房地產(chǎn)還在深度調(diào)整

上周地產(chǎn)圈有2句“公開(kāi)的”大實(shí)話

好比“針刺”了一下地產(chǎn)行業(yè)，讓本就悲痛的地產(chǎn)人身上“痛上加痛”。

【資料圖】

一句是越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)說(shuō)的，針對(duì)問(wèn)題房企（爆雷房企），林昭遠(yuǎn)表示 “企業(yè)出問(wèn)題不能怪市場(chǎng)，只能怪自己?！?/strong>

另一句是萬(wàn)科名譽(yù)董事長(zhǎng)王石說(shuō)的，他的發(fā)言是一悲一喜。

“房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)死，但房企還將深度調(diào)整，這種調(diào)整稱(chēng)為驚雷滾滾，還是烏云密布，怎么形容都不為過(guò)。”

這2句話沒(méi)多少字。但卻給當(dāng)下地產(chǎn)人最困惑的3個(gè)問(wèn)題給出了“一錘定音”的判斷。

行業(yè)，還有沒(méi)有得玩？

調(diào)整戰(zhàn)，還要打多久？

房企暴雷，究竟怪誰(shuí)？

觀點(diǎn)，很干脆。

為何他們?nèi)绱烁纱?？首先，兩位董事長(zhǎng)背景與實(shí)力讓他們有發(fā)言的“底氣”。

一位是身為廣州國(guó)企越秀地產(chǎn)（新晉地產(chǎn)13強(qiáng)）的掌門(mén)，而且在行業(yè)下行期即2023上半年越秀銷(xiāo)售逆勢(shì)爆增70%，這個(gè)成績(jī)可謂“傲視”整個(gè)地產(chǎn)央國(guó)企，而且林昭遠(yuǎn)表態(tài)，2023年完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)沒(méi)壓力。

這有點(diǎn)凡爾賽，但這個(gè)熊市響當(dāng)當(dāng)?shù)臉I(yè)績(jī)，讓越秀說(shuō)話有底氣。

另一位則是目前地產(chǎn)行業(yè)依舊“相對(duì)活得好，且戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型小有成績(jī)”的混合所有制龍頭房企，他叫萬(wàn)科。

去年，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)性收入突破521億，這是還在增長(zhǎng)的轉(zhuǎn)型成績(jī)單，也是萬(wàn)科通向未來(lái)房地產(chǎn)新世界的通行證。

這兩位董事長(zhǎng)的2句話，串在一起，基本給行業(yè)和企業(yè)走向定調(diào)了。

其一、論行業(yè)趨勢(shì)：房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)死，而且未來(lái)還會(huì)“再起來(lái)”。

其二，論調(diào)整戰(zhàn)還要打多久？眼下在調(diào)整，未來(lái)還將處于長(zhǎng)期“結(jié)構(gòu)性深度調(diào)整”。

其三，論問(wèn)題房企：房企出問(wèn)題，不能怪市場(chǎng)，不能怪政策，只能“怪自己”。

當(dāng)下房地產(chǎn)，尤其是眼前這3個(gè)月，讓地產(chǎn)人從對(duì)民營(yíng)沒(méi)信心，升級(jí)到對(duì)地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)信心。

逃離行業(yè)之心，又加劇了。

核心是4、5、6月的銷(xiāo)售下滑之后，7月繼續(xù)深度下滑超過(guò)30%，而8月目前看截止8月27日的中指院27城市最新銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，依舊下滑超過(guò)30%。而且8月銷(xiāo)售是在7月ZZJ頂層大救市政策下的“政策后”交易數(shù)據(jù)。

可見(jiàn)，整個(gè)行業(yè)在8月依舊信心嚴(yán)重不足。

盡管“認(rèn)房不認(rèn)貸”這個(gè)小招面市，認(rèn)為救市實(shí)打?qū)崄?lái)了一根胡蘿卜，但事實(shí)上，這個(gè)政策強(qiáng)度和效應(yīng)依舊不足。

如此下去，如果后續(xù)4個(gè)月樓市繼續(xù)不能止損，那么在2021年18萬(wàn)億，2022年13萬(wàn)億，如今2023年可能下降至10萬(wàn)億甚至更低。

在這個(gè)背景下，王石在2023亞布力論壇上的發(fā)言就很一針見(jiàn)血：“眼下，房地產(chǎn)處在周期調(diào)整之中，但房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)“死”。未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)然會(huì)再起來(lái)，因?yàn)槿魏涡袠I(yè)都有周期?！?/p>

言外之意，未來(lái)房地產(chǎn)還會(huì)“站”起來(lái)。

長(zhǎng)視野看，眼下哀嚎的行業(yè)調(diào)整，雖然難受，但卻只是行業(yè)大周期的一個(gè)階段而已。

同時(shí)，王石繼續(xù)“安慰”：

“當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)作為中國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)，不會(huì)改變，因?yàn)閺娜澜鐏?lái)看，無(wú)論是新加坡，還是歐美，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)本身也是不會(huì)改變的，房地產(chǎn)企業(yè)起起落落，很正常?！?/p>

支柱產(chǎn)業(yè)是長(zhǎng)久的，那當(dāng)下行業(yè)交易為何劇烈下滑？

王石給出了2組數(shù)據(jù)：

其一是行業(yè)拐點(diǎn)過(guò)了，正從頂峰下滑。

王石表示“改革開(kāi)放初期，我國(guó)城市人均居住面積是5平方米，現(xiàn)在大約是40平方米，是當(dāng)時(shí)的8倍，也就是說(shuō)，居住的基本問(wèn)題解決了。“任何行業(yè)，包括房地產(chǎn)，只要需求達(dá)到了頂峰，就會(huì)下降?！?/strong>

其二是地產(chǎn)行業(yè)存在內(nèi)在“市場(chǎng)結(jié)構(gòu)”問(wèn)題。

即我國(guó)內(nèi)地商品房占比與香港的對(duì)比：目前內(nèi)地城市人口居住的房屋中，商品房占比80%，而香港有一半的居住需求不靠商品房來(lái)解決。

有了這2個(gè)關(guān)鍵數(shù)據(jù)后，行業(yè)下一步會(huì)如何了？

其一，行業(yè)頂峰過(guò)了，18萬(wàn)億的輝煌沒(méi)有了，但未來(lái)頂峰掉頭向下，行業(yè)收縮，也會(huì)引發(fā)過(guò)剩房企的收縮，調(diào)整，洗牌。

畢竟行業(yè)上行期，房企雞犬升天，

行業(yè)下行期，房企收縮聚攏集中，調(diào)整洗牌會(huì)更劇烈。

這也是市場(chǎng)規(guī)律。

其二、“80%的人住在商品房中，這樣的情況在全世界絕無(wú)僅有?！?/strong>王石表示，將來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)一定會(huì)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，至于商品房與其他住房的比例是多少，目前還不能確定。不過(guò)肯定的是，這個(gè)比例決定了未來(lái)房地產(chǎn)將如何轉(zhuǎn)向，現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商也將調(diào)整和洗牌。

王石直接表示：“未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，將之稱(chēng)為驚雷滾滾，還是烏云密布，怎么形容都不為過(guò)。”王石稱(chēng)，行業(yè)會(huì)存在，但是企業(yè)的調(diào)整會(huì)非常大?！?/p>

顯然，王石所謂的行業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，與眼下三道紅線的調(diào)整，國(guó)進(jìn)民退的調(diào)整，并非在一個(gè)邏輯！

三道紅線的調(diào)整，國(guó)進(jìn)民退的調(diào)整，這一輪行業(yè)的洗牌出清可能近期2、3年就過(guò)去了。但王石所強(qiáng)調(diào)的行業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，是更長(zhǎng)期的，是行業(yè)中長(zhǎng)期的調(diào)整。

比如降低房企對(duì)住宅銷(xiāo)售的依賴，提升“經(jīng)營(yíng)、服務(wù)”業(yè)務(wù)和營(yíng)收、利潤(rùn)的整體占比，就是關(guān)鍵一個(gè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

萬(wàn)科這幾年就是這一戰(zhàn)略活法。

王石表示，萬(wàn)科2018年就提出了“活下去”，這三個(gè)字到現(xiàn)在依然適用，萬(wàn)科現(xiàn)在還在轉(zhuǎn)型。對(duì)比美國(guó)、歐洲、日本的市場(chǎng)，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的情況就是周期的調(diào)整，是避免不了的，而調(diào)整的第一個(gè)表現(xiàn)就是資金鏈斷掉。

王石提及，香港房地產(chǎn)商已經(jīng)過(guò)了賺快錢(qián)的時(shí)代，目前，與內(nèi)地、美國(guó)、以及其他一些發(fā)達(dá)國(guó)家相比，香港房地產(chǎn)公司的負(fù)債率是比較低的，不高速運(yùn)轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)一步一個(gè)腳印。

恒隆、新鴻基、瑞安房地產(chǎn)都是萬(wàn)科的好榜樣。

的確，類(lèi)似新鴻基有2點(diǎn)值得內(nèi)地標(biāo)桿房企學(xué)習(xí)。

其一、超低負(fù)債率實(shí)現(xiàn)良性增長(zhǎng)。目前新鴻基的總負(fù)債大概是500億左右，新鴻基總資產(chǎn)已經(jīng)接近7000億，也就是說(shuō)新鴻基負(fù)債率還不到8%。

其二，新鴻基租金收入占比接近50%。據(jù)新鴻基地產(chǎn)發(fā)布2022/2023中期業(yè)績(jī)公告，新鴻基在期內(nèi)總共取得收入274.28億港元，其中租金收入是119.27億港元。這還是在去年疫情重大打擊下的收入。巔峰時(shí)間，新鴻基年租金收入都是高達(dá)200億。

與巨無(wú)霸萬(wàn)科以及521億經(jīng)營(yíng)性收入相比。

新鴻基榜樣，不是勝在絕對(duì)值，是勝在商業(yè)模式。

眼下房地產(chǎn)的確在劇烈拉扯

看長(zhǎng)遠(yuǎn)，機(jī)會(huì)依舊，

看短期，都是問(wèn)題

房企出問(wèn)題，不怪市場(chǎng)，只能怪自己。

有人說(shuō)國(guó)企站著說(shuō)話不腰疼。

反思房企暴雷，如果原因都在自己，似乎很多房企也不認(rèn)同。

一則一個(gè)企業(yè)出問(wèn)題，可能是這個(gè)企業(yè)問(wèn)題。但現(xiàn)在不是一家民營(yíng)爆雷，而是批量爆雷，尤其被官方認(rèn)可的優(yōu)秀民營(yíng)房企的龍頭也在爆雷。二則民營(yíng)房企在融資端的不公平待遇，讓民營(yíng)房企壓力巨大。

尤其眼下地產(chǎn)格局，悲喜并不想通。

央國(guó)企客觀上的高歌猛進(jìn)與民營(yíng)房企的批量倒下，形成“冬夏并存”、“悲喜并存”的二元格局。

這種二元格局，觸及了人性底層之痛，即人性最是“不患貧而患不均”。

其一，君不見(jiàn)，這2年地產(chǎn)央國(guó)企的高歌猛進(jìn)，不是像極了規(guī)模民營(yíng)房企之前的模樣?？衲玫?，猛銷(xiāo)售，擴(kuò)人才。

不客氣的說(shuō)，今天都說(shuō)“規(guī)模論”已經(jīng)消失，但事實(shí)了？央國(guó)企的規(guī)?？谔?hào)今天依舊響當(dāng)當(dāng)。

華潤(rùn)置地“5年再造一個(gè)置地”，

招商蛇口“挺近前五”

中海銷(xiāo)售力爭(zhēng)2023年增長(zhǎng)20%。

越秀上半年銷(xiāo)售暴增70%（目前越秀集團(tuán)在沖擊世界500強(qiáng)目標(biāo)。世界500強(qiáng)門(mén)檻在1700-2000億人民幣左右，而越秀集團(tuán)2022年的營(yíng)收是1125.1億元，仍有不小距離。而越秀地產(chǎn)去年的總營(yíng)收在724.16億元，占到母公司超過(guò)60%的比例。很顯然，地產(chǎn)將成為越秀集團(tuán)沖擊世界500強(qiáng)的最關(guān)鍵板塊！）

所以規(guī)模論并沒(méi)有消失，只不過(guò)眼下是反對(duì)單純的規(guī)模論。

同時(shí)換位思考一下。

這2年民營(yíng)批量房企倒下和大收縮時(shí)，地產(chǎn)央國(guó)企一則必須市場(chǎng)“補(bǔ)位”“補(bǔ)缺”，二則國(guó)資委也在培育世界500強(qiáng)，做大做強(qiáng)央國(guó)企。

其二，事實(shí)上，世道輪回。

當(dāng)年民營(yíng)房企大進(jìn)攻時(shí)，央國(guó)其實(shí)也收到很多限制。

尤其一些央國(guó)企也很無(wú)奈，尷尬。本來(lái)自己也是業(yè)績(jī)規(guī)模增長(zhǎng)，但無(wú)奈規(guī)模民企規(guī)模飆升的太猛，彼時(shí)央國(guó)企排名，硬是被規(guī)模民企給“比下去了”。

說(shuō)起來(lái)，當(dāng)時(shí)地產(chǎn)央國(guó)企有2大限制。

其一，賽道準(zhǔn)入制。不能所有央企都進(jìn)入地產(chǎn)賽道，最后只允許16家。

其二，杠桿率受限：國(guó)資委對(duì)央國(guó)企的“負(fù)債率”有嚴(yán)格限制。而彼時(shí)錢(qián)多錢(qián)便宜且地產(chǎn)上升期時(shí)，民營(yíng)房企負(fù)債率與規(guī)模卻在“蒙眼狂奔”。

那個(gè)時(shí)候，很多央國(guó)企高管告訴老潘，民營(yíng)房企這么高負(fù)債的擴(kuò)張，遲早要出問(wèn)題。可惜那時(shí)在民企在“高歌猛進(jìn)、一路凱旋，一場(chǎng)場(chǎng)慶功宴”下，誰(shuí)又能拉緊韁繩，懸崖勒馬？

雪崩的時(shí)候，都是一瞬間！

來(lái)源：地產(chǎn)總裁參考，本文已獲授權(quán)，向原作者表示感謝。

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