中信證券：中長期看好具備廣闊前景的地產服務企業

中信證券布研究報告稱，在政策相對明朗的背景之下，從政策趨勢確立到政策起效的窗口，是整個房地產開發企業周期投資中重要的窗口。對于物業管理來說，因為關聯方問題和部分公司的治理問題被嚴重壓低的估值，更具備長期投資價值。基金持倉比例相對偏低的現狀，也預示著未來增量資金進入板塊的可能性。政策預期明確到政策陸續出臺的時間范圍，則正是地產開發板塊的重要配置窗口期。該行看好信用和銷售相對良好的開發企業。在中長期視角下，更看好具備廣闊前景的地產服務企業。

中信證券主要觀點如下：

(資料圖片僅供參考)

二季度房地產板塊基金持倉仍處低位。

2023年二季度，公募基金地產板塊配置市值占公募基金股票投資市值比重1.1%，季度環比下降0.1個百分點。房地產板塊在股票市場標準行業配置比例不斷下降，而公募基金也持續低配這一板塊，二季度末板塊重倉持股市值相對于股票市場標配低0.3個百分點。板塊機構重倉持股規模季度環比下降15%。

板塊重倉持股進一步調整，物管板塊投資機遇顯現。

2023年二季度，A股大開發企業、A股中型開發企業、H股地產開發公司、A股物業管理公司和H股物管公司，其公募基金重倉占流動股比例較一季度末分別變化-0.27pct， -0.05pct、 -0.04pct、 -0.43pct、 -0.57pct。板塊所有類別的公司的基金持倉占比都有下降，其中物管公司下降最多。和2021年年初相比，公募基金對物業服務板塊的持股熱情下降最為明顯。

政策助推市場情緒變化，三季度以來資金對板塊更加積極。

二季度北向及南向資金對于樣本房地產開發企業和物業企業仍有明顯減持傾向。但7月以來，隨著政策面和基本面的變化，市場情緒有明顯轉向，A股樣本大型開發企業和A股樣本物管公司的北向持股比例從2023年二季度末至7月28日，分別提升了0.28和0.29個百分點，H股樣本物管公司的南向持股比例從2023年二季度末至7月28日提升了0.70個百分點。

風險提示：

基金重倉持股不等于公募基金對企業的持股比例變動，從方法論上只能作為公募基金持倉的參考指標;行業基本面短期不會改善的風險;相關政策出臺進度或力度不及預期風險。

順應產業周期，積極增配板塊。

我們認為，在政策相對明朗的背景之下，從政策趨勢確立到政策起效的窗口，是整個房地產開發企業周期投資中重要的窗口。對于物業管理來說，因為關聯方問題和部分公司的治理問題被嚴重壓低的估值，更具備長期投資價值。基金持倉比例相對偏低的現狀，也預示著未來增量資金進入板塊的可能性。我們看好信用和銷售相對良好的開發企業。在中長期視角下，我們更看好具備廣闊前景的地產服務企業。

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