開(kāi)始了！銀行啟動(dòng)降低存量房貸利率流程

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8月份的5年期LPR沒(méi)有下調(diào)，有人就預(yù)測(cè)下調(diào)存量房貸利率的事情快了。

(資料圖片僅供參考)

今天，一張《關(guān)于召開(kāi)個(gè)人住房貸款存量利率調(diào)整項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)議的通知》的截圖在網(wǎng)上流傳，圖中顯示，該銀行擬于8月30日（明天）召開(kāi)個(gè)人住房貸款存量利率調(diào)整項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)議，要求數(shù)管部、軟件中心、數(shù)據(jù)中心、測(cè)試中心、個(gè)金部/消保部、公司部、網(wǎng)金部等部門(mén)參會(huì)。

經(jīng)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者核查，該截圖信息為真，即將召開(kāi)此次會(huì)議的是國(guó)有六大行之一的交通銀行，該會(huì)議由該行零售信貸部牽頭召開(kāi)。

早幾天前，另一家銀行已經(jīng)開(kāi)會(huì)安排按揭貸后利率變更新流程預(yù)宣導(dǎo)工作。

財(cái)叔打聽(tīng)后得知，這是一家股份制銀行，圖片是用手機(jī)拍攝電腦屏幕，上面有員工賬號(hào)水印，所以打碼了。

其實(shí)，很多銀行已經(jīng)準(zhǔn)備好了預(yù)案，最終確定以后，剩下的就是操作細(xì)則。

剛剛，農(nóng)業(yè)銀行副行長(zhǎng)林立在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，近期央行明確指導(dǎo)商業(yè)銀行有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率，這有利于減輕部分存量居民住房貸款客戶的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，也有利于商業(yè)銀行平滑提前還款的壓力。在有關(guān)政策方案明確之后，農(nóng)行將抓緊制定具體的操作細(xì)則，盡快完成合同文本的準(zhǔn)備，加緊系統(tǒng)改造等調(diào)整等方面的工作，積極做好組織實(shí)施。

今天上午，招商銀行行長(zhǎng)助理彭家文在2023年中期業(yè)績(jī)交流會(huì)上的講話傳出，稱存量房貸利率下調(diào)勢(shì)在必行，亦是大概率事件。目前招商銀行已經(jīng)制定了預(yù)案。

這些表態(tài)在今天的市場(chǎng)上反響較大，大家都想知道什么時(shí)候調(diào)，自己的利率能調(diào)低多少。

有人預(yù)測(cè)，大概率會(huì)在9月份依次公布，利率的下調(diào)幅度會(huì)在0.5個(gè)百分點(diǎn)到1個(gè)百分點(diǎn)之間。

如果屬實(shí)，這個(gè)降息幅度挺大的。

截至今年上半年，存量的個(gè)人住房貸款余額總計(jì)38.6萬(wàn)億元，而2022年銀行業(yè)凈利潤(rùn)為2.3萬(wàn)億元。因此，如果下調(diào)0.6個(gè)百分點(diǎn)，則銀行少收利息約2316億元，如果下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)，則少收1544億元。

下面這張表格，顯示了不同調(diào)整幅度，對(duì)銀行凈利潤(rùn)的影響。

這個(gè)影響幅度看起來(lái)不算小。這段時(shí)間銀行也在哭窮：我們也是盈利機(jī)構(gòu)，房貸是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，我們也要賺錢(qián)的呀。

用專業(yè)術(shù)語(yǔ)就是貸款和存款的凈息差已經(jīng)降無(wú)可降，“再降就要影響經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性了”。

數(shù)據(jù)顯示，截至2023年3月，商業(yè)銀行的平均凈息差已經(jīng)降至1.74%。

所以央行的表態(tài)也有一個(gè)過(guò)程，從最開(kāi)始的鼓勵(lì)下調(diào)，到后來(lái)的指導(dǎo)下調(diào)。

最終下調(diào)多少，每個(gè)人可能不一樣，因?yàn)橐虺鞘┎撸總€(gè)城市也不一樣。有些是上半年利率較低的時(shí)候貸款的，當(dāng)時(shí)就已經(jīng)拿到特惠利率了，可能就享受不到下調(diào)的好處。但總體上利息減負(fù)上千億是少不了的。這部分也算是銀行讓利。

但銀行是商業(yè)機(jī)構(gòu)，雙方簽訂好的合同，約定好的利率說(shuō)變就變，也需要一個(gè)補(bǔ)償。這么多錢(qián)誰(shuí)來(lái)補(bǔ)償呢？那就通過(guò)國(guó)家層面來(lái)補(bǔ)償了。央媽可以通過(guò)降低存款準(zhǔn)備金率、定向貸款、降低存款利率等手段來(lái)讓銀行獲得更便宜的資金。

這利率就是錢(qián)的價(jià)格，貸給購(gòu)房者的利率下調(diào)了，吸收的存款利率也下調(diào)，利差就能維持住。

當(dāng)然，銀行也可以不下調(diào)存量房貸利率，那么在利率下行周期中，居民的反應(yīng)就是提前還貸，或者通過(guò)借利率更低的經(jīng)營(yíng)性貸款來(lái)用于償還房貸。

下面這張表格，就顯示了從去年底開(kāi)始，提前還貸的規(guī)模急劇上升，到5月份左右達(dá)到一個(gè)頂峰。

在銀行面前，個(gè)人的討價(jià)還價(jià)能力還是比較弱的，那些無(wú)力提前還款，又不愿意通過(guò)經(jīng)營(yíng)貸來(lái)償還房貸的個(gè)人（而且經(jīng)營(yíng)性貸款不能用于購(gòu)房的），只能被動(dòng)等待央行降息，然后在第二年元旦開(kāi)始執(zhí)行新的利率。

而在一些發(fā)達(dá)國(guó)家，居民可以有更多選擇來(lái)降低貸款利息。

比如，一種普通貸款再融資產(chǎn)品，就可以用更優(yōu)惠的貸款來(lái)替換原有貸款，貸款金額基本相司。這樣，居民可以降低月供、縮短貸款期限、改變貸款類型等。

還有一種叫提取現(xiàn)金貸款再融資，以房屋市值減去貸款額的凈值作為抵押，申請(qǐng)一筆新貸款來(lái)償還已有貸款，剩余部分則自由支配。

諸如此類，不一一列舉了。

實(shí)際上，類似給存量房貸降低成本的措施，我們?cè)?008年前后也曾實(shí)施過(guò)。

受美國(guó)金融危機(jī)以及前期地產(chǎn)調(diào)控收緊的影響，2008年下半年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)下滑。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)，寬松政策開(kāi)始加碼。

2008年10月，央行發(fā)布《關(guān)于擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度等有關(guān)問(wèn)題的通知》，開(kāi)啟了存量房貸利率的調(diào)整進(jìn)程。在此前下限為0.85倍的基礎(chǔ)上，通知提出，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。而且這個(gè)條款不只針對(duì)新發(fā)放貸款，也同樣適用于存量房貸利率，銀行可以與客戶協(xié)商進(jìn)行調(diào)整。

由于存量房貸利率的下調(diào)會(huì)直接壓縮銀行的利潤(rùn)，在央行政策最初推出的時(shí)候，銀行的實(shí)際執(zhí)行是比較猶豫的。

盡管央行在2007年叫停過(guò)轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，當(dāng)時(shí)仍逐步有中小銀行重新推出“同名轉(zhuǎn)按揭”產(chǎn)品，即幫助客戶通過(guò)擔(dān)保公司擔(dān)保等手段，將住房按揭轉(zhuǎn)移到能夠提供七折優(yōu)惠利率的其他銀行。

實(shí)際上，就是部分銀行開(kāi)始搶占存量的房貸市場(chǎng)。為了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的房貸客戶，剩余的銀行也不得不加入利率調(diào)整的行列，居民的議價(jià)能力則明顯提高。

所以，當(dāng)時(shí)的“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)的復(fù)出，才真正推動(dòng)了存量房貸優(yōu)惠政策的加速落地。

現(xiàn)在，轉(zhuǎn)按揭類產(chǎn)品全部叫停了。

話說(shuō)回來(lái)，銀行即便調(diào)低存量貸款利率1個(gè)百分點(diǎn)，不少利率較高的居民，依然會(huì)選擇提前還款。

有人就說(shuō)，我的房貸利率5%以上，降低1個(gè)百分點(diǎn)，還超過(guò)4%，現(xiàn)在很難能買(mǎi)到穩(wěn)健的收益率超過(guò)4%的理財(cái)產(chǎn)品。

統(tǒng)計(jì)顯示，利率明顯偏高的貸款主要就集中在2018-2021年，這部分存量貸款當(dāng)前的利率水平普遍還在5%以上。

（本文完）

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