征地拆遷：棚戶區(qū)、城中村改造中的常見問題

關(guān)于城中村征收和棚戶區(qū)改造中的法律問題，講這個(gè)話題主要是因?yàn)榕飸魠^(qū)和城中村在城市發(fā)展過程中是非常普遍的。遇到的相關(guān)的征收問題也是比較多，很多人不理解，城中村或者棚戶區(qū)和其他的征收到底有什么區(qū)別，具體區(qū)別在哪里？所以，想通過這個(gè)話題跟大家探討一下。

城中村是指農(nóng)村村落在城市化進(jìn)程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)。城中村基本上是因?yàn)槌鞘械陌l(fā)展將土地已經(jīng)全部或者部分征完。村子已經(jīng)被城市所覆蓋所包圍。

棚戶區(qū)一般指簡(jiǎn)易房屋和棚廈房屋集中區(qū)。棚戶區(qū)從字義上理解，它就是棚戶地區(qū)，棚，是非常簡(jiǎn)易的，是不安 全的房子。但是這種一般都是在城市的發(fā)展的過程中，因?yàn)橐恍┰蛟斐傻摹Ｒ驗(yàn)樗南嚓P(guān)的設(shè)施，水電等等，安 全的隱患，都是比較多的。所以，棚戶區(qū)一般是在城市里邊配套設(shè)施不全的一些地區(qū)。

(相關(guān)資料圖)

土地性質(zhì)上的不同

其實(shí)城中村和棚戶區(qū)的不同在于兩者本身的土地性質(zhì)的不同，城中村屬于城市中的農(nóng)村，其土地性質(zhì)本身是屬于集體土地，而棚戶區(qū)一般為國有土地。

因此同為改造，城中村征收和棚戶區(qū)改造的區(qū)別就在于，城中村的土地很多是在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)或村主管部門頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又叫“小產(chǎn)權(quán)”。因?yàn)闆]有產(chǎn)權(quán)，無法賣出和轉(zhuǎn)讓。

但是棚戶區(qū)改造則與之不同，因?yàn)榕飸魠^(qū)本身的土地性質(zhì)就屬于國有土地，在此進(jìn)行的改造其房子產(chǎn)權(quán)一般即為大產(chǎn)權(quán)，國家會(huì)發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也將會(huì)給予備案。房子也可以進(jìn)行買賣和轉(zhuǎn)讓。

補(bǔ)償計(jì)算方式不同

棚戶區(qū)改造應(yīng)該使用市場(chǎng)比較法來計(jì)算被征收房屋的補(bǔ)償數(shù)額，依據(jù)的是《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定。通過明確補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)措施，保護(hù)被征收群眾的利益，使房屋被征收人的居住條件有改善、原有生活水平不降低。

而城中村征收則可能存在多種計(jì)算方法，有的地方會(huì)參照國有土地上的房屋價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償，而一般通常是按房屋重置成新價(jià)格來計(jì)算被征收房屋。

城中村的建筑，大多建設(shè)在自家的宅基地上，有著完整的土地使用權(quán)和部分房屋產(chǎn)權(quán)。因所處位置又比普通農(nóng)村較好，所以在補(bǔ)償時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格和周邊商品房?jī)r(jià)格持平。其在城中村拆遷項(xiàng)目中，其村民往往能夠得到較多的補(bǔ)償。方式依各地的不同有產(chǎn)權(quán)置換、貨幣補(bǔ)償及二者結(jié)合三種。

棚戶區(qū)：一般情況下，征收補(bǔ)償相對(duì)較少的，其主要的法律依據(jù)就是《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。主要補(bǔ)償方式分為兩種，房屋置換和現(xiàn)金補(bǔ)償。具體補(bǔ)償配額比例主要依據(jù)當(dāng)?shù)氐恼魇蘸驼魇铡３Ｒ姷闹脫Q的比率是舊的比新的為1:1.5，現(xiàn)金補(bǔ)償也相對(duì)低于市場(chǎng)價(jià)格。此外，在棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中，并不意味著被征收房屋面積多大就置換多大面積的房子。一般來說，有效面積是根據(jù)某一年的土地分配額確定的，或者是根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際政策確定的。

征收程序不同

棚戶區(qū)按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定的征收程序，通常是入戶調(diào)查、擬定征收補(bǔ)償方案、征求公眾意見、作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及公告等程序，程序十分復(fù)雜。

而城中村改造程序則與棚戶區(qū)有很大的不同，一般先通過規(guī)劃的申請(qǐng)、立項(xiàng)、審批，以及土地收儲(chǔ)、制定征收補(bǔ)償方案等，沒有明確的法定程序。

關(guān)于城市的棚戶區(qū)改造的問題以及城中村改造的話題，很多人還是認(rèn)為棚改是城市管理城市的一種職能，一種項(xiàng)目的要求。北京楹庭律師為大家分析相關(guān)的法規(guī)，一般說起房改就是城市里的項(xiàng)目，說城中村改造的話，一般就是指的是農(nóng)村的一種拆遷征收的行為。

但是，事實(shí)上的棚戶區(qū)改造的項(xiàng)目雖然在初始的階段，主要針對(duì)城市國有土地上的這種集中的連片的老舊房屋，進(jìn)行一種改造也好或升級(jí)的這種項(xiàng)目的情況。但是，在多年的這種發(fā)展的過程中，已經(jīng)逐步地向一些農(nóng)村或者是城中村來過渡或者是延展。

另外，很多地方夠存在針對(duì)農(nóng)村集體土地上房屋的這種棚戶區(qū)改造的項(xiàng)目，而且，大多通過征地拆遷這種模式進(jìn)行展開，很多農(nóng)民朋友呢，只需要依據(jù)《土地管理法》第47條，第48條的規(guī)定，就可以大致地掌握自己的權(quán)利，有哪些救濟(jì)的要點(diǎn)，來確保自己在這類問題上不吃虧不上當(dāng)。不過有一些所謂的農(nóng)村棚戶區(qū)改造，本質(zhì)上是由村委會(huì)等民事主體發(fā)起的協(xié)議搬遷性質(zhì)的項(xiàng)目。

棚戶區(qū)不具有法律或者政策上的實(shí)際意義，對(duì)于這類的項(xiàng)目的權(quán)利救濟(jì)，可以參照騰退舊村、改造整村撤并等等這樣的搬遷來進(jìn)行的。而對(duì)于城中村的改造，突出的是城市中的農(nóng)村包括舊城改造等等，他一般是需要通過征地程序啟動(dòng)之后，才能推動(dòng)房屋征收和拆遷。同樣也包含許多協(xié)議搬遷的這種項(xiàng)目。

如果在征地拆遷過程中，對(duì)安置補(bǔ)償有異議，可以怎么做呢？根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，被征收人可以在收到征收決定、征收補(bǔ)償決定等具體行政行為的60日內(nèi)提起行政復(fù)議，6個(gè)月內(nèi)提起行政訴訟。如果房子被強(qiáng)拆，要在知道強(qiáng)拆之日的6個(gè)月內(nèi)提起訴訟。北京楹庭律師事務(wù)所案件分析部，遇到疑難案件可免費(fèi)分析。如果您沒有與該主管部門協(xié)商好補(bǔ)償條件，可以咨詢征地拆遷律師，或者請(qǐng)律師介入，運(yùn)用法律知識(shí)與主管部門協(xié)商談判，爭(zhēng)取獲得公平、滿意的補(bǔ)償。

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