還能不能等到更便宜的錢？

從這一次的LPR“非對稱降息”來看，恐怕房主、購房人、開發商，都不應對房貸利率的下降抱有太高的期待。所以，有一些動作現在就可以著手做準備。

(相關資料圖)

政策都是來調整人們的預期進而塑造人們的微觀行為的，這提醒我們，一方面要把政策大體上弄得明白，另一方面最重要的是把自己的動作做對。

重要的問題是兩個，一是，5年期LPR利率 “ 意外”沒降的原因是什么？ 二，這時候我們怎么做比較對？

這次LPR下調，1年期LPR下調10個BP，3.45%，5年期沒動，還是4.2%。顯著低于市場預期，當然，我之前已經放棄了這個預期。先前的文章，我認為要直接一步到位的下調，直接下調它個100個BP，一步到位的猛藥，可能要比現在的羊拉屎效果更好——雖然，都是短期效果。

這個帶來一個結果，我們現在的市場慘過2008，但是我們的房貸利率還要比2008高出至少10%，存量房貸利率高出20%。有粉絲給我發微信說，他的房貸利率7月剛剛下調到了4.79%，很郁悶，“都說疫情的‘疤痕效應’，我這疤也很大，就不能給我補補？”。

但是，我們來解釋這次5年期LPR沒調的緣故。

行業流行的觀點是兩個：1）5年期LPR下調，會繼續壓縮商業銀行的息差，帶來金融風險；2）沒有下調，可以為存量房貸利率接下來下調創造空間。

根據金融監管總局最新監管指標數據，二季度，國內商業銀行凈息差降至1.736%（一季度為1.744%），創歷史新低，不良貸款率為1.62%。這是兩個重要指標，兩者已經極度貼近，意味著息差再降，會有金融風險。

央行現在給的口徑也已經變了，最新的貨幣政策執行報告開始強調“合理看待商業銀行利潤水平”、“商業銀行向實體經濟發放貸款面臨資本約束，化解風險也要消耗資本……商業銀行維持穩健經營、防范金融風險，需保持合理利潤和凈息差水平”。

這個基礎上，如果這次再下調5年期LPR，一是會繼續擠壓商業銀行息差，二是會繼續加大商業銀行調降存量房貸利率的壓力。而不下調，兩者得兼，可以給到商業銀行展開存量房貸下調更大的操作空間。

這個解釋沒錯，但我覺得更大的一個理由沒有講：貨幣政策對房地產的效用看起來越來越小，以至于貨幣刺激的動力下降。從2022年至今，5年期LPR累計下調了45個BP。以及，針對房地產的實質性降息也超過了LPR“約束”——二季度貨幣政策執行報告顯示，6月末已有87個城市下調了首套房貸利率下限，6月新發放個人房貸利率4.11%，已經追平2008歷史最低。

但這期間，全國房地產走了一個瘋狂暴雷、劇烈下跌的行情。我們回頭去看這1年半的行情發現，按照資產負債表衰退的邏輯去解釋是行得通的。即是說，貨幣政策、降準降息的用處，有，但不多。老百姓、買房人、以及房主，更關心的是負債（如何償還債務），不是利率。

對于新買房的家庭而言，預期他未來沒有收入或者收入減少，以及預期未來的房價下跌或者不增長，那么你利率降到多少他才會去買房子？

答案是，降到多少他都不去。

對于房主而言，同樣的預期之下，降低存量貸款利率之后，省下來的錢他會拿出來多少去消費，也未可知，大家還貸款的心都是一樣的。

盡管我也希望存量房貸利率最好能夠降到和新房利率一樣，但是無論是基于前面說的這個理由，還是說LPR的生成機制，最終的答案都可能是：大概率會下調，但不太可能是全面、大幅的下調。

總體而言，對LPR和存量房貸利率，我的看法是：1）有希望是貸款利率和存款利率循環下降的局面，貸款利率降了，銀行息差縮窄風險拉大，可以通過降低存款利率，來為貸款利率的進一步下調擴大空間。2）這個注定不會出現一步大幅調到位的情況，也就是“超預期”可能一直都不會有，因此，它對市場的提振會一直溫吞吞，當然降肯定比不降好。3）存量房貸利率的下調會發生，但很難有一刀切。

繼續等，我相信還是會等到“更便宜的錢”，但LPR到了今天的這個水平，如果你需要展開行動，可以準備了。今時不同往日，眼睛死盯著“貨幣放水”的方向，可以改一改了。

簡單的兩個操作：

其一，利用好經營貸利率繼續下調的機會。

一般房抵經營貸利率會在1年期LPR的基礎上減20個BP，現在1年期LPR是3.45%，那么經營貸利率有希望做到3.25%，月息也就是大約2.7厘。我今天看到新消息，廣深部分銀行的經營貸年化利率已經跌破了3%，無疑這會加劇貸款置換潮。就算是存量房貸利率下調，也不會給你調到這樣。

假如你現在有200萬的房貸，按照30年等額本息，利率即便是按4.5%計算，月供也要1萬，直到滿5年之前，每月歸還利息都在6800塊以上。按照經營貸來算的話，還息不還本，月供是5400塊。純粹從家庭現金流支出的角度，幾乎可以減輕一半的壓力。如果你因為疫情亞歷山大，家庭亟需降杠桿，可以把房貸做置換，轉為利率更低的經營貸。

當然房貸和經營貸，這兩者性質不同，適合不同的群體，經營貸的本金一般是不會減少的。是以，結合自己的實際情況做，不要貿然行動。

其二，存款去往哪里？

一些手里有閑錢的童鞋，這個時候手里一定閑不住，老是犯賤想去炒股撈一票。我覺得還是罷了，雖然我也買股票，但我只會建議你拿極少的錢放到股市，為未來積累投資方面的知識。

但是，如上所言，閑錢放銀行，你會面臨存款利率下調的風險，那幾乎是很快發生的事。我注意到，最近有一些粉絲去香港開了賬戶，把錢存過去。境外存款利率高，一般至少都在4%以上，高的到5-6%以上也可以做到。存1年，輕輕松松跑贏“3%”，也輕輕松松跑贏95%的大A股民。我覺得也是一個不錯的穩健方案，還是老話不怕說三遍，不確定性太大太多的時候，普通人安全第一。這時候千萬不要覺得自己很牛能跑贏，你跑不過時代。

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