要不要提前還房貸？解析來(lái)了

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近日，“提前還房貸”連續(xù)登上各大社交平臺(tái)熱點(diǎn)話(huà)題。提前還貸為何熱了起來(lái)？在法律層面是否可行？提前還貸劃算嗎？人民網(wǎng)“強(qiáng)觀察”欄目記者就此采訪(fǎng)了多位專(zhuān)家。

日前，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制的通知》。

隨后，不少城市的房貸利率快跑進(jìn)入“3”時(shí)代。1月29日，鄭州部分銀行將首套房貸利率最低降至3.8%；1月30日，福州宣布首套房貸利率下限下調(diào)至3.8%；1月31日，珠海部分銀行宣布首套房貸利率最低可從3.9%下調(diào)至3.7%。截至目前，已有近30個(gè)城市調(diào)整了首套房貸利率。

“雖然近年來(lái)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）多次下降，但部分存量房貸利率仍然顯著高于目前的平均房貸利率，尤其是去年以來(lái)，首套房貸利率下限調(diào)整之后，存量房貸利率與新增房貸利率的利差進(jìn)一步擴(kuò)大。”招聯(lián)金融首席研究員董希淼認(rèn)為，部分存量住房貸款利率偏高，是購(gòu)房者提前還款的原因之一。除此之外，他分析，受去年以來(lái)金融市場(chǎng)波動(dòng)加劇的影響，一貫穩(wěn)健的部分銀行理財(cái)產(chǎn)品出現(xiàn)“破凈”，普通居民投資收益下降明顯，因此有些居民會(huì)傾向于將原來(lái)用于投資的部分資金拿來(lái)提前還款。

“提前還款是否構(gòu)成違約需要根據(jù)借款合同的具體內(nèi)容等來(lái)進(jìn)行判斷。”中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海告訴記者，根據(jù)《民法典》第五百三十條規(guī)定，債權(quán)人可以拒絕債務(wù)人提前履行債務(wù)，但是提前履行不損害債權(quán)人利益的除外。債務(wù)人提前履行債務(wù)給債權(quán)人增加的費(fèi)用，由債務(wù)人負(fù)擔(dān)。

“法律相當(dāng)于平衡了銀行（債權(quán)人）與購(gòu)房者（債務(wù)人）之間的利益，即購(gòu)房者有權(quán)提前償還貸款，對(duì)于其提前履行債務(wù)給銀行增加的運(yùn)營(yíng)成本等費(fèi)用，由購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。銀行作為債權(quán)人，是否允許購(gòu)房者提前還款以及是否收取一定的違約金或補(bǔ)償金等，需要根據(jù)其與購(gòu)房者簽訂的貸款合同來(lái)決定。如果雙方的貸款合同中規(guī)定，提前還房貸需要支付違約金或補(bǔ)償金，就需要按照合同執(zhí)行收取費(fèi)用。”劉俊海說(shuō)。

劉俊海還對(duì)提前還房貸的時(shí)間做出分析，他表示，如果貸款合同沒(méi)有約定提前還房貸的具體時(shí)間限制，購(gòu)房者需要與銀行預(yù)約時(shí)間。此外，如果銀行故意拖延辦理提前還貸，可通過(guò)向貸款銀行總行進(jìn)行投訴、向銀保監(jiān)會(huì)和政務(wù)部門(mén)進(jìn)行投訴、向法院起訴這三種渠道維護(hù)購(gòu)房者自身合法權(quán)益。

“要不要提前還房貸還需理性考慮。”董希淼表示，判斷是否需要提前還房貸，最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息。如果投資收益率高于貸款利率，則可考慮將資金更多用于投資；反之則可以考慮部分或全部?jī)斶€貸款。此外，還需要為自己生活、養(yǎng)老等留足資金。

董希淼進(jìn)一步解釋?zhuān)瑥倪€款方式看，一般來(lái)說(shuō)等額本金這種還款方式前期償還的本金多、利息少，相比來(lái)說(shuō)提前還款會(huì)更劃算一點(diǎn)；等額本息這種還款方式前期償還的利息多、本金少，如果還款已過(guò)半，其實(shí)可以不考慮提前還款。

“提前還房貸切莫盲目跟風(fēng)。購(gòu)房者的貸款合同千差萬(wàn)別，需要具體問(wèn)題具體分析，既要考慮自己的投資能力和資金安排，也要考慮未來(lái)金融市場(chǎng)和房貸利率變化，綜合作出判斷。”董希淼提醒到。

關(guān)鍵詞： 貸款合同 提前履行 金融市場(chǎng)