捂盤大師李嘉誠：北京一項目開售，捂22年暴賺50倍！地咋沒收回

本月初，“李嘉誠旗下的房子7折銷售”的消息不脛而走，雖然大家預期銷售火爆，但是沒想到能那么火爆。

這個位于香港九龍的項目推出662套房，但卻有超過3.8萬人哄搶。這樣的場景，讓國內地產同行夢回十年前。

就在內地開發(fā)商羨慕李嘉誠的時候，李超人又在北京給大家上了一課：其公司旗下豪宅項目“御翠園”即將開售，樓面價為1750元/平方米，此次獲批的最低價格為90672.35元/平方米。也就是說，即便以最低價格銷售，李超人這一筆買賣的毛利潤也達到了50倍以上。

(資料圖)

眾人在驚呼李超人賺麻了的同時，也質疑該項目的合法性，因為“御翠園”的拿地時間還要追溯到22年前，而根據(jù)《房地產管理法》的規(guī)定：開發(fā)商閑置土地1年，就要罰土地閑置費；閑置土地兩年，政府則可以無償直接收回土地。

“御翠園”從拿地到銷售，中間經過了22年，為什么土地沒有被回收？賺麻了的李超人到底有什么魔力？

土地不許閑置，但是開發(fā)可分期、可延長

去過售樓部的人應當都聽過售樓小姐介紹：“我們項目總占地面積多大，總建筑面積多少，分幾期開發(fā)......”分期開發(fā)，幾乎是任何一個房地產項目都會使用的方法。

原因在于，房地產開發(fā)需要大量資金，如果一次開發(fā)面積太大，開發(fā)商很容易陷入“步子太大扯到蛋”的窘境，導致現(xiàn)金流吃緊甚至資金鏈斷裂，最終導致項目爛尾。

所以開發(fā)商拿到土地后，基本都會化整為零、分期開發(fā)。這個方法可謂一舉兩得，既讓開發(fā)商自己不用承受太大的資金壓力，也可以給政府一個交代，因為只要是開工建設了，就不存在土地閑置的問題。

李超人的“御翠園”項目也是利用了這種方式，規(guī)避了土地長期閑置的問題。項目拿地時間是2001年，動工時間為2005年6月，首次開盤銷售的時間為2005年11月。

有人會問，即便是分期開發(fā)，李超人從拿地到動工，中間還是閑置了4年，為什么土地沒有被收回？

的確，4年的“空窗期”確實可以讓政府行使收回土地的權力，但是大家不要忘了李超人拿地的時間。

當時是2001年，現(xiàn)在top10的開發(fā)商都還在默默蓄力。彼時李嘉誠三個字，對于地方政府而言，無疑是具有著巨大吸引力的金字招牌。

所以，政府是將土地交給李超人開發(fā)，還是給名不見經傳的“小開發(fā)”商？相信大家心中都有答案。既然選擇信任李超人，自然會給他足夠寬裕的時間。

并且李超人是知名的豪宅專家，打造豪宅必須要慢工出細活，規(guī)劃設計等等需要不斷地調整，花費4年的時間似乎也說得過去。

根據(jù)現(xiàn)有資料顯示，“御翠園”所在地塊共分三期開發(fā)，在2005年首次開盤后，在2006年、2012年又分別以新的項目名稱入市銷售。今年開盤銷售的項目，基本是整個地塊的收尾。

讓人略感怪異的是，“御翠園”項目整體只有40萬平方米，在規(guī)模上只能算是中等大小，22年的銷售周期，即便對于豪宅項目也過分漫長了。

李超人有沒有故意拖延開發(fā)周期，借著地價升值賺取利潤？這個就見仁見智了。

李嘉誠可以，別人不行？

隨著國內大多數(shù)開發(fā)商暴雷，有人開始稱贊李嘉誠的“長期主義”，認為他的耐心最終獲得了豐厚回報，這種說法多少有點先射箭、后畫靶的感覺。

內地開發(fā)商不學李嘉誠，很可能并不是不想學，而是無法去學。

過去三十年，內地的地產開發(fā)商，大多數(shù)選擇的是“高周轉”的開發(fā)模式，即從拿地、開發(fā)、銷售、回款的每個環(huán)節(jié)，去提高資金周轉速度，以資金的高速周轉擴大企業(yè)的規(guī)模，以超級大的規(guī)模去贏得豐厚的利潤。

選擇這樣的開發(fā)模式，是多方面因素合力的結果，但核心問題還是：缺自有資金。

大多數(shù)內地開發(fā)商自己口袋里其實并沒有多少現(xiàn)金，他們都是借雞生蛋，通過銀行貸款、金融機構、民間借貸等各種渠道，借到大量資金，用于房地產開發(fā)的各個環(huán)節(jié)。

所以他們幾乎只有“高周轉”這一條路可以走：只有雞生蛋的速度，超過了借雞利息的速度，他們才有利潤可言，否則都是在為雞的主人打工。

在地產“大躍進”的時代，這樣的開發(fā)模式，讓類似于恒大、碧桂園等民營開發(fā)商迅速崛起，成為千億、萬億的“巨無霸”，但透過規(guī)模去觀察，大多數(shù)都“虛胖”的厲害。

這樣的“虛胖”自然也沒有什么抵御風險的能力，“高周轉”的模式，容錯率很低，從投資到回款，只要有一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，就會引發(fā)整個鏈條崩塌。

所以這兩年地產行業(yè)“雷聲不斷”，諸多銷售達到千億規(guī)模的民營開發(fā)商轟然倒地，歸根結底還是“高周轉”的模式不靈了，前期積累的風險集中爆發(fā)了。

但如果就此稱贊李嘉誠的“捂地式”開發(fā)，還是有點失之偏頗。

假如內地開發(fā)商有足夠實力，都效仿李嘉誠的模式，那么不可能會有人均住宅面積從8平米暴漲到34平米，城鎮(zhèn)化率不可能快速超過65%，相反，房價則很有可能再翻一番。

【結語】

李嘉誠曾說過“不賺取最后一個銅板”。所以有人將其在香港七折銷售樓盤，視為勇敢的“斷臂求生”；將其在北京20多年50倍的爆賺，視為堅韌的“長期主義”。

殊不知，李超人說話往往只說半句，在“不賺取最后一個銅板”之前，還應該有一句，“已經賺到了足夠多的銅板”。

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