諸葛科技：7月土地市場降溫 溢價率下行 流拍加劇

一、供應：7月土地供應量下降，住宅用地“量縮質(zhì)提”

7月供地節(jié)奏放緩，推出樓面價小幅回落但仍處于較高水平。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測，全國主要地級市2023年7月供應土地405宗，供應規(guī)劃建筑面積為3377.03萬㎡，同比下降30.7%，環(huán)比下降46.09%；推出樓面均價為5382元/㎡，同比上漲42.61%，環(huán)比下跌9.61%。7月土地市場供地規(guī)模季節(jié)性回落，此外，不排除受近期買賣市場復蘇緩慢的影響，各地推地節(jié)奏適度減慢。但地塊整體品質(zhì)仍然較高，推出樓面價同比實現(xiàn)“四連漲”。預計隨著8月份到期的供地清單數(shù)量增加，供應規(guī)模有望回升。

(資料圖片僅供參考)

備注：用地性質(zhì)包含住宅用地、綜合用地（含住宅）、商業(yè)/辦公用地，下同。

7月住宅用地供應“量縮質(zhì)提”，各等級城市供地量全線下降。從地塊性質(zhì)來看，7月份住宅用地供應端呈現(xiàn)“量落價漲”態(tài)勢，綜合用地及商辦用地的供應量價雙雙下跌，其中住宅用地、綜合用地的供應量均下降超40%。分各能級城市來看，2023年7月，各等級城市供應量呈現(xiàn)全線下降態(tài)勢，其中一線及三四線城市降幅均超50%，二線城市供應規(guī)模較上月下降31.3%，但略高于去年同期，同比小幅上漲5.05%。推出樓面價方面，一線城市推出樓面價同環(huán)比雙雙降超20%；二線城市環(huán)比下降，同比上漲；三四線城市供地質(zhì)量明顯提高，推出樓面價同環(huán)比雙雙上漲。

二、成交：7月土地成交量價齊落，一線城市成交穩(wěn)中趨升

7月土地市場成交量價齊落，住宅用地跌幅最小。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測，2023年7月全國主要地級市土地成交441宗，成交規(guī)劃建筑面積為3208.71萬㎡，同比下降46.61%，環(huán)比下降27.43%；成交樓面價為5825元/平方米，同比下跌8.88%，環(huán)比下跌17.75%；土地出讓金為1869.13億元，同比下跌51.4%，環(huán)比下跌40.33%。供應端收緊加之銷售回款速度較慢下房企拿地信心受挫，7月土地市場成交動力明顯下降，而且，從地塊性質(zhì)來看，住宅、綜合及商辦用地成交同環(huán)比均呈下滑態(tài)勢，其中，住宅用地降幅相對較小，成交量價環(huán)比降幅均低于15%。展望后市，近期中央及多個高層會議重磅發(fā)聲支持加快推出利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措，銷售端復蘇有望加快，房企拿地信心也將隨之上升，下月土地成交有望顯露出回穩(wěn)向好跡象。

7月一線城市成交穩(wěn)中趨升，二線及三四線城市成交雙雙受挫，同時各等級城市收金規(guī)模呈現(xiàn)全線同環(huán)比下降態(tài)勢。分等級城市來看，僅一線城市土地成交量環(huán)比小幅上升，二線、三四線成交雙雙下降。其中，7月一線城市成交31宗，成交規(guī)劃建筑面積309.71萬㎡，同比下跌34.99%，環(huán)比微漲3.95%；成交樓面價為20778元/㎡，同比下跌6.63%，環(huán)比下跌30.52%；土地出讓金643.55億元，同比下跌39.29%，環(huán)比下跌27.78%。本月北上廣深4城均有地塊成交，且上海貢獻最大，成交17宗，帶動一線城市整體成交規(guī)模穩(wěn)步上升。

7月二線城市土地成交146宗，成交規(guī)劃建筑面積1175.65萬㎡，同比下跌52.82%，環(huán)比下跌28.65%；成交樓面價為6198元/㎡，同比下跌19.63%，環(huán)比下跌27.29%；土地出讓金728.7億元，同比下跌62.08%，環(huán)比下跌48.11%。本月二線城市拍地活動持續(xù)減少，而且多城土拍熱度也有所下降，導致二線城市整體成交量價齊落。

7月三四線城市土地成交264宗，土地成交規(guī)劃建筑面積為1723.33萬㎡，同比下跌43.34%，環(huán)比下跌30.4%；成交樓面價為2883元/㎡，同比上漲1.94%，環(huán)比下跌14.58%；土地出讓金496.87億元，同比下跌42.47%，環(huán)比下跌40.64%。可以看到，三四線城市成交動力雖然不足，但價格水平卻略高于去年同期。

三、熱度：7月熱度回落、流拍加劇，一線城市高溢價低流拍并存

7月土地市場熱度持續(xù)回落，流拍現(xiàn)象加劇。數(shù)據(jù)顯示，2023年7月全國主要地級市溢價率為4.8%，環(huán)比下降1.53個百分點，同比上升1.47個百分點。7月土地成交熱度再度下降，截至本月，溢價率已連續(xù)3月下降，且仍處于中低位水平。流拍率方面，本月流拍率為19.38%，較上月上升5.13個百分點，依舊處于歷史高位水平，可見土地市場仍然面臨較為嚴重的流拍壓力。

一線城市高溢價低流拍并存，二線城市成交熱度下降明顯，三四線城市流拍現(xiàn)象大幅增多。分等級城市來看，溢價率方面，各等級城市溢價率環(huán)比全線下降，且二線城市降幅居首，但均略高于去年同期的溢價水平。其中，一線城市溢價率為6.76%，較上月回落1.63個百分點，趕超去年同期約2個百分點；二線城市溢價率仍然處于最低水平，且已連續(xù)4月下降，本月環(huán)比降幅最大，較上月下降了2.08個百分點，略高出去年同期0.34個百分點；三四線城市溢價率較上月下降1.27個百分點至4.68%，高出去年同期1.8個百分點。

流拍率方面，7月一線城市流拍率同環(huán)比雙降；二線城市環(huán)比微降，但仍略高于去年同期；三四線城市流拍現(xiàn)象大幅增多。其中，一線城市流拍率為3.13%，同環(huán)比分別下降2.14、4.77個百分點；二線城市流拍率為10.43%，較上月微降0.13個百分點，高出去年同期2.23個百分點；三四線城市流拍率依舊最大，為25%，達近17個月流拍率高峰。整體來看，7月一線城市土地市場相對較穩(wěn)，二線、三四線城市則面臨低溢價高流拍并存的壓力。

四、城市：上海土地收金大幅領先，松江洞涇純宅地70.63億位居成交總價首位

東部地區(qū)城市土地出讓活躍度依舊較高，上海、北京土地出讓金位居一二。從7月城市土地出讓金分布來看，東部地區(qū)城市土地出讓活躍度仍然相對較高，尤其是上海、南京等東南沿海城市收金持續(xù)可觀。其中，上海遙遙領先，7月土地收金達406億元，上海計劃于7月中旬開啟的二批次第一輪土拍已順利收官，歷時3日共計成交15宗地塊，其中10宗封頂搖號，平均溢價率7.82%，再度刷新了溢價率新高，可見上海土拍表現(xiàn)不俗，熱度持續(xù)走高。同為一線城市的北京在本月多場土拍的助力之下，憑借155億元位居土地出讓金第二。此外，寧波、南京、成都以及杭州的收金表現(xiàn)也不俗，均超80億元。整體來看，房企投資繼續(xù)向核心城市聚集，攬金居高者仍然主要聚焦于一線及核心二線城市。

上海高價地塊云集，松江洞涇鎮(zhèn)地塊70.63億位居成交總價首位。從地塊成交總價TOP10榜單來看，一線城市幾乎全覆蓋，其中上海地塊占據(jù)多數(shù)份額，共6宗；其次為北京，上榜2宗；廣州、南京各上榜1宗。從溢價情況來看，僅有3宗底價成交，其余7宗均觸頂成交。其中，華發(fā)實業(yè)擲資70.63億元觸頂拿下上海松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)SJS30006單元04-04、05-01、05-05號地塊，位居成交總價首位；與此同時，閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)MHP0-1402單元16-05、17-04地塊憑借成交價61.48億元位居第二，最終由中國鐵建搖號競得，其實，今年上海第一批次土拍中，中國鐵建曾與萬科聯(lián)合拿地，這次又獲得一幅宅地，深耕閔行的意圖明顯。北京大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)DX04-0102-6004地塊、DX04-0102-6006地塊位居成交總價第三，該地塊吸引了華潤置地、城建、建發(fā)等13家房企參與競拍，且都是獨立報名，最終，由中建玖合54.05億元+現(xiàn)房銷售面積2.6萬平方米搖號摘得。此外，廣州、南京分別上榜的天河區(qū)岐山路AT1010008、AT1010010地塊與雨花臺區(qū)鐵心橋街道數(shù)字大道以北、迎江路以西地塊均由底價成交，總成交金額分別為45.05億元、29.2億元。

五、房企：國央企仍為拿地主力，7月中國鐵建位居拿地金額首位

國央企仍為拿地主力，民營房企出手放緩。從7月單月房企權益拿地金額TOP15榜單來看，中國鐵建位居拿地金額首位，7月總權益拿地金額為93.28億元，在上海、蘇州、合肥等多個核心一二線城市均有斬獲，證明自身資金實力的同時布局長三角的意圖明顯。華發(fā)股份位居第二，7月權益拿地金額70.63億元。建發(fā)房產(chǎn)、首開股份的拿地力度也較此前有了明顯增加，分別位居本月第三、四位，拿地金額均超60億元。此外，從房企權益拿地金額TOP15榜單中各類性質(zhì)企業(yè)數(shù)變化來看，自4月份以來，市場復蘇持續(xù)性減弱，國央企逐步走向拿地金額頭部區(qū)間，儼然成為了土地市場的重要投資力量，與此同時，受資金壓力影響，民營房企身影又出現(xiàn)了逐步減少的局面。

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