“轉貸”生意又起 專家提示警惕多重風險

“5%的房貸利率確實很高，我們有渠道可以‘轉貸降息’，能省30萬至80萬元，具體得看貸款數額。”近段時間，趙浩接到了不少貸款中介電話，宣稱利率最低能做到3.2%。近期，在新老房貸利差較大的背景下，“轉貸降息”的生意又出現了。

不少貸款中介抓住購房者迫切想要降低房貸利率的心理，混淆概念，宣稱經過一番運作，可以將房貸違規轉化為利率更低的經營貸等貸款，大幅減少利息支出。專家提示，在“轉貸”的“糖衣”下，暗藏著多重陷阱與風險。

低利率誘導購房者

(資料圖片)

“若您的房貸利率在5%以上，‘轉貸’就很劃算，利率最低至3.1%。”“抓緊機會，做個‘轉貸’省幾十萬元利息，不香嗎?”目前，多地首套房貸利率進入“3時代”，與存量房貸利率間存在較大差距，部分購房者迫切想要降息，“轉貸降息”生意盛起。主要原因為，在利率方面，“轉貸”很有“優勢”。自2022年下半年以來，多家銀行多次下調個人消費貸和經營貸利率，年利率可以做到4.0%以下，而大多數“轉貸”是轉為經營貸、消費貸等。四川某貸款中介宣稱轉經營貸年利率可以降至3.3%。“最近已經轉了幾十筆這樣的貸款。”該中介說。

遼寧某貸款中介表示，轉成經營貸、消費貸、組合貸等都可以，做經營貸無營業執照可以現過戶一個，消費貸的利率較經營貸利率略高，目前可以到3.7%。

期限方面，經營貸期限比大多數房貸期限更短，剩余期限較長的購房者可能需要貸款多次。北京某貸款中介表示：“目前經營貸最長為10年授信，中間不需要還本，年利率3.1%，先息后本還款。若您名下有老公司，則可以做到20年。”

面臨多重風險

記者調研發現，部分貸款中介表面上以低利率轉貸吸引購房者，實際上，在轉貸過程中可能面臨多重風險。

“(轉成經營貸)本就是不合規操作。”郵儲銀行研究員婁飛鵬表示，后續可能存在新貸款不能按時發放，借款人債務負擔加重的問題。部分銀行官網披露的信息顯示，經營貸是銀行向小微企業主發放的，用于滿足其生產經營資金需求或置換生產經營過程中產生的負債性資金的人民幣貸款。

轉成經營貸需要購房者為掛靠的相關公司背書，而購房者對公司經營情況往往一無所知，其房產也可能會被作為公司財產抵押。記者在調查中發現，“名下無公司”“沒有營業流水”等擔憂在中介的眼里，全部都不是問題，都可以通過運作讓購房者獲批經營貸。

“購房者需要先結清余下房貸，再將房屋抵押給銀行，同時我們會給你一個營業執照，以此借出抵押經營貸。”北京某貸款中介表示，若尚無足夠資金結清房貸，也可先墊資，即過橋資金，墊資資金到賬時間最慢兩周。

記者了解到，“轉貸降息”需要貸款中介墊資的，普遍存在手續費、服務費、其他費用等。一位貸款中介表示，墊資費用按10天一周期，利率約為1.6%，還有服務費、申請執照費用、后期維護費等，各類費用疊加大概3萬元，有的前前后后需要約5萬元。

“貸款中介往往先以低息為誘餌。”冠苕咨詢創始人周毅欽表示，當消費者真正簽協議的時候會發現，中介會收取高額服務費，折合貸款成本甚至超過銀行業金融機構的房貸利率;還本時，投資者的流動性出現問題，可能會影響信用記錄。

此外，可能面臨抽貸風險;期限錯配下，續貸也有各種問題。有購房者稱，在經營貸貸款期間可能會突然面臨銀行自查或抽檢，發現違規就會面臨被“抽貸”的情況，需要購房者立馬把錢一次性還清。這種情況下，購房者很容易面臨資金短缺的問題，或陷入“以貸養貸”循環。

選擇正規途徑

實際上，監管已經多次就轉貸問題發布風險提示，提醒消費者堅持從實際需求出發，依法合規還款，遠離違規轉貸營銷陷阱。

粵開證券首席經濟學家羅志恒稱，部分居民房貸利率處于高位，一些居民提前還貸的資金來自存款或違規的消費貸和經營貸，都將加劇居民資金鏈緊張程度，降低風險承受能力。

中原地產首席分析師張大偉表示，未來，在強監管下，銀行應嚴查自身流程，堵住套利空間。婁飛鵬則表示，銀行一方面要規范與中介合作，加強貸款資金流向管理，另一方面也要做好金融市場秩序維護。

銀行是否有其他渠道為購房者減輕還款壓力?易居研究院研究總監嚴躍進表示，可以嘗試通過利率券方式階段性調整，例如之前興業銀行廣州分行對存量按揭客戶給予一年期的利率優惠券。當然，也有地方推出商業貸款轉公積金貸款或組合貸等形式，這些都是合規的、間接降利率的方式。

“尤其對于存量房貸利率過高的購房者，對其實施合理范圍內相對優惠的折扣，可以縮窄存量及當期住房貸款利差，降低購房者還款負擔，減少提前還款及違規轉貸行為。”國聯證券分析師王宇鵬表示。

來源：中國證券報·中證網

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