是樓齡較高的學區房最不抗跌。比如教育資源比較強的閔行梅隴板塊，有一個高興花園小區，在2020年之前，該小區房價為6萬元/平方米，在2020年底的時候，高興花園一套31.47平方米的房子成交價達到370萬的天花板，單價達到了11.7萬元/平方米，隨后該小區均價維持在10萬元/平方米左右。如今高興花園的房價又跌回6萬元/平方米左右。

上海嘉定區一名中介人士陳小林（化名）反映，其手中有部分房源因為掛牌時間過長，業主開啟了降價模式，半年時間，降幅從5%到10%，再到20%，截至目前仍沒有買家接手。陳小林透露，最近嘉定區二手房掛牌量明顯多了，但看房的客戶也少了。

據上海中原地產數據顯示，11月上海中原地產二手房價格指數為661.6，環比下跌0.33%，雖然延續下跌趨勢，不過跌幅比前期明顯收窄。從近期市場表現來看，價格持續松動。比如法拍市場中成交的房源，甚至可以低于評估價格的8折成交。而且從掛牌意愿來看，報價不再強勢，尤其是以往認為強勢的市中心優質房源也出現不同程度的價格下滑。

與二手房的銷售難度變大相對應，一手房的供應量正在加大。

上海今年第七批次新房即將集中供應。據了解，此次供應涉及57個項目超過1.6萬套房源，備案均價約7萬元/平方米，分布于浦東、徐匯、靜安、普陀、虹口等14個區域。新房供應源源不斷，自然會對二手房市場產生分流。

一手房重啟分銷

“這邊啟動分銷了，還有幾十套95平方米的洋房在售，有考慮的朋友可以推薦過來看看。”一名剛購買了上海外環某項目的業主，最近收到該項目銷售人員的信息，這讓他略感意外。他在今年7月份買下這個項目一套洋房的時候，銷售人員告訴他項目并沒有啟用分銷渠道。

實際上，金九銀十之后，上海郊區不少項目已重啟分銷渠道。據奉賢某項目營銷總透露，鑒于上海一手樓盤一直以來的銷售行情，自己負責的這一項目9月開盤的時候并沒有啟用分銷渠道，結果僅出貨30多套；第二個月啟用了分銷渠道，賣了90多套。

由此可見，郊區新盤一手房的去化壓力也開始顯現了。盧文曦指出，一手房目前尚未出現降價壓力，只是去化變慢，導致價格承壓后勁不足。以大虹橋為例，過往新盤積分要7、80分才能入圍，現在50多分就可以入圍了。二手房價確實有下降壓力，但11月份成交還不錯，仍然在1.6萬套的水平，僅比10月份下降了幾百套，兩個月幾乎持平。

與之觀點類似，同策研究院研究總監宋紅衛指出，上海年底新房批量“上架”，集中供應對于市場造成一定的壓力，尤其是大量新盤主要集中在外環外區域，約70%以上；外環外的供求比約1.5。

宋紅衛指出，購房者信心仍然沒有恢復，大家對于未來收入的預期以及房價下行的壓力仍然具有較大的擔憂；隨著二手房房價的下行，新房二手房價差的縮小，影響了居民改善購房同時兼顧資產配置的需求釋放。

不過，有業內人士指出，一手房的分流可以看出二手房消費存在韌性，這和近期政策不斷出利好，并且落地兌現的速度比較快有關聯。同樣，這一數據強于預期也會提振市場信心。前期低落的市場情緒或有望企穩，當“情緒底”出現之后，市場底也就不遠了。

市場信心修復

同策研究院數據顯示，明年上海新房供應量也不少。上海今年共四次集中供地，預計供應547萬平方米土地面積，規劃建筑面積共1091.64萬平方米。按照今年1-11月，上海新房均價6.2468萬元/平方米匡算，上海樓市明年大約可新增6819億貨值。

一手房對二手房成交有分流作用，但其自身也面臨去化壓力。根據58安居客房產研究院的數據統計，10月上海一手房成交量約55.63萬平方米，成交套數4887套，環比下降約56.33%。

宋紅衛認為，四批次供地數量大幅下降，凸顯了房企拿地的壓力，對于市場也造成一定的影響。

實際上，今年上海二手房成交量在7月達小高峰1.97萬套后，8月以來已連續三個月回落。10月份共成交1.6萬套，環比下降11%。

盧文曦很肯定，上海購房窗口期已經被打開，二手房降價潮的到來，加上一手房的蜂擁而至，買方市場意味極濃。大量的剛需轉向新房市場，但卻沒有帶來新房市場的火爆。

因此，盧文曦認為，上海四批次集中供地“試水”市場自我調整的信號更強。截至11月底，上海2022年的新房供應948.8萬平方米，已經超過2021年全年供應量。今年下半年以來，平均每個月新增供應100萬平方米。

盧文曦分析指出，今年以來的市場放量表明，房企可以依賴銷售回血；政府把新房當做調控二手房的一張牌，過往二手房剛改房源和新房產品重疊性很高，利用一手房的放量分流二手房需求，也會在一定程度上控制上海房價。回過頭來看，二手房確實量價也在下行，其背后是一二手房倒掛逐漸“磨平”的一個過程。

正如前述業內人士所研判，市場底或許就快到來。與此同時，各方也在加快樓市信心的恢復：11月11日，央行和銀保監會聯合發布254號文《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，加快落實“保交樓”，促進購房者信心恢復；支持個人購房信貸帶動市場銷售恢復；央行“第二支箭”加速落地，目前已有8家房企發行超1200億元儲架式融資；支持房企再融資的“第三支箭”發出后，多家房企積極響應，擬公開發行股票計劃。12月6日，綠地也宣布加入增發大軍，募集資金擬用于公司“保交樓、保民生”相關的房地產項目開發建設，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等用途。

這些都對修復樓市信心有幫助。在持續利好兌現的背景下，樓市信心有望轉化為持續的交易意愿。前述分析師認為，上海樓市在供應充足的依托下，有望繼續保持在合理區間運行。

關鍵詞： 上海樓市 二手房市場