謝逸楓：房?jī)r(jià)連跌2個(gè)月！房地產(chǎn)政策救市大招箭在弦上

文/謝逸楓

2023年8月16日統(tǒng)計(jì)部門公布的7月70城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，6月房?jī)r(jià)止?jié)q轉(zhuǎn)跌之后，7月房?jī)r(jià)再次下跌，意味著房?jī)r(jià)時(shí)隔上漲4個(gè)月后年內(nèi)連續(xù)2個(gè)月下跌，釋放出房?jī)r(jià)企穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固、市場(chǎng)加速降溫、斷崖式崩跌風(fēng)險(xiǎn)的信號(hào)。

70城一手房?jī)r(jià)環(huán)比自2023年1月止跌觸底、2月重回上漲通道，正式結(jié)束連跌16個(gè)月。3月漲幅反彈、4月漲幅回落、5月回落至0.1%、6月下跌0.6%，7月下跌0.23%，比5月跌幅擴(kuò)大0.17%、意味著房?jī)r(jià)持續(xù)下跌、大有崩跌風(fēng)險(xiǎn)。

(資料圖)

當(dāng)務(wù)之急的是國(guó)家、部委、地方應(yīng)該盡快在近期出臺(tái)史詩級(jí)房地產(chǎn)救市政策，穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)預(yù)期，避免房?jī)r(jià)崩跌、房地產(chǎn)崩盤、債務(wù)違約惡化、逾期交房、信用崩潰、供應(yīng)鏈爆雷、上市房企退市、金融風(fēng)險(xiǎn)的疊加危機(jī)。

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)、房企的處境，已是火燒眉毛。銀行、地方必須盡快落實(shí)金融16條、住建部四條樓市政策等一系列房地產(chǎn)救市政策，不要開會(huì)研究了。房地產(chǎn)市場(chǎng)、房企債務(wù)前面惡化，真的不能一錯(cuò)再錯(cuò)的錯(cuò)過房地產(chǎn)救市時(shí)機(jī)。

70城一手房?jī)r(jià)環(huán)比連續(xù)上漲4個(gè)月后連續(xù)2個(gè)月下跌，表明目前房?jī)r(jià)處于震蕩、不穩(wěn)定、二次探底的下行、調(diào)整周期。連續(xù)2個(gè)月房?jī)r(jià)恢復(fù)性上漲中止轉(zhuǎn)向下跌，因需求萎縮、房企價(jià)格調(diào)整過大，導(dǎo)致房?jī)r(jià)連續(xù)2個(gè)月下跌。

70城一手房?jī)r(jià)環(huán)比由2月上漲0.3%到3月上漲0.4%，4月上漲0.3%、5月上漲0.1%、6月下跌0.6%、7月下跌0.23%。房?jī)r(jià)環(huán)比連續(xù)上漲4個(gè)月，漲幅連續(xù)2個(gè)月收窄后，6月房?jī)r(jià)終于扛不住轉(zhuǎn)跌、7月再次擴(kuò)大跌幅。

70城一手房?jī)r(jià)同比由2月下降1.9%收窄至3月下降1.4%、4月下降0.7%、5月下降0.5%、6月同比下跌0.45%，7月同比下跌0.57%，跌幅比6月擴(kuò)大0.12，連續(xù)下跌16個(gè)月，說明房?jī)r(jià)不存在報(bào)復(fù)性暴漲，房?jī)r(jià)進(jìn)入下行調(diào)整通道。

二手房?jī)r(jià)環(huán)比由2月上漲0.12%、3月上漲0.3%，漲幅擴(kuò)大0.18%，4月0.0%、5月下跌0.2%、6月下跌0.44%、7月下跌0.47%，跌幅比6月擴(kuò)大0.03%，說明房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)明顯，目前連續(xù)下跌3個(gè)月，應(yīng)該警惕房?jī)r(jià)斷崖式崩跌。

二手房?jī)r(jià)同比由2月下降3.39%收窄至3月下降2.9%，4月下降2.7%、5月下降2.6%、6月下跌2.8%、7月下跌3.06%，跌幅比6月擴(kuò)大0.26%，連續(xù)下跌18個(gè)月，意味著房?jī)r(jià)處于下跌、調(diào)整期，政策的效果已經(jīng)釋放完。

7月70城房?jī)r(jià)指數(shù)透露出五個(gè)市場(chǎng)信號(hào)：

第一是房?jī)r(jià)連續(xù)2個(gè)月下跌，意味著房?jī)r(jià)存在斷崖式崩跌風(fēng)險(xiǎn)。

第二是北上廣深二手房?jī)r(jià)下跌，暗示房地產(chǎn)大救市刻不容緩。

第三是穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，是第四季度到2024年政策目標(biāo)。

第四是一二三四線的城市分化嚴(yán)重，呈現(xiàn)人口、銷售、房?jī)r(jià)分化。

第五是房?jī)r(jià)下跌城市超過一半多，上漲城市減少，下降城市增多。

其一是7月70城一手（新房）房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.23%，房?jī)r(jià)連續(xù)4個(gè)月上漲后連續(xù)2個(gè)月下跌。1月70城新建商品住宅房?jī)r(jià)環(huán)比0.0%、2月上漲0.3%，3月上漲0.4%，4月上漲0.3%、5月上漲0.1%、6月下跌0.6%、7月下跌0.23%。

7月70個(gè)城市一手（新房）房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.23%（6月下跌0.6%、5月上漲0.1%），跌幅比6月擴(kuò)大0.17%。這是在持續(xù)上漲4個(gè)月后，年內(nèi)房?jī)r(jià)連續(xù)2個(gè)月下跌，表明未來房?jī)r(jià)存在斷崖式崩跌風(fēng)險(xiǎn)。

具體城市上漲排行榜看，7月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅的城市看，西安、北京分別上漲0.5%和0.4%。重慶、北海和大理分別上漲0.3%。宜昌和金華分別下跌1%、0.9%，大連、長(zhǎng)春、鄭州、南寧、惠州分別下跌0.7%。

其二是7月70城一手（新房）房?jī)r(jià)環(huán)比呈現(xiàn)一線城市持平轉(zhuǎn)下跌、二線城市連續(xù)2個(gè)月下跌、三線城市跌幅擴(kuò)大的一二三線城市房?jī)r(jià)下跌市場(chǎng)格局，房企價(jià)格調(diào)整過大的促銷、政策擠牙膏式的救市是罪魁禍?zhǔn)住?/strong>

7月一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比持平0.5%（6月持平0.0%、5月上漲0.1%），持平轉(zhuǎn)下跌。其中北京、上海環(huán)比分別上漲0.4％、0.2％和廣州、深圳分別下跌0.2％、0.6％。深圳是四個(gè)一線城市房?jī)r(jià)下跌最長(zhǎng)時(shí)間的城市。

二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比持平轉(zhuǎn)下跌0.21%（6月持平0.0%、5月上漲0.2%），停止上漲轉(zhuǎn)下跌。三線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.27%（6月下跌0.15%、5月持平0.0%）跌幅擴(kuò)大0.12%。說明一二三線城市因政策放松效果差。

其三是7月70城一手（新房）房?jī)r(jià)同比下降0.57%，1月下降2.3%，2月下降1.9%、3月下降1.4%、4月下跌0.7%、5月下跌0.5%，6月下跌0.45%，已經(jīng)連續(xù)下跌15個(gè)月，連續(xù)5個(gè)月跌幅收窄后跌幅擴(kuò)大0.12%。

具體城市上漲排行榜看，7月新建商品住宅價(jià)格同比漲幅的城市看，成都6.4%、上海4.5%，寧波、杭州、北京、濟(jì)南、長(zhǎng)沙分別為3.5%到3.8%之間。大連下跌4.8%、秦皇島下跌4.1%，溫州等8座城市跌幅在3.1%到3.8%之間。

其四是7月70城一手（新房）房?jī)r(jià)同比表現(xiàn)為一線城市連續(xù)7個(gè)月上漲，漲幅回落。二線城市連續(xù)3個(gè)月上漲，漲幅活落。三線城市連跌6個(gè)月，下跌1.5%，跌幅擴(kuò)大，形成一二線城市漲、三線城市跌的市場(chǎng)格局。

7月一線城市新房?jī)r(jià)格同比上漲1.0%（6月1.3%、5月1.7%），漲幅回落0.3%。其中北京、上海、廣州、深圳的房?jī)r(jià)同比上漲分別為3.5%、4.5%、下跌1.3%、下跌2.8%，廣州、深圳房?jī)r(jià)下跌幅度擴(kuò)大。

二線城市新房?jī)r(jià)格同比上漲0.2%（6月0.5%、5月0.5%），漲幅回落0.3。三線城市新房?jī)r(jià)格同比下降1.5%（6月下跌1.4%），跌幅擴(kuò)大0.1%，說明一二線城市房?jī)r(jià)上漲基礎(chǔ)不牢固，三線城市依然下跌趨勢(shì)不變。

其五是7月70城二手房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.47%，連續(xù)3個(gè)月下跌，跌幅擴(kuò)大0.03%，呈現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲基礎(chǔ)不牢固，持續(xù)下跌趨勢(shì)，1月下降0.3%，2月上漲0.1%，3月上漲0.3%、4月0.0%、5月下降0.2%、6月下跌0.44%、7月下跌0.47%。

7月70個(gè)城市二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.47%（6月下跌0.44%、5月下跌0.2%），跌幅擴(kuò)大0.03%，這是在持續(xù)下跌18個(gè)月的基礎(chǔ)上，連續(xù)2個(gè)月上漲后首次0.0%，轉(zhuǎn)為3個(gè)月連續(xù)下跌。說明房?jī)r(jià)未來存在下跌過快的壓力。

具體城市上漲排行榜看，7月二手房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅的城市看，昆明、北海漲幅均為0.4%，2座城市上漲0.3%、0.1%。鄭州、廣州、吉林跌幅均下降1.0%，其次南京、青島、深圳等5座城市跌幅為0.9%，其他城市跌幅在0.8%及以下。

其六是7月70城二手房?jī)r(jià)環(huán)比表現(xiàn)為一二三線城市房?jī)r(jià)年內(nèi)連續(xù)2個(gè)月集體下降，房?jī)r(jià)上漲終結(jié)。城市房?jī)r(jià)基本格局總體為一線城市跌幅最大，其次二線城市，最后三線城市。

7月一線城市二手房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.80%（6月下跌0.72%、5月下跌0.4%），跌幅擴(kuò)大0.08。其中北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下跌0.6%、0.7%、1.2％、1.0％和0.9％，這是一線城市年內(nèi)連續(xù)3個(gè)月集體下降，可謂是罕見。

二線城市二手房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.47%（6月下跌0.42%（5月下跌0.3%），跌幅擴(kuò)大0.05%。三線城市二手房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.43%（6月下跌0.43%、5月下跌0.2%），跌幅持平。意味著政策效果已經(jīng)退化，需求難釋放。

其七是7月二手房?jī)r(jià)同比下跌3.06%（6月下跌2.8%），跌幅比6月擴(kuò)大0.26%，連續(xù)下跌18個(gè)月。1月70城二手房?jī)r(jià)同比下降3.6%，2月下降3.4%，3月下跌2.9%，4月下跌2.7%，5月下跌2.6%、6月下跌2.8%。

具體城市上漲排行榜看，7月二手房?jī)r(jià)同比漲幅的城市看，成都5.2%漲幅居首，4座城市漲幅在0.1%—1.5%之間。吉林、牡丹江跌幅居前，分別下降7.8%、7.5%，其次宜昌下降6.5%，其他城市跌幅均在5.9%及以下。

其八是7月70城二手房?jī)r(jià)同比表現(xiàn)為城市分化，漲少跌多，為一線城市連續(xù)3月上漲后連續(xù)下跌2個(gè)月。二三線連續(xù)6個(gè)月下跌，跌幅擴(kuò)大，基本形成一線二三線城市房?jī)r(jià)跌幅擴(kuò)大的市場(chǎng)格局。

7月一線城市二手房?jī)r(jià)同比下跌1.38%（6月下跌0.46%、5月上漲0.4%），跌幅擴(kuò)大0.92%。其中北京、上海的房?jī)r(jià)同比上漲分別為1.5%、0.2%，廣州、深圳分別下跌2.2%、1.3%。

二線城市二手房?jī)r(jià)同比下跌2.72%（6月下跌2.41%、5月下跌2.1%），跌幅擴(kuò)大0.31%。三線二手房?jī)r(jià)同比下跌3.55%（6月下跌3.41%、5月下降3.3%），跌幅擴(kuò)大0.14%。說明一二三線城市房?jī)r(jià)集體下跌。

其九是7月一二手房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市大量減少，呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。7月一手房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市20個(gè)、6月為31個(gè)、5月為46個(gè)、4月為62個(gè)、3月為66個(gè)、2月為55個(gè)，說明7月房?jī)r(jià)上漲的城市減少11個(gè)。

7月70城一手房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市20個(gè)（6月31個(gè)、5月46個(gè)），減少11個(gè)。持平城市1個(gè)（6月1個(gè)、5月0個(gè)），主要是持平的城市轉(zhuǎn)為下降。下跌城市49個(gè)（6月38個(gè)、5月24個(gè)），增加11個(gè)，房?jī)r(jià)下降的城市明顯增多。

7月70城二手房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市6個(gè)（6月7個(gè)、5月15個(gè)），減少1個(gè)。持平城市0個(gè)，與3月、4月、5月、6月一致。下跌城市64個(gè)（6月63個(gè)、5月55個(gè)），增加1個(gè)，意味著房?jī)r(jià)下降的城市數(shù)量達(dá)到9成。

7月70城一手房?jī)r(jià)同比上漲城市26個(gè)（6月27個(gè)），比6月減少1個(gè)。同比下降城市44個(gè)（6月42個(gè)），比6月增加2個(gè)。二手住宅同比上漲城市有5個(gè)（6月6個(gè)），比6月減少1個(gè)。同比下降城市65個(gè)（6月64個(gè)），比6月增加1個(gè)。