德邦證券：三部門推動(dòng)首套房“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，釋放剛改需求

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樂居財(cái)經(jīng) 李禮8月29日，德邦證券發(fā)布地產(chǎn)行業(yè)研報(bào)。

事件：

8 月 25 日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱。

主要觀點(diǎn)：

首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”，降低首套房認(rèn)定門檻，降低部分群體購房壓力。目前城市能級(jí)越高，首套房首付比例也相對(duì)更高，以上海市公積金貸款為例，所購住房建筑面積在 90 平方米以下(含 90 平方米)的，首付款比例不低于 20%;所購住房建筑面積在 90 平方米以上的，首付款比例不低于 30%；對(duì)于認(rèn)定為第二套改善型住房貸款的，所購住房為普通住房的，首付款比例不低于 50%;所購住房為非普通住房的，首付款比例不低于 70%。同時(shí)，根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2023 年 8 月，百城首套主流房貸利率平均為 3.90%，二套主流房貸利率平均為 4.81%，分能級(jí)統(tǒng)計(jì)，8 月一線城市首二套房貸利率分別為 4.50%、5.03%，二線城市首二套房貸利率分別為 3.88%、4.81%。部分有購房貸款記錄的購房者，在此前“認(rèn)房又認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)之下，執(zhí)行二套房標(biāo)準(zhǔn)，首付比例和貸款利率均高于首套房標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”之后，可降低首付比例和房貸利率，對(duì)這部分群體產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性利好。

納入“一城一策”工具箱，預(yù)計(jì)部分城市將對(duì)現(xiàn)有政策進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化。目前，北京、上海、廣州、深圳、廈門等高能級(jí)城市執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)，后續(xù)在因城施策框架之下，預(yù)計(jì)會(huì)有更多城市加入購買首套商品住房“認(rèn)房不用認(rèn)貸”行列，有助于降低購房門檻，進(jìn)一步釋放一定購房需求。

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化， 三部門聯(lián)合發(fā)文明確首套房“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施，有助于釋放此前被“認(rèn)房又認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定為二套房高首付比例拒之門外的部分群體，降低購房成本，促進(jìn)市場(chǎng)活躍度提升。持續(xù)看好土儲(chǔ)布局核心高能級(jí)城市、基本面穩(wěn)健的強(qiáng)信用開發(fā)商，如保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)、城建發(fā)展、中國(guó)海外發(fā)展等，物業(yè)公司看好中海物業(yè)、越秀服務(wù)、建發(fā)物業(yè)、招商積余，中介經(jīng)紀(jì)公司看好貝殼-W。

風(fēng)險(xiǎn)提示：商品房銷售不及預(yù)期；政策調(diào)控效果不及預(yù)期；房地產(chǎn)竣工項(xiàng)目數(shù)量不及預(yù)期。

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