成都老小區(qū)決定自拆自建，專家：第一個吃螃蟹的能提供借鑒意義

記者李靜李巖松

近日，成都一老小區(qū)決定自拆自建，被社會各界“聚焦”。

(資料圖片)

成都武侯區(qū)中央花園二期，自1998年建成，共有72棟樓，3295戶業(yè)主，涉及業(yè)主和租戶將近兩萬人。五年來，業(yè)主兩次投票，最終達到99%同意率，決定小區(qū)在原址自拆自建。

其特殊性在于，老舊小區(qū)自拆自建此前并無案例可以參考。此外，該小區(qū)決定自拆自建區(qū)別于政府主導的拆遷，而是征求業(yè)主廣泛同意。記者就相關(guān)問題，采訪山東建筑大學建筑城規(guī)學院任震教授。

成都中央花園二期現(xiàn)狀

記者：成都中央花園二期自拆自建的難度如何？

任震：這是一個綜合性問題，不光是一個關(guān)于老百姓住的問題，是一種新的舊城改造模式。它涉及到相關(guān)法律、城市規(guī)劃、社區(qū)治理等方面，其難度還是很大的。難度一方面來自于如何達成上下一致。向下業(yè)委會怎樣讓規(guī)模如此大的小區(qū)業(yè)主達成廣泛認同，向上如何依據(jù)國家政策取得上級政府大力支持等。而最主要的方面則是實施層面了。小區(qū)自拆自建過程中對風險考慮是否全面的問題，如規(guī)劃、資金、責任擔保問題，業(yè)委會能否擔當起專業(yè)的推進工作，是否具備相應(yīng)的能力和資質(zhì)。

記者：那么該小區(qū)自拆自建是否具有可行性呢？

任震：小區(qū)要自拆自建，出于業(yè)主樸素的想法，但是從專業(yè)性來講，還是建議由專業(yè)的人來做專業(yè)的事情。

記者：怎樣判斷小區(qū)能夠依例實施自拆自建？

任震：這個小區(qū)決定自拆自建，是想依據(jù)城市更新的政策支持；但對于老城區(qū)來說，普遍存在建設(shè)密度大空間擁擠的問題，逐漸超出原本的承載力，需要進行減容減負，以清除公共空間占用，改善外部空間使用條件，恢復老城帶給人民的美好記憶。很多老城區(qū)煙火氣很足，但是私搭亂建，群租房密集，物業(yè)服務(wù)跟不上，公共空間被占用，造成諸多不便。成都中央花園二期目前的容積率是2.0，自拆自建的過程中，不光是要還建住宅面積，還需要按照今天的規(guī)范要求增加大量的配套公共服務(wù)設(shè)施面積。因此要實現(xiàn)業(yè)主不花錢住新房，需要提高容積率，增加可銷售住宅面積，開發(fā)商才能做到資金平衡。但是容積率提升至2.5至3.0，就意味著需要建高層住宅，從城市規(guī)劃的角度審視，會有一系列的問題需要面對：一是提高容積率否符合城市規(guī)劃對該小區(qū)土地開發(fā)強度的規(guī)定？如允許是否需要補交土地出讓金？二是從多層改高層對老城區(qū)的歷史風貌是否會造成破壞？三是對其周邊生活的居民、商戶是否帶來采光、出行等一系列的不便影響？這決定方案能否得到這些有利害關(guān)系群體的同意等。

記者：如何平衡老小區(qū)自建和城市新建的利弊？

任震：老小區(qū)在原址新建，能夠讓原住民繼續(xù)在此生活，使得以此承載的讓城市的文化得到延續(xù)。但弊端在于，提高容積率，可能對周邊小區(qū)產(chǎn)生影響，對整個城市配套負擔產(chǎn)生影響。

記者：這個案例具有怎樣的意義？

任震：老小區(qū)自拆自建，能夠?qū)崿F(xiàn)城市記憶、氣質(zhì)、底蘊慢慢傳承下去。不過，這件事涉及到方方面面，需要審慎思考。其意義在于，“第一個吃螃蟹的人”中間會遇到很多問題，但是能夠給以后類似的案例提供借鑒意義。

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