上海二批供地下半場(chǎng)收官：成交238.16億，綠城貢獻(xiàn)過半

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）先后以15中1、17中1、18中1搖中3宗地塊的綠城，成為本場(chǎng)土拍的最大贏家。

8月2日，上海2023年第二批集中供地第二輪土拍落下帷幕，9宗宅地全部出讓，共成交238.16億元。其中，共有5宗地觸頂搖號(hào)，3宗溢價(jià)出讓，1宗底價(jià)成交。

【資料圖】

從競(jìng)得房企來看，此次綠城連下三城，成為最大贏家；華潤(rùn)拿下普陀桃浦地塊，是自解禁后競(jìng)得的第二宗地塊；同濟(jì)也有收獲，搖中青浦區(qū)西虹橋地塊；奉賢新城建設(shè)、寶華上海東苑聯(lián)合體、上海泉山等均有收獲。

綠城“三連中”

事實(shí)上，自上海實(shí)行集中供地政策以來，綠城一直扮演著陪跑的角色，屢次在土地競(jìng)拍中與心儀地塊擦肩而過。但在此輪供地中，綠城運(yùn)氣爆棚，一連拿下位于閔行梅隴、嘉定南翔和青浦徐涇的3宗搖號(hào)地塊，斥資約139億元。

“這3宗地塊是上海第二輪集中供地第二批中質(zhì)地最好的地塊，沒有之一。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦介紹，3宗地塊都位于成熟區(qū)域，區(qū)域內(nèi)各種配套完善，而且品質(zhì)在逐步抬升，地塊體量適中，開發(fā)有一定延續(xù)性。

從時(shí)間上看，綠城最先于8月1日下午競(jìng)得的是閔行區(qū)梅隴社區(qū)MHP0-0304單元02-07-07地塊。

需要指出的是，該地塊雖位于閔行，但更靠近徐匯的華涇板塊，區(qū)域內(nèi)商場(chǎng)、辦公、學(xué)校、交通等配套資源應(yīng)有盡有，因而共吸引了綠城、華發(fā)、建發(fā)、金隅、中鐵建、華潤(rùn)、越秀、中海、綠城、招商、保利、萬科等15家房企參與競(jìng)拍。

線下競(jìng)價(jià)階段，該地塊開拍后不到2分鐘就觸及最高限價(jià)轉(zhuǎn)入搖號(hào)階段，最后被綠城以61.756億元成交價(jià)搖中該地塊，成交樓面價(jià)47853元/平方米，溢價(jià)率10.00%。

至此，綠城不僅打破了上海集中供地以來陪跑的困局，同時(shí)也開啟了“三連中”的新篇章。

在第二輪土拍收官日上午，綠城搖中嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)JDC2-020單元13-02、16-01地塊，再下一城。

值得一提的是，和閔行梅隴地塊相比，搖中嘉定南翔地塊的難度有所提升。

“嘉定南翔是非常成熟的板塊，交通便利，有軌道11號(hào)線，自駕有嘉閔線和滬嘉高速。區(qū)域商業(yè)配套也在逐步提升檔次，比如印象城成為嘉定的網(wǎng)紅商場(chǎng)，人氣相當(dāng)旺。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，地塊最大優(yōu)勢(shì)就是緊鄰南翔印象城和11號(hào)線陳翔路站。

盧文曦進(jìn)一步表示，從技術(shù)指標(biāo)來看，兩幅地塊建造住宅下限為1332套，是非常大的開發(fā)體量，換而言之，是很好的土儲(chǔ)。此外，南翔本身供地就少，造成一定稀缺性，幾乎不會(huì)有太大銷售壓力。“這么好的地塊開盤熱銷板上釘釘，等于提前鎖定利潤(rùn)，可以說是第二輪土拍中質(zhì)地最好的一塊。”

得益于此，該地塊共吸引保利發(fā)展、中國(guó)鐵建，華發(fā)、華僑城、安徽高速、綠城、中海、建發(fā)、金隅等17家競(jìng)買人參與報(bào)價(jià)，經(jīng)過19輪報(bào)價(jià)后，該宗地達(dá)到進(jìn)入搖號(hào)階段，中簽率僅5.88%。

而綠城依舊是搖號(hào)的幸運(yùn)兒，以總價(jià)48.86億元搖中該地塊，樓板價(jià)34100元/平方米，溢價(jià)率約10%。

正在業(yè)內(nèi)感嘆于其運(yùn)氣爆棚之際，綠城于收官日下午上演帽子戲法，以28.56億元總價(jià)、36850元/平方米樓面價(jià)，10%溢價(jià)率的代價(jià)，將青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)雙聯(lián)路北側(cè)36-01地塊收入囊中。

事實(shí)上，該地塊的爭(zhēng)奪更加激烈，在華發(fā)、建發(fā)、保利發(fā)展、安徽高速、綠城、招商蛇口、金融街、首開、南昌市政、中海、中國(guó)鐵建、華潤(rùn)、越秀等18家的參拍下，僅用了半分鐘就觸及最高限價(jià)，進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，破了土拍新規(guī)則以來的記錄。

“綠城是這次拿地中的佼佼者，”盧文曦指出，從綠城的舉動(dòng)來看，優(yōu)質(zhì)民企還是有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，可以和國(guó)央企比拼。也側(cè)面說明上海拿地機(jī)會(huì)公平，只要多參與，拿地的幾率就會(huì)增加。

分化加劇

“本次土拍熱度分化加劇。”中指研究院上海高級(jí)分析師陳炬蘭指出，本次土拍中徐涇、南翔、梅隴、川沙地理位置及板塊新房市場(chǎng)表現(xiàn)較好，4宗地塊均超十余家房企參拍，而桃浦、惠南、奉賢新城4宗地塊參拍房企均不超過3家，且主要是本地城投參與。

以奉賢區(qū)奉賢新城16單元05A-02地塊為例，因僅有一名競(jìng)買人，該地塊根據(jù)其在掛牌期間的報(bào)價(jià)確定地塊成交價(jià)格及競(jìng)得人，由上海江海數(shù)字產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司以底價(jià)11.78億元摘得。

即使有多名競(jìng)買人報(bào)名參拍的地塊熱度也不高。

具體來看，普陀桃浦科技智慧城地塊由上海寶華與上海東苑組成的聯(lián)合體競(jìng)得，成交總價(jià)32.88億元，成交樓板價(jià)約為43655元/平方米，溢價(jià)率約為4.05%；奉賢區(qū)奉賢新城16單元17-03地塊由上海奉賢新城建設(shè)發(fā)展有限公司競(jìng)得，成交總價(jià)7.63億元，樓面價(jià)21278元/平方米，溢價(jià)率1.33%；平方米由上海泉山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競(jìng)得，成交總價(jià)3.53億元，樓面價(jià)19559元/平方米，溢價(jià)率0.28%。

陳炬蘭表示，本次土拍中桃浦地塊僅2家企業(yè)參與競(jìng)拍，而一批次中同樣是桃浦的地塊超10余家企業(yè)參與，在今年來桃浦新房入市表現(xiàn)不及預(yù)期的情況下，房企在核心區(qū)域拿地也開始更加謹(jǐn)慎。

在陳炬蘭蘭來，本次土拍熱度進(jìn)一步降低，4宗熱門地塊雖吸引超10余家房企參與，但熱度分化加劇，受二季度以來上海新房積分觸發(fā)率明顯降低，二手房市場(chǎng)仍處于調(diào)整階段的影響，房企在上海拿地更為謹(jǐn)慎，疊加此批次土地質(zhì)量有所下降，房企參與度有所下滑。

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